迟迟未行使土地转让解除权，不再受法律保护
发布时间：2019-03-04
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【案情简介】
2004年7月28日，北京市昌平区地材行业服务中心（甲方）与秦昌玻璃（乙方）签订《土地及地方建筑物使用权转让协议书》，约定乙方购买甲方所有的土地一块及地上建筑物，转让价款为240万元，付款方式为一次性付清，期限自甲乙双方签订协议之日起30日内，甲方承担土地出让金、土地及地上建筑物的评估费用；乙方负责契税、印花税及相关行政性费用。
同时双方约定，若乙方逾期违约，逾期不超过30日时，甲方按实际逾期天数每日收取乙方应付款万分之一的违约金，逾期超过30日后，甲方有权单方解除合同，并在扣除协议总价款10%的违约金后退还乙方已付款。
2004年8月17日，秦昌玻璃公司向昌平地材中心支付转让费200万元，剩余40万元至今未支付。
2006年9月11日，中共北京市昌平区委组织部发出《中共北京市昌平区委组织部关于撤销区地材行业服务中心、撤销区地材行业服务中心党总支以及现有处级干部安置的通知》，觉得撤销昌平地材中心，全部资产、离退休人员及离岗待退人员划归区建委管理。
2017年4月17日，昌平住建委向秦昌玻璃公司发出《协议解除通知》，内容为“自本通知到达贵公司后，2004年7月28日签订的《有偿转让土地及地上建筑物协议书》依法解除；贵公司在接到本通知之日起10日内，请与我单位协商处理《转让协议》解除后相关事宜。”
【关键词】
国有土地使用权转让纠纷；合同权利义务的继受；合同解除权的消除；合同违约责任
【当事人信息】
原审原告，反诉被告：北京秦昌玻璃有限公司
原审被告，反诉原告：北京市昌平区住房和城乡建设委员会
【当事人主张】
秦昌玻璃公司向法院起诉请求：
1.依法判令昌平住建委履行双方签订的《土地及地上建筑物使用权转让协议书》，将国有土地使用权证的土地使用权及地上建筑物所有权过户给秦昌玻璃公司。
2.依法判令昌平住建委在不能办理土地使用权及地上建筑物所有权过户手续时将200万元转让费退还给秦昌玻璃公司。
3.依法判令昌平住建委赔偿秦昌玻璃公司从2004年8月18日起至实际退还之日止以200万元为基数按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息损失。
4.依法判令昌平住建委赔偿秦昌玻璃公司所建的地上建筑物和设备设施损失。
5.依法判令昌平住建委承担本案的诉讼费、保全费、鉴定费、公告费等费用。
昌平住建委向法院反诉请求：
1.秦昌玻璃公司向昌平住建委支付土地使用费，自2004年7月28日起至实际返还土地之日止（按2001年4月10日昌平住建委和秦昌玻璃公司签订的场地租赁合同约定的租金标准，暂从2004年7月28日计算至2017年6月15日土地使用费为215.4万元）。
2.秦昌玻璃公司向昌平住建委支付违约金24万元。
3.诉讼费由秦昌玻璃公司承担。
【案件解析】
法院认定：双方签订的合同系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。现双方均同意解除双方签订的合同，法院对此不持异议。
关于合同的具体解除时间，《中华人民共和国合同法》第九十五条规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”因双方在合同中约定秦昌玻璃公司逾期付款超过30日的，昌平地材中心有权单方解除合同，但是在解除合同的条件成就后，昌平地材中心作为解除权人一直未行使解除权，直至2017年4月17日昌平住建委向秦昌玻璃公司发出书面解除合同通知达十多年之久，故该合同解除权消灭，现双方均同意解除合同，法院对此不持异议。
合同解除后，秦昌玻璃公司应将涉案土地及地上建筑物返还给昌平住建委，昌平住建委亦应将收取的转让费200万元返还给秦昌玻璃公司。关于秦昌玻璃公司主张的地上建筑物和机器设备、存货等搬迁资产政策性补偿，因该部分费用尚未发生，法院对此不予处理。
关于昌平住建委反诉中主张的土地使用费一节，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。 本案中秦昌玻璃公司逾期支付剩余转让款的违约情形出现后，昌平住建委未及时履行催促义务或者行使合同解除的权利，故不得就该部分损失向秦昌玻璃公司进行主张。
关于昌平住建委反诉中主张的违约金一节，根据本案查明的事实，秦昌玻璃公司在履行合同的过程中存在违约情形，故秦昌玻璃公司应按照合同中第五条第一项关于违约责任的约定向昌平住建委支付违约金24万元。秦昌玻璃公司的其他诉讼请求及昌平住建委的其他反诉请求，无事实及法律依据，法院均不予支持。
【法院判决】
法院判决：
一、解除原告（反诉被告）北京秦昌玻璃有限公司与被告（反诉原告）北京市昌平区住房和城乡建设委员会于二○○四年七月二十八日签订的《有偿转让土地及地上建筑物协议书》。
二、原告（反诉被告）北京秦昌玻璃有限公司将土地及地上建筑物返还给被告（反诉原告）北京市昌平区住房和城乡建设委员会，于本判决生效后十日内履行。
三、被告（反诉原告）北京市昌平区住房和城乡建设委员会返还原告（反诉被告）北京秦昌玻璃有限公司转让费176万元，于本判决生效后十日内履行。
四、驳回原告（反诉被告）北京秦昌玻璃有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）北京市昌平区住房和城乡建设委员会的其他反诉请求。
【律师点评】
北京市东元律师事务所合伙人律师李松认为本案的典型意义在于这么几个方面：
一、合同解除权使用的时效问题。合同解除事由有法定事由和约定事由，合同解除事由出现时，当事人要积极行使自己的权利，不然超过一定的时间，合同解除的权利就会消灭。原告与被告的土地转让协议中，约定若秦昌玻璃公司逾期支付转让款超过三十日的，昌平住建委有权解除合同，昌平住建委一直没有解除合同，故其合同解除权不再受法律保护。
二、没有采取必要措施导致损失扩大，扩大的损失不受法律保护。
2004年8月17日秦昌玻璃支付200万元转让费，之后一直未支付剩余40万元的转让费，但是昌平住建委一直也没有找秦昌玻璃公司要，现在昌平住建委在解除合同的同时，找秦昌公司要土地使用费，这个土地使用费可看作是昌平住建委没有采取必要措施导致的扩大的损失。因为昌平住建委本应在秦昌玻璃公司没有支付40万元后，解除协议，要回土地，但是昌平住建委一直没有行使自己的权利，故法院最终也没有支持昌平住建委要回土地费的诉讼请求。
【附相关法条】
《中华人民共和国合同法》第119条：
当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
文章来源：李松房地产律师网
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