【案情简介】
         2003年4月30日，北京市大兴区安定工业区管理委员会（甲方）与北京普泰龙图腾食品科技有限公司（乙方）签订《土地征用协议书》，甲方同意乙方在安定工业区内征用40亩工业用地，面积48.18亩，土地使用期限50年，以乙方取得土地使用权证书之日计算，满50年为止；土地出让价格，每亩6.8万元，共计327.62万元，由乙方在两年内分期向甲方付清；本协议签订后10日内首付定金20万元，2004年6月30日之前付款150万元，余款157.62万元于2005年7月31日前全部付清；乙方向甲方支付首期定金后，甲方既协助乙方办理征地审批手续，直到取得国有土地使用权证，办理国有土地使用权过程中缴纳的土地出让金及其它费用，全部由乙方承担。
         协议签订后，乙方支付20万元的定金，后一直占用协议中征用的土地。2014年1月28日，乙方出具还款计划，计划为由于土地使用证迟迟未能办理，所欠贵单位土地征用款307万尚未支付，现做出如下还款计划：2014年年底前还款50万元，2015年年底前还款100万元，剩余款项等土地使用证办理完成后一次性还清。但乙方并未按还款计划偿还欠款。

【关键词】
国有土地使用权转让；集体土地使用权出让；土地征用无效；土地使用期限
 
【当事人信息】
原告：北京市大兴区安定镇工业开发区管理委员会
乙方：北京普泰龙图腾食品科技有限公司

【当事人诉讼主张】
安定管委会向本院提出诉讼请求：
1、确认原告与被告签署的《土地征用协议书》无效;
2、判令被告向原告返还土地48.18亩；
3、判令被告向原告支付土地占用费761030.4元（暂自2003年7月25日计算至2018年3月24日），并向原告支付自2018年3月24日起至实际腾退之日止的土地占用费；
4、判令由被告承担本案诉讼费用。
        原告主张的理由：2003年4月30日，原告与北京圣赐康食品科技发展有限公司（以下简称：圣赐康公司）签订《土地征用协议书》，协议约定将位于北京市大兴区安定镇工业区（北区）土地48.18亩出让给圣赐康公司，圣赐康公司向原告支付土地款3276240元。
        协议签订后，圣赐康公司一直占用原告的土地。2003年11月17日，圣赐康公司更名为北京绿康源食品科技发展有限公司（以下简称：绿康源公司）。2016年10月11日，北京绿康源食品科技发展有限公司名称变更为普泰龙公司。
        现依据《土地管理法》第63条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，原告要求确认合同无效，特向贵院提起诉讼。
        普泰龙公司辩称：
        第一、原告提出的合同无效理由，我公司认为不符合法律规定。根据原告确认合同无效的理由，土地管理法第六十三条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。根据土地征用协议约定，应由原告负责办理土地证，反而证明原告没有为我公司办理土地使用手续，原告违约在先。
        第二、根据合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应该赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
        根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，开发区管委会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。本解释实施前，开发区管委会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。该解释是在2005年8月1日起施行，土地征用协议书是在该解释实施前签订的，原告现在才提起诉讼。
        我公司使用的土地是经过规划部门审批、具有合法手续的，符合发改委、环保局、规划局的规划。根据土地征用协议，2003年7月15日当时确定的价格是6.8万元一亩，总的价格是327万，已经支付20万元的首付款，其余的款项因为原告没有办理土地使用手续，而没有支付。所以说并不是我公司非法占用农民耕地，我公司根据土地征用协议占用的是建设用地，并且从2003年至今一直在从事桑葚深加工产业，是符合北京市农业发展规划的，也是北京市的农业龙头企业。
         综上所述，我公司不存在非法占用农民集体土地，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
 
【案件解析】
         法院认为：
        根据《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；”
         本案中，安定镇政府与郑福庄村委会、潘马房村委会、后安定村委会签订的工业小区开发建设占地协议所涉土地均为农民集体所有的土地。
         2003年4月30日，安定镇政府下属事业单位工业区管委会与圣赐康公司签订《土地征用协议书》，圣赐康公司征用安定工业区（北区）内土地48.18亩（其中含代征地8.71亩），用于建设生产型合资企业，后圣赐康公司在该土地上建造工业厂房并进行生产经营。
         工业区管委会与圣赐康公司签订《土地征用协议书》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;”的法律强制性规定，故双方签订的《土地征用协议书》应属无效。
         合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现安定管委会要求普泰龙公司返还征用的土地48.18亩符合法律规定，本院应予支持。
         自2003年4月30日双方签订《土地征用协议书》后，普泰龙公司一直占用征用的土地，其应当支付占用期间的土地占用费；普泰龙公司除已支付20万元首付定金外，未支付其他费用。故普泰龙公司应当支付给安定管委会2003年7月25日至2018年3月24日期间土地占用费761018.67元（3276200÷50÷12×176－200000）。
         安定管委会要求普泰龙公司支付自2018年3月25日起至实际腾退之日止的土地占用费，亦符合法律规定，本院应予支持。土地占用费标准按每月5460.33元计算为宜。
 
【律师点评】
         北京市东元律师事务所合伙人律师李松认为本案的争议焦点在于甲乙双方所签订的协议中的土地的性质问题。根据法院的调查，土地性质仍为农村集体性质的土地，根据我国相关土地法律法规的规定，农村的土地不得用于非农业建设。故，法院依据《土地管理法》第63条规定，认为甲乙双方的土地协议违反了法律规定，故协议无效。
         乙方一直以《土地管理法》第63条的但书认为协议是有效的，63条但书说，“但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。此但书适用于已取得农村建设用地使用权的乡镇企业，若乡镇企业取得农村建设用地使用权，通过破产、兼并等情形，继受了该乡镇企业的权利义务，那么继受的企业自然也享有该农村建设用地使用权。
         本案中，涉及到农村土地的适用问题，我国农村土地如何才能用于非农业建设？需要转变土地性质，先把农村土地转变为国有土地，然后国有土地可用于各种非农业建设，例如住宅、商业、综合、娱乐等。农业用地如何转变为国有用地，由政府对农村的土地进行征收，对农村集体经济组织进行补偿，然后由政府征收的土地就转变成了国有土地。
         本案还涉及到土地出让的主体问题，本案中管委会是否有权出让国家土地？根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。”故，即使案涉土地不是农村土地，本案中甲方也不是适当的土地出让主体。
 
【附相关法律规定】
          《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：
        “开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。”