李松律师专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

       原告王某向法院提出诉讼请求：1.依法确认张家口市容辰庄园7号楼2单元1301号房屋的实际购买人为原告王某，即房屋归原告所有。2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2014年9月5日向张家口市方正房地产开发有限公司购买张家口容辰庄园7号楼2单元1301室房屋一套，该房屋首付款是原告用其对张家口市方正房地产开发有限公司的债权支付的，其余按揭贷款均由原告每月按期偿还。原告购买该房时身份证正在补办过程中，在征得被告同意后，将该套房屋办理在被告名下，原告只是借用被告名义购房，被告并未支付任何款项。综上所述，张家口容辰庄园7号楼2单元1301室房屋是实际购买人为原告王某。

         被告张某某辩称，原告诉讼请求没有事实依据，诉争房屋是被告与常某某从张家口方正房地产开发有限公司购买，该房屋的所有权人为张某某与常某某，虽然该房屋的首付款是由原告在张家口市方正房地产开发有限公司享有的债权所支付，但该款项的实际支付人是常某某与被告，因原告欠被告与常某某借款，经原告与被告及常某某协商，同意由原告在张家口方正房地产开发公司的债权支付购房款首付款，然后再扣减原告对常某某及张某某的借款数额，该购房款的实际支付者仍然是常某某和张某某。该房屋按揭贷款180万元是由被告张某某从工商银行张家口红旗楼支行贷款，支付到张家口方正房地产开发有限公司。该房屋的契税、维修基金及物业费是由常某某向方正房地产开发有限公司支付的。至此，本案所涉房屋的全部款项均由被告及常某某所承担，原告并未实际支付购房款首付。本案所涉的房屋是由常某某委托案外人杨某办理的房屋交接手续，房屋钥匙是由常某某所获得，该房屋的实际所有人也是被告和常某某。该房屋是由张某某和方正房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同，并且在张家口市房管局办理了物权登记手续，领取了房屋产权证书，该房屋的物权登记是在本案被告张某某名下。该房屋所作的房屋抵押贷款合同是由被告与工商银行红旗楼支行所签订，抵押登记手续也是被告所办理。综上所述，本案所涉房屋的所有权人为张某某和常某某，与原告王某无关。王某诉称该房屋是由王某所购买，只因在购买房屋时其身份证丢失，正在补办过程中，只是借用被告名义购房，被告并未支付任何款项，没有任何事实依据，据被告所知王某的身份证并没有丢失，不存在补办的情形，并不存在只是以被告名下购买的事实。王某对该房屋主张物权，没有事实依据及相应证据支持，因此，希望法庭依法驳回原告的诉讼请求。

           第三人常某某陈述，原告提出的身份证丢失用张某某的名字来办理，我提出异议，因为诉争房屋是原告王某欠我和张某某的借款，当时王某说容辰庄园有一套300平米的房需要出售，问我和张某某买不买，我和张某某商量了一下就购买了该套房屋，原告王某因为欠我和张某某的借款，从借款中出诉争房屋的首付款165万，减少王某欠我和张某某的借款，手续由张某某办理，和中国工商银行红旗楼支行办理的贷款手续，后期房屋的物业费、契税、维修基金是我去交的，小区的入住手续是我委托杨某办理的。所以我要求确认诉争房屋是我和张某某共同所有。

          法院经审理认定事实如下：位于张家口市桥东区胜利北路169号容辰庄园小区7号楼2单元1301室房屋登记在被告张某某名下，该房屋首付款160万元系原告用其对张家口市方正房地产开发有限责任公司的债权所交纳，剩余款项180万元由张某某与中国工商银行股份有限公司张家口红旗楼支行于2014年12月29日签订借款合同。上述事实有被告张某某提交的房屋产权证书复印件、个人购房借款担保合同、个人借款凭证及原告提交的方正房开公司出具的证明予以证明，且双方一致认可，法院对双方无争议的事实予以确认。原告主张虽然房屋登记在被告张某某名下，但原告是房屋的实际购买人，即所有人，为此提交的证据有：1.中国工商银行打款凭证9张，证明房屋办理完抵押贷款以后，由王某委托赵晓飞、王英杰等人每月向张某某的工商银行卡号62×××16中支付按揭贷款还款12000元。2.2014年9月5日的购房合同1份，买受人是张某某（张某某转卖给王某），落款是王某。3.2016年1月13日王某与张某和李宗仁的房屋转让协议书1张，李宗仁占用该房以后办理的停热协议1份，电费票据1张，物业费票据1张，拟证明该房实际一直由王某占有，且由王某转卖给李宗仁，由他们双方进行了交接，该房目前由李宗仁实际占有。原告申请证人张某出庭作证，证人陈述其与李宗仁系夫妻，王某从2011年至2016年共欠其借款本息1000多万元，2016年1月13日王某将容辰庄园7号楼2单元1301室房屋以390万元顶账给证人，证人询问房开公司经理，经理说王某用张某某的名义买的房。王某说房子还有贷款没有还清，还清后办理过户手续，当天王某将该购房合同、电卡、水卡等与房子有关的东西交给了证人。证人一直居住至今，并缴纳各种费用。后来证人与张某某核实了情况，张某某承认房子是王某以其名义购买，并且王某与张某某有债务纠纷，只要王某偿还了债务，张某某就配合王某过户。2016年证人起诉了王某，案由是民间借贷，该案的主审法官去容辰庄园找樊经理了解情况，证实了是王某借张某某的名义买房，并且保全了该房屋。之后法院通知了张某某，他没有提出任何异议，如果房子是他的，他不可能让别人住，也不可能让法院保全。如果将房屋确定为张某某所有，就侵犯了证人的利益。被告与第三人的质证意见为：对于证据1真实性认可，存在王某替张某某偿还银行贷款的事实，但偿还贷款的事实所履行的是张某某、常某某与王某的债权债务关系，并不是履行的支付房屋价款的行为。对于证据2只是复印件，被告张某某从来没有将合同项下的房屋转卖给王某，该合同中在买受人一栏中张某某转卖给王某并不是张某某所书写的，张某某对该合同也不知情，同时手印也不是张某某所按，该合同是虚假的合同，对于该合同的真实性不予认可。对于房屋转让协议书不予认可，该协议的真实性无法确认，房屋的所有权人是张某某及第三人常某某，王某无权出售，属于无权转让，是无效行为。对于物业费票据及电费票据和停热协议的真实性无法确认，应当提供原件。该房屋自开发商将房屋钥匙交给常某某以后，2015年4、5月份，王某找到常某某说借用该房屋一段时间，所以常某某将该房屋的钥匙给了王某，由王某实际使用，现在原告出示王某将房屋转受他人的相关证据，被告和第三人将进行核实，如果情况确系原告委托代理人所说，被告和第三人将保留依法维权的权利。原告对证人张某的证言无异议，认为诉争房屋现在的所有权人是张某。被告和第三人认为张某不能作为本案的证人，因其与本案争议的标的存有利害关系，其不能客观公正的反映案件真实情况，不具备证人的主体资格。从证明内容来说，张某某本人没有说王某用其名义购买房屋，王某擅自转让房屋，没有经过张某某的同意，属于无效抵顶。法院的认证意见是：对双方均认可的证据1予以采信，证据2因与张家口市房地产交易产权管理处备案的合同存在差异，应以备案的合同为准。证据3与证人陈述相符，对证据3的真实性予以认定，证明目的结合其它证据综合认定。证人虽陈述了原告将房屋转移至证人实际占有及法院对该房屋进行保全的客观情况，但证人对房屋的原始购买及权属情况均为听说，对证人证言的证明目的应结合其它证据综合认定。被告张某某为反驳原告，提交的证据有：1.张家口市房地产交易产权管理处调取的房屋产权证书复印件、房屋买卖合同、商品房备案登记表、契税和维修基金发票、所有权登记申请书、房地产抵押权设立登记申请书，证明由被告购买诉争房屋，买卖合同与凭证均在被告手中，该房屋的所有权人为被告和第三人常某某；2.杨某借记卡帐户历史明细清单4张，其中2015年2月10日以及2015年3月10日、2015年4月13日的支出金额是常某某委托杨某对诉争房屋偿还贷款。3.张某某与工商银行红旗楼支行签订的个人购房借款担保合同及工商银行红旗楼支行个人借款凭证各1份，证明该房屋的除首付以外的价款180万元是由张某某以该房屋作抵押，从工商银行贷款180万元支付到房地产开发有限公司。4.孙潇然出具的证明1份，证明2015年该房屋由常某某占有，常某某领孙潇然去该房屋。5.王某给常某某打的借条及王某给张某某打的借条各1份，王某2013年及2014年给常某某打的借条3张，该3张借条已作废，以2016年打的借条为准，证明王某与被告及常某某存在债务关系。6.浙江绿升物业服务有限公司张家口分公司荣辰庄园物业服务中心出具的证明一份、泓舰物业住户基本情况登记表一份、荣辰庄园物业服务合同一份、容辰庄园小区消防安全协议书一份、住宅装饰装修管理服务协议一份、容辰庄园住宅小区业主入住合约一份，拟证明诉争房屋的入住手续全部由常某某办理，诉争房屋2015年1月至12月的物业费均为常某某交付，购买人是常某某。7.还款凭证两张，拟证明2016年12月和2017年1月的房贷是被告和第三人还的。8.两张常某某购买洗衣机的凭证，证明常某某为诉争房屋所购买。第三人对被告提交的证据无异议。原告的质证意见为：对证据1中抵押权设立登记证书的真实性无异议，证据3和证据1中的买卖合同是原告为了以被告名义购房办理的，实际履行的是原告与房开公司签订的合同，被告提交的合同是为了办理贷款使用。对证据1中的不动产发票、公共维修基金票据、契税票据和证据2真实性认可，但只是垫付行为，在常某某与王某的债权债务处理过程中，王某对上述款项的偿还也与常某某达成了相关协议。证据4证据效力较低，且其本人并不能证实常某某与王某对该房屋的约定。证据5王某与常某某、张某某之间存在的借贷关系不否认，但是具体数额是多少需本案原告和被告、第三人进行确认，凭借条尚不能确认。证据6中物业公司出具的证明是事实，但属于垫付行为。其它证明虽然业主都登记为常某某，但属于常某某代王某管理，房屋的真实业主是原告。证据7认可。证据8与本案没有关联性。法院的认证意见是：证据1为张家口市房地产交易产权管理处保管的材料，法院予以采信。证据2、3原告无异议，法院对其真实性予以认定。证据4因证人未到庭，对其不予采信。证据5虽然未经原、被告确认借款数额，但原、被告对借款事实无异议，对原、被告及原告与第三人之间均存在债权债务关系，法院予以确认。原告对证据6、7的真实性无异议，法院予以确认。证据8仅为购物证明，对其关联性不予认定。被告申请证人杨某和侯某出庭作证。杨某陈述常某某在荣辰庄园7号楼买了一套房，是十三楼，曾用网银帮常某某还过三个月贷款，并且同常某某一起去容辰庄园办理了物业手续，物业费是常某某交的。证人不知道王某与常某某之间对房屋的特别约定，也不知道他们之间的债务往来。证人侯某出庭证明常某某在荣辰庄园买了一套房子，300多平米，从2015年阴历10月开始，常某某叫证人去给房子做了三次保洁，第一次保洁的时候家里就什么东西都有，保洁完是常某某付的保洁费。原告对证人证言的质证意见为：杨某和侯某所说的证言均不能作为该房屋系常某某所购买的证据，杨某是她的朋友，受她邀请办一些事，但是他对王某和常某某之间的其他约定是不知情的，侯某作为保洁人员，只是对房屋进行了保洁，对于房屋所有权她不知情。被告和第三人对证人证言的质证意见为：通过证人证言能够证明本案所涉的房屋在办理物业及交付的时候，是向常某某交付的房屋并由其办理相关物业登记手续。通过保洁人员证明，常某某是该房屋在交付时的实际占有人，该房屋在房地产开发公司交付以后，是由常某某实际占有并进行了保洁，并不像原告所说是由原告占有的。法院的认证意见是：结合被告提交的证据6，对证人杨某的证言予以采信。原告认可侯某进行保洁的陈述，法院对侯某的证言予以采信。另查明，原、被告及第三人系朋友关系，被告陈述购买房屋之后，其对原告的债权数额没有变更，第三人陈述原告以对房开公司的债权抵顶首付款后，第三人为原告减少了相应数额的债务，双方商定由原告偿还贷款，最后从总债务中剔除，统一清算债务。原告认为债权债务与购买诉争房屋没有关系，原告是为了解决与房开公司的财务问题借用张某某名义购房，对于被告和第三人为诉争房屋垫付的款项，双方存在还款协议，但就此未提交证据。原、被告及第三人均认可房开公司是向第三人常某某交房，先由常某某使用和管理，后由常某某于2015年4、5月交给原告王某作为办公使用。

李松律师（18610907432）认为：

         不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，本案诉争房屋登记在被告张某某名下，原告主张其为诉争房屋的真实权利人，应有证据证明不动产登记与真实权利状态不符。原、被告均认可诉争房屋首付款系原告用其对房开公司的债权所抵顶，应认定为原告缴纳了房屋首付款。2014年12月29日被告与银行签订借款合同后，除2015年2月、3月、4月、2016年12月和2017年1月的贷款由第三人偿还外，其余已还购房贷款均由原告所偿还。上述证据可以认定从购房之日起，原告对诉争房屋有大量资金投入。被告和第三人认可在占用诉争房屋一段时间后，出于与原告私人关系较好的原因，将房屋交由原告使用。虽然被告不认可原告的转让行为，但诉争房屋从2016年1月已由李宗仁和张某占有使用是客观事实，可以证明原告从2015年4、5月对诉争房屋享有实际控制权。但是根据被告提交的证据可以证明除首付款外，由被告向银行借款缴纳剩余购房款，且第三人为房屋偿还了五个月的贷款。购买诉争房屋所需缴纳的契税、公共维修基金及2015年的物业费均由第三人缴纳，交房需要签署的物业服务合同、消防安全协议、装修管理协议均由第三人签署，钥匙由物业交给了第三人，且物业登记的诉争房屋业主为第三人常某某，第三人对房屋进行了保洁。张某某和常某某占用房屋一段时间后，将房屋交由原告使用，是对房屋的支配行为。上述事实可以认定被告和第三人已履行了购房人履行购房合同的一系列附随义务，并享受了买受人接受、占有、支配房屋的权利。原告认可对被告和第三人负有债务，被告辩称原告用其对房开公司的债权抵顶首付款并偿还贷款的行为是向被告和第三人偿还借款的一种方式，虽然原告抗辩称被告和第三人偿还贷款、缴纳契税、公共维修基金、物业费、办理房屋交接手续均为垫付和代管行为，双方有还款约定，但就此未提交证据，则被告和第三人主张原告为诉争房屋出资的行为系还款行为，显属合理。

          综上，虽然原告为诉争房屋缴纳了首付款并偿还了大量贷款，且长时间占有诉争房屋，但并没有为房屋缴纳契税等所需款项，亦没有亲自办理房屋的交接手续，交房后没有对房屋进行实际管理，房屋钥匙系从第三人手中取得，并不符合借名买房的一般特征。基于占有对房屋的处分，亦不能因此认定原告为房屋的所有权人。反之，对原告享有债权的被告和第三人不仅同时为房屋还款，还缴纳了房屋契税、公共维修基金、物业费，领取了房屋钥匙，为房屋保洁，并基于私人关系将房屋交由原告使用，原告没有证据证明被告和第三人的上述行为系基于与原告的约定进行垫付和代管，故被告和第三人符合所有权人的特征。若原告是借名买房，被告和第三人的行为已远超出被借名人的义务，不符合习惯和常理。原告要证明不动产登记与真实权利状态不符，需要提交证据并达到高度盖然性的证明力，现原告的证据并不能充分证明其为房屋的实际权利人，故不动产物权仍应以登记为准，对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权》第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。