李松律师，律师协会土地与房地产法律委员会副秘书长。李松律师专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

 

韩某向法院提出诉讼请求：1、请求判决不得执行杰辉公司位于滏西大街与××路交叉口××小区××楼××单元××号房屋，并确认该房屋为韩某所有（房屋价值270900元）；2、诉讼费用由王某承担。

实和理由：王某和杰辉公司的民间借贷纠纷一案，鸡泽县人民法院审理并出具判决，现已经进入执行程序。在执行程序中违法查封了韩某位于滏西大街与××路交叉口××小区××楼××单元××号房屋，韩某知晓后向鸡泽县人民法院提起了执行异议，法院作出（2019）冀0431执异9号裁定书，裁定驳回韩某的执行异议申请，韩某对该裁定不服，特提起执行异议诉讼。第三人杰辉公司在该房屋被查封之前，已经和第三人申某签订了内部认购书，并交付了全款。后因杰辉公司原因该房屋迟迟不能交付和办理房屋手续。该房屋实际所有权已经归韩某所有，王某的申请执行行为侵犯了另一个在先的合法权益。故请求法院依法支持韩某的诉讼请求。

王某辩称，第一，韩某诉请不变更，王某所查封的房屋和韩某诉请中的房屋不是同一房屋，王某查封的是邯郸市丛台区果园路169号枫景华庭小区9号楼1单元1503号房屋，韩某诉请的房屋与王某没有关系；第二，据证据显示，购房者是第三人申某，申某所购房屋是王某申请查封的房屋，韩某与申某之间签订的借名买房协议和王某查封的房屋又没有关系；第三，即便本案中韩某和第三人之间确是所谓的借名买房，王某对该事实不认可，充其量韩某和申某之间签订的协议是和王某查封的房屋没有关系的二手房买卖协议，在这种基础上，韩某提出案外人执行异议之诉，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，韩某必须实际入住，韩某提供的房屋和王某查封的没有关系，且王某查封的房屋也没有实际交付，韩某的诉求依然达不到排除执行的目的。根据内部购房协议，购房人是申某，根据申某提供的地址丛台区电厂小区，不排除申某和韩某恶意串通以达到其排除王某执行的目的，但是结合诉状内容韩某诉求的房屋和本案没有关系。本案如果想排除执行，应当由申某提起诉讼，且申某要求提供其在邯郸市没有其他房屋的证明，本案韩某作为原告主体不适格。退一步讲，根据诉状上韩某地址，涉案房屋为邯郸市，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，所购商品房用于居住，但是韩某已经退休，应提供证据证明其有必要在邯郸市购房居住，但结合韩某已经退休实际情况，没有必要在邯郸市购房居住，因此应当驳回韩某的诉讼请求，韩某要求排除的房屋与本案没有关系，而且购房人也不是韩某，原告主体不适格。

对其辩称，王某未向法院提交任何证据。

杰辉公司述称，杰辉公司对购房协议内容是认可的，包括交款收据也都是真实的，当时是团购房，该公司收到的是电厂统一打款，以当时收据为准。

对其陈述，杰辉公司未向法院提交任何证据。

申某述称，韩某诉请的房屋和王某申请查封的房屋是同一套房屋，韩某是申某三姨，是实际购买人，其与韩某不是二手房买卖。韩某是否有必要在邯郸买房居住，不应由王某下定义。以申某名义给韩某买房是真实的，因为团购买房价格实惠，韩某没有资格参加团购，申某当时是电厂员工，所以以申某的名义买房参加了电厂团购。但现在房屋没有交工，没法实际入住。

对其陈述，申某向法院提交以下证据：

杰辉公司给电厂出具的收据复印件2张共7份，以此证明申某和韩某以申某的名义交清了全部房款。

法院经审理认定事实如下：杰辉公司于2011年向邯郸电厂出售其开发的枫景华庭小区房屋，申某作为电厂职工可以享受团购优惠价格。为了享受优惠价格，韩某以其外甥申某的名义参与了此次团购。2011年9月15日，韩某与申某签订了一份《协议书》，双方约定，申某自愿将邯郸电厂枫景华庭项目团购房号无偿转让给韩某，该房所需的一切费用及购房款均由韩某负责，待房屋建成交付后的一切权益归韩某所有。2011年9月17日至2012年9月23日，韩某向申某的中国银行卡中分三次共计存入人民币201000元用于购房。申某分别将这三笔款项交给邯郸电厂，用于团购住房。2011年9月至2011年11月，邯郸电厂通过王燕的银行卡将邯郸电厂团购的房款全部转入杰辉公司指定的账户中。杰辉公司为电厂出具统一收据。2012年9月14日，申某与杰辉公司签订了《枫景华庭内部认购书》，以申某名义认购了杰辉公司开发的枫景华庭小区9栋1单元1503号住宅。该房屋单价为3150元/平方米，建筑面积为86平方米，总价款为270900元，杰辉公司于当日收到该房屋的剩余房款70900元。申某与杰辉公司至今未签订《商品房买卖合同》，杰辉公司亦未向申某交付房屋。

同时查明，王某申请执行杰辉公司、马文义借款合同纠纷一案，法院于2017年1月6日立案。立案后，依法向杰辉公司、马文义送达了执行通知书、报告财产令等法律文书，杰辉公司、马文义在法定期限内未申报财产，亦未履行生效的法律文书确定的义务。经查询邯郸市房地产交易登记中心显示，枫景华庭小区9号楼1单元1503号房产登记在杰辉公司名下，显示为未网签楼盘。2017年5月8日，法院依法对杰辉公司名下枫景华庭小区9号楼1单元1503号房产进行查封，查封期限为三年。2019年4月12日，韩某以其对执行标的枫景华庭小区9号楼1单元1503号房享有合法权益为由提出书面异议。2019年4月23日，法院作出（2019）冀0431执异9号执行裁定书，驳回韩某的异议请求。2019年5月6日，韩某提起案外人执行异议之诉，要求判如所请。

另查明，2014年7月14日，杰辉公司开发建设的位于果园路××小区××—××楼取得（2014）邯房预售字第××号商品房预售许可证。邯郸市不动产登记中心出具登记信息查询证明证实，韩某名下无房产。

北京市东元律师事务所李松律师（18610907432）认为

韩某为享受邯郸电厂团购的购房优惠，与申某签订了协议书，以申某的名义购买杰辉公司开发的枫景华庭小区的房屋，二人签订的协议系双方真实意思表示，并未损害他人利益，且杰辉公司对此表示认可，对韩某的提供的证据均无异议，说明韩某作为实际购买人已向杰辉公司缴纳了全部房款认购了枫景华庭小区9号楼1单元1503号房屋，且韩某名下无其他用于居住的房屋，同时申某与杰辉公司签订的认购协议书在法院查封之前，可见，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，韩某关于本案的执行异议请求成立。故对于王某辩称韩某诉请房屋与王某申请查封的房屋非同一房屋，主体不适格的辩解意见不予采纳。该涉案房屋尚未交付，亦未办理房产证，不应属于二手房，故本案仍适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，对于王某辩称该案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的辩解意见，不予采纳。关于韩某要求确认其为该案涉房屋的所有权人的请求，依照法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。现韩某与杰辉公司尚未办理变更登记，韩某对该认购房屋享有的是物权期待权，虽足以对抗排除执行，但其尚未享有该房屋的所有权，故对于韩某的该项请求，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于适用

解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下：

一、在王某申请执行河北杰辉房地产开发有限公司、马文义借款合同纠纷一案中，不得执行枫景华庭9号楼1单元1503号房屋；

二、驳回韩某的其他诉讼请求。