李松律师专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

原告方先生向法院提出诉讼请求：
       1、请求法院判令向先生配合办理位于北京市海淀区半壁街南路×号房屋的产权转移登记手续，将该房屋过户至我名下；本案诉讼费由向先生负担。事实和理由：2001年，我与向先生达成约定，由我出资购买位于北京市海淀区半壁街南路×号房屋（以下简称×号房屋），首付款及贷款均由我支付，待我还清全部贷款后，向先生无条件协助我将房屋过户至我名下。现该房屋贷款已全部还清，我一直要求向先生协助过户，但向先生一直拖延至今。我认为，我是×号房屋的实际购买人，向先生仅为出名人，双方构成借名买房的法律关系。向先生的行为严重侵犯了我的合法权益，故诉至法院。

被告向先生辩称：
      我不同意方先生的全部诉讼请求。理由如下：一、本案已过诉讼时效，方先生已失去了胜诉权。本案系合同之诉，该房屋自购房至今已有17年，自2011年6月8日还清贷款至今也逾6年，已经超过法定规定的诉讼时效，请求法院依法驳回方先生的诉讼请求。二、根据物权法的规定，不动产登记簿内容为不动产权利归属的依据。房屋登记在向先生名下，房屋所有权就是向先生的。方先生并未提交双方合意借名买房的证据，其提交的《备忘录》经法院鉴定是伪造的。故方先生主张的借名买房证据不足，事实不清，请求人民法院依法驳回方先生的诉讼请求。
 
法院认定事实如下：
      向先生系方先生妹夫。2001年7月16日，方先生与北京汉嘉房地产有限公司（以下简称汉嘉房地产公司）签订《汇景阁房屋认购书》，约定方先生购买×号房屋，房款共计2050875元，方先生于签订认购书当日支付定金40000元，于2001年7月28日前交首付款620875元，其余房款1430000元做银行按揭，双方应在签署认购书之日起12工作日内签署《商品房买卖合同》。当日，方先生交纳购房定金40000元。2001年7月27日，方先生交纳×号房屋首付款520000元，该收据载明：收到向先生1612房屋房款。2001年9月6日，方先生交纳×号房屋首付款70875元。2001年9月14日，向先生与汉嘉房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定向先生购买×号房屋，房屋总价款2050875元。庭审中，双方均认可上述《商品房买卖合同》中向先生的签字为方先生代签，上述手续亦由方先生亲自办理并交纳了相关费用。2001年11月2日，向先生与中国银行北京市分行签订《楼宇按揭担保借款合同》并办理了相应抵押、保险手续，约定贷款金额为1420000元。庭审中，方先生主张上述抵押、保险等手续中向先生的签字为其代签，上述手续由其亲自办理。向先生否认上述说法，称方先生提交的借款合同并非真实版本，真实版本为其本人签字版本。向先生并未就其主张向法院提交证据。关于房屋贷款，一直由向先生账户进行偿还，于2011年5月20日全部还清。方先生主张房屋贷款一直由其进行偿还，其定期以现金或转账方式向向先生还贷账户转款用于偿还房屋贷款，为此，方先生向法院提交了部分付款凭证。向先生认可上述付款凭证之真实性，但主张上述房屋贷款系委托方先生代为打款，款项来源为其与方先生共同经营的长沙安德佳置业有限公司（以下简称安德佳公司）的分红款。向先生另主张剩余贷款由安德佳公司定期打入其名下还款账户，来源亦为该公司分红款。为此，向先生向法院提交了安德佳公司企业档案资料。该资料显示安德佳公司于1995年申请设立，方先生任法定代表人、向先生任股东。2001年7月，该公司法定代表人变更为向先生，方先生退出该公司。向先生据此主张在其担任安德佳公司股东及法定代表人期间未曾实际领取公司分红款，故其委托方先生购买×号房屋并由方先生交纳的房屋首付款及贷款部分均为安德佳公司实际应分给其的分红款。方先生对上述主张不予认可，称因工作原因需要辞掉安德佳公司之职务，故变更了工商登记由向先生作为法定代表人同时代其持有相应股份。方先生另主张安德佳公司未能进行实际经营，且公司一直处于亏损状态，故不存在利润分红。为此，方先生向法院提交了长沙市岳麓区人民检察院于2013年12月询问向先生的笔录，该笔录内容载明：向先生本人表示其在安德佳公司没有实际出资，是方先生要求其在公司挂名。向先生对上述笔录的真实性予以认可，但否认内容的真实性。向先生并未就其主张的委托方先生购房以及购房款为安德佳公司分红款一节向法院充分举证。另查，×号房屋购房合同、认购书、收据以及贷款合同、房屋产权证等相关手续及证件的原件均由方先生持有。向先生主张因委托方先生办理购房事宜且双方为亲属关系，故上述原件一直由方先生持有，其曾向方先生主张取回，但未能得到方先生同意，故其于2017年2月另行补办了新的房屋产权证。方先生则主张向先生以房产证丢失为由申请补办新的房屋产权证存在明显恶意。
      关于房屋使用情况，×号房屋于2002年左右交付，交付后由方先生负责出资装修并出租于湖南华菱钢铁集团公司（以下简称华菱公司），租金亦由方先生实际收取。2009年，向先生的儿子来京上学后居住在×号房屋中直至2013年。2013年之后一直由方先生居住使用，该房屋物业费、供暖费等相关费用亦一直由方先生交纳。向先生对此解释称因方先生负责装修房屋，故租金由方先生收取用于折抵装修款。方先生对上述主张不予认可。
      庭审中，方先生主张因考虑到个人利益等情况，故与向先生达成书写协议，约定以向先生的名义购买房屋。为此，方先生向法院提交了落款日期为2001年7月26日的《备忘录》一份，称该《备忘录》内容由其本人书写，由向先生本人签字，落款时间为方先生事后添加。该《备忘录》内容载明：2001年11月，方先生先生以向先生先生的名义购买×号房屋，该商品房的首付款以及按揭贷款全部都是方先生先生支付的。待方先生先生交清全部按揭贷款后，向先生先生同意无条件将该商品房产权过户到方先生先生名下。特此备录。签名：向先生。向先生对上述备忘录真实性不予认可，称当时购买×号房屋是因方先生本人在北京比较熟悉，故委托方先生代为购买×号房屋，所有款项均由其委托方先生支付。另经法院询问，向先生表示在最初购房时其未曾实际看过房屋具体情况。因双方对上述《备忘录》存在分歧，经向先生申请，法院委托北京天平司法鉴定中心（以下简称鉴定机构）对该《备忘录》上向先生的签字进行评估鉴定，鉴定机构作出的鉴定意见为：2001年7月26日《备忘录》上面“向先生”签字与比对样本上“向先生”的签名不是同一人书写的。向先生为此支付鉴定费16700元。庭审中，方先生对该鉴定意见不予认可，并申请鉴定人员出庭质询。鉴定人员出庭表示，《备忘录》上的笔迹为三种不同规格的笔书写形成，且落款时间与备忘录的体裁要求有悖。经过比对，备忘录上向先生的签名与比对样本存在差异。鉴定人员另表示，笔迹鉴定主要靠鉴定人员的考察和判断，具有一定的主观性。向先生对上述鉴定结论无异议。

北京市东元律师事务所李松律师（18610907432）认为：
       合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力，合同双方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担相应的法律责任。本案中，方先生以其与向先生存在借名买房协议为由要求向先生将×号房屋过户至其名下。为此，方先生向法院提交了《备忘录》。法院认为，该《备忘录》经鉴定机构鉴定向先生的签字与样本上的签字不符，且该证据上的笔迹为三种不同规格的笔书写形成，落款时间与内容相悖，故该证据真实性存疑，法院对该份备忘录不予采信。结合本案其他事实以及证据情况，法院从以下几个方面进行综合分析：首先，从房屋购买的情况来看，签署认购书、交纳房屋首付款、办理抵押贷款手续、偿还房屋贷款等均是方先生办理并交纳。向先生虽辩称购房手续系委托方先生办理且购房款来源为安德佳公司的分红款，未向法院充分举证，故法院对向先生上述抗辩意见不予采信。其次，从房屋使用情况来看，×号房屋交付后由方先生负责装修并出租，房租亦由方先生负责收取，现该房屋一直由方先生居住使用并一直负责交纳物业费等相关费用。向先生虽主张房屋租金折抵装修费用，但其未能就房屋一直由方先生实际控制并使用一节向法院作出合理解释，且不符合常理，故法院对向先生之上述抗辩意见不予采信。再次，×号房屋全部购房手续以及房屋产权证原件均由方先生一直持有，向先生直至2017年以丢失为由才补办了房屋产权证。向先生虽主张因双方是亲属关系故一直放在方先生处，但其上述解释有悖常理，故法院对向先生之上述抗辩主张不予采信。综合上述情况来看，方先生所提交的证据不足以证明其与向先生之间存在借名买房之书面约定，但从房屋购买洽谈到购房款的出资再到房屋居住使用以及相应手续、证件的持有情况来看，方先生实际享有×号房屋的权益，向先生仅为名义上的登记人，方先生与向先生之间存在关于×号房屋借名登记的约定。现方先生要求向先生将×号房屋过户至其名下，具有事实及法律依据，法院予以支持。关于向先生提出的诉讼时效抗辩，法院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。本案中，因方先生与向先生之间存在房屋借名登记之约定，故房屋一直登记在向先生名下，房屋权益实际由方先生享有，双方一直按照约定执行。2017年向先生以房产证丢失为由补办了新的房产证，方先生的权益受到侵害，本案诉讼时效应自向先生补办新房屋产权证之日起算，故本案并未超过法律规定的诉讼时效，法院对向先生之时效抗辩不予采信。
 
法院判决如下：
      于本判决生效后七日内，向先生协助方先生办理北京市海淀区半壁街南路×号房屋的产权转移登记手续，将该房屋产权过户至方先生名下，房屋过户所产生的税、费由方先生负担。