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借名买房纠纷案例

实际购房人因证据不足,诉求被法院驳回

发布时间:2019-06-10 浏览:

     李松律师专注于房地产法研究和应用,精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队,该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号:北京房产律师李松
 
原告张先生向法院提出诉讼请求:
       1、要求二被告向原告支付卖房款120万元;2、诉讼费由二被告承担。事实理由:刘先生是我舅舅,因为我没有购房指标,所以刘先生以其名义帮我购买了西城区琉璃厂前公孙胡同的一间10平米的房子。涉案房屋交易价格66万元,我向章女士支付了房款42万元,剩余24万元由刘先生支付给章女士。刘先生支付给章女士的24万元,实际是刘先生与我母亲继承我姥爷的遗产后,我母亲的份额在刘先生手中,所以刘先生用我母亲应该继承的24万元交了涉案房屋的购房款。现刘先生已将涉案房屋出售,鉴于北京房价不断上涨,且诉争房屋在二环内的中心地段,所以我要求刘先生将卖房款交付于我,现诉至法院,请求法院判如所请。
 
被告刘先生辩称:
       原告与刘先生之间不存在借名买房关系,涉案房屋购买总价66万元,刘先生自己本人支付了24万元,剩下42万元是刘先生向原告借款支付的,该房屋实际付款人应为刘先生。购房合同为刘先生与章女士签订,购房手续均为刘先生办理,房产证办理后也由刘先生保管,购房后房屋实际使用人也是刘先生,原告从未在涉案房屋居住,截止起诉原告根本不知道房屋地址及房屋产权转移的情况。从以上内容可以看出,章女士所出售的房屋,从房源的寻找,房款的交付,房屋的交接,房屋产权的登记以及房屋的占有使用人均为刘先生,原告仅依据刘先生向其借款42万元就主张是涉案房屋所有人没有任何法律依据。同时刘先生从未有代原告购买涉案房屋的意思表示,我国物权法第十七条规定,不动产权属登记证书,是权利人享有不动产物权的证明,章女士所出售的房屋,购买人为刘先生,且登记在刘先生名下,所以该房屋与原告无关。其二,原告要求刘先生支付卖房款无法律依据,刘先生出售的是自有房屋,所以该款项与原告无关。其三,原告所诉的本案案由为房屋买卖合同纠纷,与本案不是同一法律关系,综上,请求法院判决驳回原告诉讼请求。

被告章女士辩称:
       我在2011年左右将位于北京市西城区兴盛胡同的平房一间出售给刘先生,这个房子我买了10天就卖给了刘先生,所 以具体房号我已经记不清了。当时原告并没有购买本案房屋的资格。我只与被告刘先生发生涉案房屋的买卖,原告并不是涉案房屋的购买人,原告只是代刘先生支付了部分房款。我认为原告与刘先生是债权关系,与我无关。我与刘先生的房屋买卖在2011年4月,至原告起诉已经超过了诉讼时效。希望法院驳回原告的诉讼请求。

法院经审理认定事实如下:
      原告张先生与被告刘先生是亲戚关系。
本案审理中,张先生主张其在2011年4月不具备购房资格,便借用其舅舅刘先生的名义,让刘先生帮其购买了被告章女士所有的位于北京市西城区前公孙胡同的平房一间,房屋总价款66万元,其通过转帐方式向章女士支付购房款42万元,剩余24万元由刘先生支付给章女士,刘先生支付给章女士的24万元也是其母亲继承遗产的应得款项,该款项在刘先生处,所以刘先生用该款项支付了剩余24万元房款,其本人虽然没有直接参与买卖合同的签订及过户等相关手续的办理,但购得涉案房屋后,房产证一直由其保管,该房屋出租的租金收益亦归其所有,其对涉案房屋享有产权。刘先生于2014年前后从其手中取走了产权证书并将房屋出售,征得其同意。

    本案庭审中,经法院询问,张先生不能提供其主张的购买房屋的准确信息,亦不能提供借名协议、房屋买卖合同、房屋产权证书、购房款发票、缴纳税费的相关票据。张先生针对其主张的曾将涉案房屋出租并收取租金、刘先生从其手中取走房屋产权证书的事实,亦未提交证据加以证明。刘先生、章女士亦表示不能提供涉案房屋的准确信息及买卖合同、产权证书等文件。

北京市东元律师事务所李松律师认为,
       当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
      本案中,张先生主张其与刘先生之间存在借名买房的合同关系,刘先生对此不予认可,张先生应就其主张的事实尽到必要的举证责任,以证明借名买房关系的存在。
       张先生主张其于2011年4月借刘先生的名义购买了平房一间,但未能提供该房屋的准确信息,也未提供证据证明双方之间存在借名协议,张先生虽提供了其和章女士的录音以及刘某的证言,以证明借名买房的事实,但录音中章女士明确表示其将涉案房屋出售给刘先生,之所以收取张先生的房款是因刘先生没有钱,张先生和刘先生之间的事情与其无关,章女士虽在录音中做出“他当时是说给你来着这房子,但他就是得瞒着他媳妇儿”的表述,但该表述并不足以说明张先生和刘先生之间存在借名买房的关系;证人刘某证实的内容均为传言,没有其他直接证据佐证,对于该证言,法院实难采信。针对购房款,张先生主张66万元购房款为其支付,但其仅提供了支付42万元给章女士的证据,根据双方当事人陈述,另外24万元购房款为刘先生所付,张先生主张该24万元为刘先生保管的其母亲继承的其外公的遗产,但张先生并未对此主张提交证据加以证明,因此,法院对张先生主张支付全部购房款的主张,亦不能采信。张先生主张其购得涉案房屋后,实际持有该房屋产权证书并收取租金收益,但张先生并未就此提交证据加以证明。综合上述分析,法院认为,张先生虽提供了向章女士支付部分购房款的证据,但并未达到相应的证明标准,由于张先生未就其诉讼请求所依据的事实尽到必要的举证责任,应承担举证不能的不利后果,对其主张的借名买房关系,法院无法认定。
 
法院判决如下:
 
       驳回原告张先生的诉讼请求。
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