李松律师专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
 
刘x1、钱某向法院提出如下诉讼请求：
       1.判决解除原被告双方口头约定原告借用被告名义购买位于北京市昌平区天通中苑×号楼×层×单元×号房屋的借名购房合同和原被告双方于2013年10月25日签订的《协议书》；2.判决被告支付原告上述房屋的购房款364110元、综合地价款8411元、公共维修基金7282元、契税1852.39元及收房交纳的各项费用31687.03元；3.判决被告返还原告50万元，并支付原告利息11.7万元；4.判决被告赔偿原告房屋差价损失4505890元。事实和理由：2006年12月，原告借用被告的名义购买位于北京市昌平区天通中苑44号楼5层1单元503号房屋，双方口头约定该房屋归原告所有，待该房能够办理所有权登记手续时，被告再协助原告办理转移登记。双方达成协议后，原告支付上述房屋的购房款364110元、综合地价款8411元、公共维修基金7282元、契税1852.39元。另外。原告收房时交纳各项费用共计31687.03元。收房后，原告装修上述房屋花费装修费用共计50648.40元。经调查核实，被告向中国对外经济贸易信托有限公司巨额借款，并将上述房屋抵押给该公司，致使原被告双方约定上述房屋归原告所有，并办理转移登记手续的合同目的不能实现，被告构成根本性违约。基于上述事实,原告有权要求解除双方口头约定原告借用被告名义购买上述房屋的借名购房合同和双方于2013年10月25日签订的协议书。被告除支付原告购房款、综合地价款、公共维修基金、契税款、收房交纳各项费用和50万元等相关费用外，还应当赔偿原告装修、房屋涨价等各项损失。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。
 
刘x2、寇某辩称：
       双方不存在借名买房事实，实际是借钱买房，房屋是经济适用房，是基于刘x2的母亲及其家庭成员拆迁，国家照顾取得的购房的资格。经家庭协商一致和二被告同意，房屋以刘x2名义购买，由刘x2及其母亲居住使用。原告买房时出资是事实，但属于借贷关系，刘x2同意返还购房款和后来的50万元。关于2013年10月25日的协议，寇某不知情也不认可，寇某不应该承担任何责任。协议内容是原告写的，被告刘x2只是收到了钱，具体内容刘x2当时没有深入细看，但是钱收到了，加上前期买房的钱也收到了。另外被告买房时间是2006年，协议书是2013年，时间相差甚远，这种情况下，并不是原告说的借名买房情况，并不是当时的协议书，因此房屋登记在刘x2名下，房屋所有权是刘x2及寇某共同所有，未经共有人同意，任何一方无权处分。对于原告主张的装修损失，刘x2不同意，房屋确实是原告居住使用，原告是装修的受益人，刘x2并没有让其装修该房屋，所以损失是否存在都应该由原告承担。另房屋如果出租是有相应的租金收入，如果细致计算，居住这么多年，刘x2还有相应的租金损失，因此所谓的装修损失不成立，不应得到支持。关于解除双方口头约定原告以被告名义购买房屋协议的诉讼请求，被告认为不存在这个口头约定的协议。2013年10月25日的协议本身就是无效的、违法的，借名买房不受法律保护，这个协议是被告买房几年以后签的，协议并没有经过共有人寇某的认可，也应属无效。
 
法院查明：
1.原告刘x1是被告刘x2的姨。刘x1和钱某系夫妻关系。刘x2和寇某系夫妻关系。
2.2006年12月28日，刘x2与北京天启房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，约定刘x2购买本案诉争的北京市昌平区天通中苑×号楼×层×单元×号房屋，房屋价格361221.5元，房屋性质为经济适用住房。该房屋系刘x2家庭在原北京市宣武区的房屋拆迁所获得的经济适用房指标而购买，房屋2008年10月30日登记在刘x2名下。该房屋实际购房款364110元、公共维修基金7282元、契税1852.39元、补缴地价款8411元均由刘x1、钱某支付。该房屋交付手续均由刘x2、寇某委托钱某办理，房屋交付后由刘x1、钱某装修并居住至今。购房合同、购房发票、付款凭证、诉争房屋各种交费单据原件均由刘x1、钱某持有。刘x1、钱某称系借刘x2的名字购买的此房，刘x2称双方关系不是借名买房，是借款关系。
       3.2013年10月25日，刘x1和刘x2签订一份《协议书》，内容为：“今有天通中苑×号楼×层×单元×号房屋是由2006年由刘x1所买一直在住，是用刘x2名子（字）购买的。现今已满五年，可以过户到刘x1名下了。经协商，过完房产后刘x1付给刘x2500000元伍拾万元整，现在刘x1已提前全部付清刘x2伍拾万元整500000元。刘x2要在一个月之内无条件的把房屋产权过户给刘x1，以后双方都不能反悔。2013年10月13日，付300000叁拾万元整。2013年10月25日付200000贰拾万元整，共计500000，伍拾万元整。同意：刘x1。同意：刘x2”。刘x2认可协议为其所签，认可收到了50万元，但称签协议时没有看内容。
      4.上述协议签订后，刘x2未按约定协助刘x1办理房屋过户手续。2014年4月，刘x2曾将该房屋转移过户至寇某名下。2014年6月，该房屋又转移登记回到刘x2名下。后刘x2与寇某共同向中国对外经济贸易信托有限公司借款325万元，并以诉争房屋作为抵押物。因诉争房屋现无法过户至刘x1、钱某名下，故刘x1、钱某起诉要求刘x2、寇某返还购房款项和赔偿损失。
      5.经刘x1、钱某申请，法院委托北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司对诉争房屋的市场价值进行了评估，该公司经评估，确定估价对象在价值时点2017年9月12日符合估价假设和限制条件下的房地产市场价值为487万元。
 
北京市东元律师事务所李松律师（13718881929）认为：
      当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同的约定履行其义务。当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的时，另一方当事人可以请求解除合同。本案中，原告刘x1是被告刘x2的亲姨，诉争房屋系使用刘x2拆迁老房获得经济适用房指标购买，全部购房款均由刘x1、钱某夫妇支付，房屋由刘x1、钱某装修并占有使用、全部购房票据和初始的产权证书原件均由刘x1、钱某持有。2013年，刘x1和刘x2又签订的书面的协议，对房屋过户的事宜作了约定。李松律师认为，同时，由于刘x2和寇某是夫妻关系，2006年购买诉争房屋时委托钱某办理相关手续的公证书中寇某亦有签字，加之原被告之间的近亲属关系，寇某应当知晓原被告之间的借名买房合同关系。综合以上事实，法院认为，刘x1、钱某和刘x2、寇某构成借名买房的合同关系，刘x2关于双方是借款关系的主张缺乏事实和证据支撑，法院不予采信。诉争房屋于2006年购买，2013年已经具备过户条件，刘x1、钱某按照2013年的书面协议约定已将50万元支付给了刘x2，但刘x2未按协议约定办理过户手续，现刘x2将该房屋抵押，客观上也无法过户给原告，刘x2已构成根本违约，故刘x1、钱某关于解除双方借名买房合同的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。
      李松认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，刘x1、钱某为购买诉争房屋共支付购房款364110元、综合地价款8411元、公共维修基金7282元、契税1852.39元，共计381655.39元，上述费用被告应当返还，原告所主张的收房交纳的其他费用31687.03元因项目不明，法院无法支持。2013年10月，为办理过户，刘x1、钱某又向刘x2支付50万元，但刘x2未按约定办理过户，故该笔费用亦应返还，原告主张的利息损失没有法律依据，法院不予支持。关于损失赔偿问题，原被告构成借名买房关系，在具备过户条件时，被告应当协助原告办理过户手续，将房屋转移登记至原告名下，但被告现在根本违约，导致原告不能获得诉争房屋的所有权，故原告要求被告赔偿房屋的差价损失是合理诉求。经原告申请，评估机构关于诉争房屋现值的鉴定结论为487万元，法院对该鉴定结论予以采信，故原告要求被告赔偿房屋差价损失4505890元的诉讼请求，法院予以支持。
 
法院判决如下：
      一、解除刘x1、钱某与刘x2、寇某双方口头约定刘x1、钱某借用刘x2名义购买位于北京市昌平区天通中苑×号楼×层×单元×号房屋的借名购房合同和刘x1、刘x2于2013年10月25日签订的《协议书》；
     二、刘x2、寇某于本判决生效后三十日内向刘x1、钱某返还各项款项共计881655.39元；
     三、刘x2、寇某于本判决生效后三十日内向刘x1、钱某支付赔偿款4505890元；
     四、驳回刘x1、钱某其他诉讼请求。