李松律师专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
 
张先生诉求：
       1.判令被告偿还原告为死者张女士支付的购房款908988元;2.判令被告支付原告为死者张女士管理房屋垫付的房屋供暖费(2011-2016年度)10079.5元、物业费(2011-2016年度)9417.06元;3.判令被告以购房款为基数自2010年9月26日起至实际给付之日止,按同期银行贷款利率支付利息,暂计至2017年1月5日为321423.61元;4.本案诉讼费用由被告承担；5.判令被告承担保全费5000元；6.判令被告承担律师费50000元。
       事实与理由：原告与张女士为表亲关系(原告是张女士的表舅),2008年初原告准备在北京投资购买房产,因原告不是北京市户口,无法在北京购买价格相对便宜的经济适用房,便找到亲属张女士(北京户口),借用张女士的名义在北京购房。经双方口头协商以张女士的名义购买北京经济适用房,购房款和相关税费均由原告承担,房产由原告实际控制和占有,待原告符合购房条件或交易房产期满五年能上市交易时再将房产过户至原告名下。随后,原告于2008年2月29日向张女士汇入购房款393988元、于2008年5月30日汇入170000元用于张女士代原告购房。2009年经中介公司介绍,原告看上了位于北京市昌平区东小口镇天通苑小区东苑一区X号楼X房产,同年6月28日原告要求张女士与房产的所有权人刘先生(丈夫胡女士)签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定刘先生将位于北京市昌平区东小口镇天通苑小区东苑一区X号楼X房产出卖给张女士,房产总价为85万元,分三次付清,同时买卖合同还约定了中介费以及房产的过户费用等。之后,原告依据房屋合同的付款时间分别又于2009年7月4日、2009年8月28日、2010年1月25日直接向房产出卖人刘先生付款23万元、10万元以及15000元。出卖人刘先生的配偶胡女士还出具《证明》,证明全部的购房款都是由原告所支付。原告就购房共向张女士和刘先生支付了908988元。购房款项付清后,房产由原告实际控制和占有,但因房产本身涉及经济适用房不满五年不能上市交易,故由出卖方刘先生、胡女士与原告办理公证委托手续,待房产五年期满由原告代出卖方直接与张女士办理房产的相关过户事宜,将房产先过户至张女士名下,再由张女士将房产过户至原告名下。2010年9月,交易房产可以上市交易,原告多次催促张女士一同去房屋管理局办理产权过户手续,但张女士总以身体不适为由推脱,始终未能办理,还表示房产手续都在原告手里,让原告自行处理。而在此期间,原告还为管理房屋支付了各年的供暖费(10079.5元)、物业费(9417.06元),合计19496.56元。2010年11月22日张女士因病死亡,原告始终不知晓张女士的财产继承情况,一直都认为张女士会将房产过户至原告名下,直到2016年初涉案房产的所有权人刘先生在北京市昌平区人民法院起诉张女士解除房屋买卖合同,被告才以继承人的身份出庭应诉。在开庭过程中被告出示了2010年9月26日张女士的遗嘱,遗嘱约定张女士将涉案房产归被告所有,后经贵院判决房屋买卖合同有效,现涉案房产已经过户至被告名下。综上所述,在本案中,原告因借名购房与张女士达成了购房协议,并实际占有涉案房屋,而自张女士立遗嘱之日起就违背了张女士与原告的约定,严重侵害了原告的合法权益。故请求法院支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。原告为了有效防止被告转移、出卖财产,已向贵院提出财产保全,并支付了保全费5000元。同时原告为了维护自身的权益,与北京市沃尔森律师事务所签定《民事委托代理合同》,向该律师事务所支付50000元律师费用。原告认为根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第22条引导当事人诚信理性诉讼的规定，加大对虚假诉讼恶意诉讼等非诚信诉讼行为的打击力度,充分发挥诉讼费用、律师费用调节当事人诉讼行为的杠杆作用,促使当事人选择适当方式解决纠纷。当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为,造成诉讼对方或第三人直接损失的,人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提岀的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。故请求法院支持原告提出的赔偿合理律师费用和保全费用的请求。
 
孟先生辩称：
      第一，此案案由为合同纠纷,被告认为本案首先应当查明原告张先生与张女士之间是否存在合同关系,综观原告起诉依据,没有任何证据能够证实二者之间存在借名购买房屋合同关系,原告主张的法律关系根本不存在,那么依据不存在的事实和法律关系,其诉讼请求也根本不成立,应依法予以驳回。第二，如果原告与张女士之间不存在合同关系,那么其主张被告返还为张女士支付的购房款908988元及其他诉讼请求,应确认为民间借贷法律关系,且不说该法律关系是否成立,但该案贵院无管辖权,因为双方没有书面借款合同,该案应该由被告所在地人民法院管辖。第三，原告诉讼请求与起诉书陈述的事实自相矛盾,原告诉讼请求主张要求返还为张女士支付的购房款,为张女士垫付的相关费用,而事实与理由陈述两者是借名购房合同关系,自己实际控制房屋,既然是自己借名购房,实际购房人应该是原告,那么怎么会是为张女士支付和垫付购房款及相关费用呢?说明原告没有客观真实的陈述事实。第四，原告陈述事实有悖常理,不应予以采信。原告陈述2008年初原告准备在北京投资购买房产,因原告不是北京户口,便找到张女士借用张女士名义在北京购房,既然是借名买房,实际买房人是原告自己。按照日常生活规律,原告找到房源后,以张女士的名义签订合同,自己直接支付房款就可以了,而原告陈述,在没有房源的情况下,于2008年2月29日,向张女士汇购房款393988元，于2008年5月30日汇入170000元,特别指出的是第一笔款项是393988元,有零有整,假设是购房款,在张女士没有找到房的情况下,为什么又汇入第二笔购房款呢?2009年6月28日与刘先生签订购房合同,原告也参与的相关事宜,按照购房合同约定,刘先生应收房款为85万元人民币,如果是原告直接交付房款,为什么要支付908988元房款,这些真让人费解。第五，本案所争房屋确定系张女士所购,有购房合同、法院生效判决予以证实。被告依法继承张女士遗产应受法律保护,张女士购此房后对该房进行了装修,并购置了家具,生前也一直在此房中居住,原告主张的借名购房确定不存在。综上所述,原告起诉与客观事实不符,且其诉讼请求和事实与理由相矛盾,其起诉不能成立,应依法予以驳回。如本案改变案由,确认存在民间借贷关系,被告要求将此案移送保定市徐水区人民法院审理。我们认为原告主张超过诉讼时效，不应受法律保护，原告起诉主张房屋过户日期2010年9月，起诉日期是2017年1月6日，长达7年时间，在这期间原告没有向张女士及现在被告主张过权利，张女士是在2010年11月22日去世，距现在长达6、7年之久，所以我们认为原告主张超过法律保护的诉讼时效，不应受法律保护。
 
法院查明：
      1.张女士与孟先生系姐弟关系，张先生与张女士、孟先生是亲戚关系。2.2009年6月28日，张女士与刘先生在北京万众恒基房地产经纪有限公司（以下简称万众恒基公司）居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定刘先生将其名下位于北京市昌平区东小口镇天通苑东苑X号楼X号房屋出售给张女士，房屋成交价格为85万元。关于付款期限，合同约定：“1.于2009年7月5日之前付款480000（肆拾捌万）；2.于2009年8月28日之前再付款100000（壹拾万）；3.于过户当日结清尾款250000（贰拾伍万）。”关于房屋交付，合同约定“出卖人应当于2009年10月8日前将该房屋交付给买受人。”关于过户时间，该合同附件二补充协议及其他约定写明：“双方共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续，按本房屋契税发票满足经济适用房可过户规定日期向后推迟20个工作日过户，房产证于买受方支付出卖人第一次付款480000元当日放在万众恒基房产公司直至过户完毕。”
       3.2008年2月29日和2008年5月30日，张先生向张女士分别转账393988元和170000元，合计563988元，张先生称2008年初其准备在北京买房，因没有北京户口，不能购买价格相对便宜的经济适用房，便找到张女士希望借用张女士的名义买房。2008年曾看好一套房，便将部分购房款转入张女士账户，这套房最终没有购买成功，但上述款项一直留在张女士账户内，后来继续选房，最终选定了本案诉争房屋。2009年7月4日，张先生向刘先生的账户转账23万元，张先生称合同约定2009年7月5日前要向刘先生支付第一笔首付款48万元，故其直接向刘先生支付23万元，其余25万元由前述留在张女士卡内的款项支付给刘先生。2009年8月28日，张先生向刘先生账户转账10万元，张先生称该10万元即合同约定的第二笔首付款。2010年1月25日，张先生向刘先生转账15000元，张先生称刘先生后悔房子卖便宜了，所以未按合同约定时间交房，延迟到2010年1月25日才交房，交房当日，张先生与刘先生按照协商的结果多给了刘先生1万元和5千元的空调款。张先生同时称，第三笔购房款25万元亦是用前述留在张女士卡内的款项支付，卡内其他钱则用于装修和购买家具等。
       4.刘先生在既有的民事诉讼中认可诉争房屋全部房款已付清，2010年1月底交付房屋。
       5.2010年1月6日，刘先生、胡女士（刘先生丈夫）签署委托书，委托张先生办理诉争房屋的买卖交易手续，产权转 移过户等相关手续。该委托书经北京市方正公证处予以公证。张先生称其与张女士是借名买房关系，签完合同后，刘先生就把房产证这些材料交给了自己，并且签了委托书，由张先生去办理后续手续。但2010年9月具备过户条件时，因为张女士病情恶化，所以未能办理过户手续。
       6.张女士于2010年11月22日去世。2010年9月26日，张女士立下遗嘱，将诉争房屋交由孟先生继承。但诉争房屋一直未完成过户，仍在刘先生名下。2013年，刘先生将孟先生起诉至法院，要求解除其与张女士签订的房屋买卖合同，法院经审理驳回了刘先生的诉讼请求。刘先生上诉后，北京市第一中级人民法院驳回刘先生上诉，维持原判。2014年，刘先生与孟先生就诉争房屋的过户及损失赔偿问题继续在法院进行诉讼，经法院调解达成协议，刘先生协助孟先生办理诉争房屋的产权过户手续，将上述房屋转移登记至孟先生名下。2015年7月17日，诉争房屋登记在孟先生名下。
      7.2013年11月21日，张先生与刘先生的配偶胡女士签订协议，载明：“经双方协商，关于昌平区东小口镇天通苑小区东苑一区X号楼X室房产一事（购房人为张女士，实际支付人为张先生），约定如下：1.该房款总额为85万元，由张先生分次支付给乙方;2.自2010年至今该房屋物业费、供暖费均由张先生支付；3.因张先生为实际出资人，张女士要求刘先生、胡女士委托张先生办理该房屋过户事宜（有公证书为证）；4.因刘先生、胡女士起诉孟先生撤销购房合同，如法院支持乙方主张，乙方将根据购房款实际支付人或收条持有人，退还购房款。物业费、供暖费凭发票支付。如双方对该房款的退还有异议，或出现其它情况，双方协商解决或通过法律途径解决。5.关于装修费双方另行协商。另附胡女士、刘先生证明一份。”该协议中所指“证明”为胡女士于2013年11月20日书写的《证明》，称“刘先生、胡金明出售的北京市昌平区东小口镇天通苑小区东苑一区X号楼X室的合同价款为85万，每次房款都是由张先生支付的。部分房款是从张先生的卡里直接转到刘先生的卡里，其余房款是张先生以现金的形式交付给刘先生。”
       8.关于房屋占有使用情况，孟先生称张女士生前由张女士居住，钥匙在张女士手里，孟先生取得房产证后，拿钥匙开门但打不开。张先生称诉争房屋一直由其占有使用，并对外出租，张女士仅在诉争房屋住过一宿，是自己给的张女士钥匙，后来自己换了锁。
      9.张先生持有与刘先生房屋买卖的手续原件以及2011-2016年度供暖费、物业费、生活垃圾费、电梯运行维护费、水泵运行维护费、消防运行维护费、安防运行维护费、代收电梯年检费发票。孟先生持有2010年3月物业公司出具的入住证明和装修管理服务费发票、2010年供暖公司出具的暖气维修收据及装修合同。张先生称购买房屋是自己和张女士一起进行的，装修也是用张女士手里那张卡支付的，张女士持有装修合同和入住证明不能证明是张女士在使用诉争房屋。

北京市东元律师事务所李松律师（13718881929）认为：
       当事人订立合同，可以以书面、口头或其他形式。本案的焦点问题在于张先生与张女士之间是否构成借名买房的法律关系，由于张女士现已去世，张女士与张先生之间也没有书面合同，故张女士与张先生之间是何法律关系只能通过对证据的审查进行确定。李松认为，民事诉讼的证明标准应当到达高度盖然性的程度，审判人员应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力及证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由及结果。本案中，张女士于2009年6月28日与刘先生签订房屋买卖合同，合同约定2009年7月5日前付款48万元，2009年8月28日前付款10万元，而张先生于2009年7月4日向刘先生的账户转账23万元，于2009年8月28日向刘先生的账户转账10万元，上述两笔款项的支付与合同约定的付款时间吻合。此后，刘先生与张先生办理了委托售房公证，房屋买卖合同、原房产证、委托公证书原件均由张先生持有。在房屋交付后，张先生交纳供暖费、物业费和电梯运行维护费。同时，张先生到庭说明了其在2008年向张女士转账563988元的原因及去向，其解释没有违背常理之处；张先生向张女士转账的数额和向刘先生转账的数额共计908988元，与诉争房屋的购房成本也基本相符。李松认为，虽然孟先生现在持有入住证明和装修合同，但张先生提交的证据已经达到高度盖然性的程度，综合以上对于证据的审核判断，再考虑张先生与张女士的亲属关系及张先生本人的陈述，法院确认张先生与张女士之间构成借名买房关系。
       在与刘先生签订房屋买卖合同后办理过户登记前，张女士因病去世，孟先生因张女士的遗嘱与刘先生进行房屋买卖合同诉讼，直至2015年7月诉争房屋才登记在孟先生名下，现张先生以孟先生为被告提起借名买房纠纷诉讼，符合法律规定，没有超过诉讼时效。由于孟先生不认可张先生与张女士之间的借名买房关系，张先生放弃主张房产，解除借名买房合同，要求孟先生返还其支付的购房款和装修款908988元，具有事实和法律依据，法院应予支持。关于张先生主张的供暖费、物业费和购房款利息，因诉争房屋交付后一直由张先生占有使用，其要求孟先生支付供暖费、物业费和购房款利息的诉讼请求没有事实依据，法院不予支持。关于张先生主张的律师费，没有法律依据，法院不予支持。

法院判决：
       一、孟先生于本判决生效后十五日内向张先生支付908988元；
       二、驳回张先生的其他诉讼请求；