李松律师专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

陈某诉求：

       要求判令坐落于北京市海淀区×号×花园×号楼×室房屋（以下简称涉案房屋）一套归我所有，万某承担本案诉讼费。事实与理由：万某于1998年大学毕业入职北京京客隆超市连锁集团有限公司，与我在同一公司工作。1999年底，万某开始不断骚扰我，向我示好，但我一直拒绝。2000年初，万某单方面找到我丈夫，向我丈夫表达了对我的爱慕之情，并请求其与我离婚，致使我丈夫对我进行殴打。我被迫离家，借住在父母家。此期间，万某总是到我父母家找我，我丈夫也到我父母家不停地骚扰、威胁我们，严重影响了我们的正常生活。在此情况下，我与开发商约定于2000年9月25日签署涉案房屋的购买合同。但因单位安排出差，我只好将4万多元现金交予万某，委托他以我的名义签署购房合同。2001年12月30日，需补交房屋尾款时，万某才告知并未以我的名义买房，而是以他自己的名义签署了《房屋买卖合同》，并办理了按揭贷款手续，从银行贷款了29万元。我要求万某变更购房人，且马上与开发商沟通，但开发商却告知无法变更。当时万某承诺，等收房后再将房屋所有权恢复至我名下，并许诺将房屋手续交由我保管。我考虑到将来二人会结婚，便同意了。后我又补交了尾款10360元，缴纳了契税、印花税、公共维修基金、房屋保险等共计2万余元。我明确告知万某，涉案房屋归我所有，所有费用由我来偿还。2002年2月19日，我对涉案房屋进行了装修，并购买了屋内全部家电。自2002年6月起，万某搬进涉案房屋与我同住，同居期间我用自己的积蓄归还了银行的按揭贷款。此后，我一直要求万某办理过户手续，但万某以银行贷款未还清，无法过户为由搪塞我。在我的要求下，万某于2004年11月1日给我写了一份《授权书》，并于2005年4月15日立下公证遗嘱。我为能尽快过户，在2008年2月28日给万某汇款26万元，用于支付银行解抵押及办理过户手续的相关费用，但万某并未归还银行贷款。在我的再三要求下，万某于2008年4月22日归还了235900元。2009年10月，万某提出分手，并搬出了涉案房屋。现我认为，涉案房屋由我出资，应当归我所有，故诉至法院。

 

万某辩称：

      因陈某在娘家居住不方便，我刚毕业没有房，所以决定共同购房。涉案房屋属于我和陈某同居期间的共同财产，应依法分割，我主张分得相应的房屋折价款。

 

法院查明：

       陈某与万某原系同事，双方于1999年确立恋爱关系，并于2002年6月开始在涉案房屋同居生活，至2009年10月双方分手，万某搬离涉案房屋。2000年9月25日，万某作为买方与北京安地房地产开发有限责任公司签订《北京市内销商品房预售契约》，约定买方购买涉案房屋一套，房屋建筑面积57.99平方米，房屋总价款共计383526元，其中首付款83166元。2000年12月26日，万某（抵押人）、北京市商业银行股份有限公司万寿路支行（抵押权人）、北京安地房地产开发有限责任公司（保证人）签订了《个人住房贷款借款合同》，贷款金额为人民币29万元整；期限自 2001年1月15日起，至2021年1月15日止共240月；每月还款人民币2008元。现上述贷款仍未还清。2001年1月15日，万某与北京市商业银行股份有限公司万寿路支行签订《人民币借款合同》，贷款4万元用于支付涉案房屋首付款，期限自2001年1月15日至2001年12月31日。现该笔贷款已还清。

      2002年2月1日，陈某与北京龙发建筑装饰工程有限公司签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，对涉案房屋进行装修。2005年8月19日，该房屋取得所有权证书，所有权人登记在万某名下。现涉案房屋由陈某及其子共同居住，产权证、购房合同、发票的原件一直由陈某保管。

       2004年11月1日，万某给陈某书写《授权书》一份：“本人万某自愿签述本授权书，如本人发生任何人身意外，本人自愿将本人现有房产一套北京市海淀区×花园×号楼×室转赠给陈某，购房时她出了10万元，此房产全部所有权归她所有，任何亲属无权涉入，特签述（署）此授权书一份，以为证明”。

      2005年4月15日，万某立下公证遗嘱一份：“本人购买了坐落于北京市海淀区×花园×号楼×室房屋一套，红色起亚千里马轿车一辆（×××）。我去世后，我的房子和车留给陈某所有。我的亲属无权干涉。”

       陈某称涉案房屋首付款83166元、补交面积差价款10360元、公共维修基金7671元、税费5752.89元、印花税187元、保险费3411.04元、法律服务费870元、代办产权手续费500元、2012年8月份之前的购房贷款均由其个人支付，此后的购房贷款由万某自行偿还。万某认可陈某交纳了公共维修基金、税费、印花税、保险费、法律服务费、代办产权手续费，支付了首付款、面积差价款10万元，并偿还了购房贷款本息合计154255元，其余费用不予认可。就2012年8月之前购房贷款的偿还情况，双方各持已见。

       庭审中，陈某主张其出资购买、装修了涉案房屋，并一直居住至今，涉案房屋相关材料的原件也由其保管，故涉案房屋应归其所有。对此万某不予认可，认为房屋所有权人虽登记在其名下，但系双方同居期间共同购买，应为二人共有。

      陈某表示自购房合同签订后，其多次要求万某变更房屋所有权人，故万某写有《授权书》及公证遗嘱，表示愿意将涉案房屋过户至其名下。就此，万某亦不予认可，称陈某并未要求其将涉案房屋过户给她，仅要求在产权证上加名。陈某还称双方有口头约定，同居期间由陈某出生活费，涉案房屋由陈某购买，并偿还贷款。就此主张，万某亦不予认可，陈某未能向法院提供证据佐证。

      审理期间，法院当庭释明，询问陈某是否变更案由，陈某表示坚持按所有权确认纠纷处理，并明确诉讼请求为确认涉案房屋全部归其所有。

 

北京市东元律师事务所李松律师（13718881929）认为：

      不动产登记簿是物权归属和内容的根据。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予以支持。本案中，陈某以其出资购买了涉案房屋并实际居住，且持有房屋相关手续原件，万某写有授权书、遗嘱表示愿意将涉案房屋过户至其名下为由，要求确认涉案房屋全部归其所有。对此，李松律师分析如下：

      首先，借名买房是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。从陈某的诉讼请求及其自述涉案房屋购买的过程，可以认定陈某所主张的实质属于借名买房的问题。

      其次，涉案房屋虽由陈某以及其子居住使用，且由陈某持有房屋所有权证、买卖合同等手续的原件，但上述事实并不能当然地改变房屋所有权权属。

      最后，陈某以其出资购买、装修房屋为由要求确认涉案房屋全部归其所有，通过庭审查明的事实，虽能认定陈某对涉案房屋的购买确实存在出资关系，但判断陈某与万某之间是否存在生效的借名买房合同关系，核心问题是双方就借名买房是否存在一致的意思表示。现陈某称双方就此有口头约定，但未能就此主张提供相应证据佐证，而从其提供的万某所写《授权书》及公证遗嘱的内容来看，万某仅表明在其“发生任何人身意外”或“去世后”才同意将涉案房屋归陈某所有，亦未能得出万某认可双方之间存在借名买房合同关系的结论。故陈某提供的现有证据不足以证明双方之间存在借名登记的约定。

      现陈某、万某均认可对方偿还了部分房屋贷款，故万某亦对涉案房屋有所出资。现陈某经法院释明，坚持要求确认涉案房屋全部归其所有，不同意变更本案案由及诉讼请求，故对于陈某的上述诉请，法院不予支持。现万某认可涉案房屋系其与陈某的共同财产，就双方在房屋中各自所应享有的份额，可结合双方曾经的同居关系、涉案房屋实际出资、购房贷款的偿还情况、房屋使用及居住状况等，在另案中公平合理地予以分割。

 

法院判决如下：

      驳回原告陈某全部诉讼请求。