李松律师专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

原告诉称:
    被告配合将北京市朝阳区安家楼XX号院X号楼X单元XXX室房屋（以下简称涉案房屋）产权登记在我名下，并交付上述房屋。我系被告之姐。我于2005年10月24日通过我实际控制的上海x佳贸易有限公司（以下简称x佳公司）向北京xx福房地产开发有限责任公司（以下简称xx福公司）支付首付款50万元，我与xx福公司达成购买涉案房屋的意向。
    此后由于我工作繁忙以及对被告的绝对信任，我与被告达成口头借名买房协议，约定以被告名义购买涉案房屋。2006年3月21日，我以被告名义与xx福公司签订《北京市商品房预售合同》；2006年5月31日，我以被告名义与兴业银行北京西直门支行签订了《个人住房借款合同》；涉案房屋购买过程中所需的首付款、按揭贷款还款资金均由我控制的x佳公司支付。涉案房屋产权虽登记在被告名下，但自2009年交房后至2016年6月一直由我占有使用，该期间产生的物业费也由我负担。
    2012年，被告配合我用涉案房屋作为抵押办理了循环抵押贷款，所借贷款也用于我实际控制的x佳公司经营使用。2016年因被告向我索要1000万元未果，被告强行换锁侵占了涉案房屋。2016年9月1日，被告与案外人侯维欢签订《北京市存量房屋买卖合同》意图将涉案房屋予以出售。因我与被告存在口头借名买房合同，自2006年至2016年期间，双方一直在如约履行该合同。但自2016年之后，被告以其行为表明不再继续履行借名买房合同。故诉至法院。

被告辩称:
   不同意原告的诉讼请求。原告与我系姐弟关系。双方不存在任何借名买房的合同关系。涉案房屋系我以个人名义签订购房合同购买，登记在我个人名下，系我个人财产。购买涉案房屋的款项，确系通过x佳公司及其关联公司支付，但系代我支付；因为x佳公司等企业为家族企业，我一家人都在相关公司工作，我们基本不领取工资收入，大额开支都通过公司的款项支付。
    2009年收房以来，涉案房屋一直由我使用，直到2009年底原告提出换房，双方约定由原告居住于涉案房屋，我居住于原告名下的位于京华豪园的房屋中。故原告才于2010年至2016年期间，占有使用了涉案房屋。后因京华豪园的房屋于2015年年底出售，故我要回了涉案房屋并居住至今。2015年我以涉案房屋为抵押物为家族生意办理了抵押贷款，原告为此给我出具了借条，借条上明确写明涉案房屋是我的个人财产。
原告此前以x佳公司的名义起诉我主张我与x佳公司存在借名买房合同关系，该诉讼请求已经被生效判决驳回。现在其又以个人名义起诉，主张我与原告而非x佳公司存在借名买房合同，其主张前后矛盾，不具有任何事实和法律上的依据，系滥用司法资源的恶意诉讼，恳请法院驳回其诉讼请求。
 
法院查明:
    原告与被告系姐弟关系。2005年10月24日，x佳公司向涉案房屋的开发单位xx福公司转账支付50万元。2006年3月21日，被告作为买受人与xx福公司签订编号为XXXXXXX的《北京市商品房预售合同》，约定:被告购买涉案房屋，总价款4819755元；被告须于合同签订后三日内向xx福公司支付不低于房屋总价款40%的房价款即1929755元；被告在合同签订前已向xx福公司交付的预付款50万元自动转为房款，剩余房款289万元将由被告以申请银行个人住房抵押贷款的方式支付给xx福公司。
    2006年5月31日被告作为借款人与兴业银行北京西直门支行（以下简称兴业银行）作为贷款人签订编号为“兴银京西直门2006个贷字XXX号”的《个人住房借款合同》，约定:被告向兴业银行借款289万元；借款期限为240个月，自2006年5月31日至2026年5月31日止；借款用途系被告用于购买涉案房屋；被告在贷款人处开立的还款账户为×××。
    2009年9月3日，被告取得建筑面积为236．36平方米、产权证号为X京房权证朝字第XX**号的涉案房屋产权登记证书。涉案房屋的首付款及按揭贷款的款项均来源于x佳公司或其关联公司。2011年11月10日，x佳公司向被告的还贷账户转账245万元。
2011年11月16日，兴业银行出具《个人住房贷款借款人还清贷款证明》，载明:被告已于2011年11月16日清偿了全部贷款本息，今日起合同号为“兴银京西直门2006个贷字XX号”的借款合同终止。该行于同日出具的《主动还款证明》载明其扣收的贷款本息合计2446240．93元。关于房款由x佳公司支付的原因，原告主张因其为x佳公司的实际控制人，故x佳公司及其关联公司代原告支付房款。
    被告主张，因x佳公司及其关联公司为家族企业，被告一家人均在相关企业工作，收取很低的工资，大额支出均由公司账款支付，x佳公司及其关联公司支付的款项实际为其应得的收入，故x佳公司及其关联公司系为被告支付房款。
    关于涉案房屋居住使用情况，原告称自2009年5月至2016年，一直由其居住使用涉案房屋。被告称其于2009年接收房屋后，偶尔放些东西，至2009年年底因原告提出换房居住，原告才入住了涉案房屋，被告居住于原告名下位于京华豪园的房屋。
    后因原告提出出售京华豪园的房屋，被告于2015年从京华豪园的房屋搬出，并将涉案房屋要回居住至今。关于涉案房屋装修情况，原告称系由其进行装修；被告称涉案房屋为精装修房屋，原告仅对局部进行了改动。另外，原告提交《时尚家居》等杂志证明涉案房屋为其所有，系其用于进行x佳公司装修理念的宣传。被告对证据真实性认可，但认为报道系根据原告单方陈述所作，不认可证明目的。经询，原告表示其与被告之间的借名买房协议系口头协议，双方未签订书面合同；被告不认可双方存在借名买房的合意。
    对于借名买房的原因，原告主张系因其在国外不方便办理购房手续。被告对此不认可，称原告同时期在上海、深圳均有购房，不存在不方便买房的情形，被告购买涉案房屋的2005年北京尚未出台限购政策，原告对于借名购房不具有合理解释。
    另查，2017年原告担任x佳公司法定代表人期间，x佳公司起诉被告合同纠纷一案，主张登记在被告名下的涉案房屋系x佳公司借被告名义购买，x佳公司与被告存在口头的借名买房协议。对此，法院于2017年8月30日作出（2017）京0105民初x号民事判决书，认定x佳公司与被告存在借名买房合意，判决被告将涉案房屋转移登记至x佳公司名下。
后因被告不服提起上诉，北京市第三中级人民法院于2017年12月28日作出（2017）京03民终x号终审判决书，认定x佳公司与被告不存在借名买房关系，撤销原审判决，驳回了x佳公司的全部诉讼请求。本案审理过程中，原告申请查封涉案房屋，依法采取保全措施查封了涉案房屋。

北京市东元律师事务所李松律师（13718881929）认为：
      当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据同约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但借名人应当证明与登记人存在借名购房的合意。
    李松认为，本案中，原告主张其与被告存在借名买房的口头协议，应当对此提交证据予以证明。结合在案证据能够认定，涉案房屋由被告作为购房人签订购房合同、被告作为借款人签订借款合同购买，登记在被告名下。李松认为，原告未提交书面协议或者其他直接证据证明其与被告存在借名买房合意，对于借用被告名义购房亦未作出合理解释，且民事诉讼应当遵循诚实信用原则，原告曾主张涉案房屋为x佳公司借用被告名义购买，现又称系原告本人借用被告名义购买，其行为严重违反诚实信用原则。综上所述，对原告主张其与被告存在借名买房的合意，法院不予采信。

法院判决：
     驳回原告孙某的全部诉讼请求。