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变更公房承租人及公房拆迁纠纷案例

公房承租人已变更,还能主张居住权吗?

发布时间:2018-09-25 浏览:

【案情简介】
        张贵有两个儿子,张瞻和张由,住在张贵承租的房管所的14号公房内。张瞻大学毕业后被分配到外地工作,户口也迁到了外地,张由和父母亲一直在北京生活。2013年张瞻退休后和家人一起搬回到了北京生活,户口迁回到了14号公房,先是自己租房住,那时候房价已经很高了,张瞻没有买房的经济能力,房屋租金也是节节攀涨,便想搬回到14号公房。父母1998年相继去世后,14号公房由弟弟张由一家住着,14号公房有4间房,张瞻找到弟弟商量,看能不能匀出两间,张由怕房子一旦拆迁被分割拆迁利益,故拒绝了哥哥的请求。张瞻很生气,毕竟是父母留下的房子,自己有权利住,但张由称公房的承租人已变成了自己,张瞻无权居住该房。张瞻找到房管所,发现张由确实在2002年变更成了新的承租人。父母留下的房子,在没有经过自己的同意之下,张由就能私自变更承租人吗?变更了承租人,难道自己就无权居住吗?带着疑问,经人介绍,张瞻找到本报的法律专家顾问团成员北京市东元律师事务所合伙人律师李松,寻求专业的法律建议。
【律师分析】
        李松律师听了张瞻的叙述,看了相关的材料之后分析道,张瞻对14号公房享有居住使用的权利,张瞻去外地工作前,户口一直在14号公房内,与父亲在同一户籍早已不止两年,和父母也一直住在一起,早已形成共同居住的状态,不能因为张瞻去外地工作,就否认其对房屋早已经享有的居住权利。而且张瞻已经将户口迁了回来,现在在北京没有其他住房,居住权利更应该得到法律的保护,故张瞻对公房享有居住使用的权利。
        张瞻提出,若法院确认了自己对房子享有居住使用的权利,如何保障自己能够住进房子?李律师从司法实践的经验中分析道,张瞻对房子享有居住使用的权利,并不就是否认张由对房屋没有了居住使用的权利,张由作为公房承租人也有权居住房子,故张瞻可请求法院确定自己对14号公房中的两间公房享有居住使用的权利,这样可以避免双方因房子的居住问题而产生冲突,影响社会和谐。李松律师又指出司法实践中也有不同的观点,也有人认为,由于承租人已经发生变更,张由成为公房的承租人,故张由的居住权具有排他性,故,张瞻无权享有居住使用权。李律师认为第一种观点更为合理,虽然张由成为了公房的新承租人,但该房屋是从张瞻、张由的父亲那变更而来。张瞻的户口也在公房内,从历史上对房屋也形成了共居事实,因此,张瞻享有居住使用权更为合理。
        张瞻又提出,父母留下的公房,张由能不经过自己的同意就能变更成承租人吗?李律师分析到,《北京市公有住宅租赁合同》第7条规定,“租赁期限内,乙方外迁或死亡,与乙方外迁或死亡时同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行合同,其他家庭成员又无异议的,应由符合变更承租人条件的家庭成员向甲方提出书面申请,甲方审核后办理更名手续,并签订新的租赁合同”。这里的其他家庭成员是指与原承租人同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员,实践中房管部门都是要求申请人提交其他家庭成员同意变更的说明,因为2002年变更公房承租人的时候,张瞻还在外地,不在公房内居住,户口也还没有迁回来,故当时申请变更公房承租人时,张由是不需要经过张瞻同意的。
         文章来源:李松房地产律师网
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