【案情简介】
        老张和老王是多年的朋友，两人一同到北京念书，毕业后，老张去了一个央企，工作了几年之后，单位就给分了一套302号公房，1999年房改的时候老张以成本价将该302号公房给买了下来，而老王从学校毕业后去了私企工作，这时候也准备买房，正好老张和妻子想把手中的房子卖了，换一套更大的房子，而正好老王想买房子，于是双方一拍即合，签订了房屋买卖协议，因为当时302号房房产证还没有办下来，所以房子的价格也比别的商品房便宜。双方约定老王以32万元的价格购买该房，同时等房产证办下来后，老张配合老王进行房屋的权属转移登记。协议签好后，老王付了钱，老张交了房，只等房屋过户了。2012年的时候，单位为老张办理房子的房产证，老张找老王去办理过户，到了央产房主管机关才知道，因为老张的单位是央企，这房子是央产房，是否能够进行上市交易需要原产权单位的许可同意。于是二人到单位房管科进行询问，单位规定此类房屋只能由单位进行回购或是出卖给单位内部其他员工，而不能卖给单位以外的人员。对于双方的买卖行为单位不同意，因此双方无法办理过户手续，没办法老张只得找老王商量，提出解除双方的房屋买卖合同，老张把老王的购房款还给他，老王把房子返还。但是随着北京房价的暴涨，房子的价格早已经是今非昔比了，老王不同意，双方陷入了僵局，老张希望把此事予以解决，双方发生了争议。
【律师分析】
        北京市东元律师事务所合伙人律师李松认为，在该房屋的买卖过程中，老张和老王签订的《房屋买卖合同》及补充条款均系双方当事人真实意思表示，且协议没有违反国家法律、行政法规的规定，故该协议是合法有效的。但由于涉案房屋不能办理央产房上市手续，造成客观上双方所签订的《房屋买卖合同》无法继续履行。根据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》第八条规定：涉及党政机关等单位的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，应报交易办公室备案，并在职工住房档案中注记。该类住房可按规定向原产权单位腾退，也可在原产权单位职工范围内进行交易。据此规定，本案涉及到的房屋是属于不宜上市交易的房屋，故该房屋不能对外进行买卖，所以老张无法为老王办理房屋的权属转移登记。
李松律师认为，我国《合同法》规定，双方所签订的合同目的不能实现，一方有权提出解除合同。本案中，诉争房屋为某央企所售的央产房，上市交易需要原产权单位的同意，原产权单位认为不宜公开上市的，不能上市交易。由于，售房单位不同意双方的买卖行为，故无法办理央产房上市手续，造成双方所签订的《房屋买卖合同》客观不能履行，应依法应予解除。合同解除后，老张应当将已收取的购房款退还给老王，老王在限期内应当将房屋退还给老张，老王可以要求老张赔偿给自己造成的损失。至于赔偿数额由法院根据双方的过错予以认定。
【律师提醒】
        李松律师在此提醒广大读者，本案的涉诉房屋性质是央产房，所谓央产房，也叫中央在京已购公有住房，是指中央在京机关出售给职工的公有住房。在买卖此类房屋时，购房人一定要了解清楚，售房单位是否批准房屋上市，并了解购买房屋的产权归属，最好能亲自到售房单位了解一下情况。大家千万不要为图省事，在未经了解核实的情况下擅自购买，以免为日后埋下隐患。
    文章来源：李松房地产律师网
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