李律师接受《北京晚报》专访：买家迟付款 房卖他人违约
发布时间：2017-12-01
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房主王女士没想到，因买家迟付款违约，中介公司给她找来新买家，不料新买家也超期未付款；在中介的建议下，王女士又将房子卖给了原卖家。可这一来二去，王女士倒成了被告，近日被新买家告上法庭。王女士觉得挺冤：究竟谁违约？我又该去找谁赔偿？
2012年初，王女士有一套位于北京市昌平区的房屋欲出售，因为王女士不懂得法律知识，怕买卖过程中出现什么疏漏，于是专门委托一家中介公司提供居间服务。在中介公司登记完房源之后，王女士觉得心里踏实多了。
没过两个月，中介公司给王女士找到了一个买主刘先生。刘先生看过房后，对房屋很中意，于是同年3月10日在中介公司，刘先生和王女士便签订了《房屋买卖合同》，并与中介公司签订了《房屋买卖经纪服务合同》。
然而之后在履行合同过程中，刘先生因资金周转出现了问题，迟迟未付购房款。这时，中介公司找到王女士，称房子可另卖与他人，随后给她找了一个新的买主李女士。同年4月15日在中介公司的居间介绍下，王女士又与李女士签订了《房屋买卖合同》及《房屋买卖经纪服务合同》。
可是王女士万万没料到，李女士支付了定金及首付款后，不知何故，也未能按时支付购房款，合同约定的付款期限已经超过了8天。恰巧此时，第一个买主刘先生的资金已经周转过来，可以一次性支付全部购房款。中介公司的工作人员专门与王女士联系，告知：“李女士逾期付款，已构成违约，您可以将房屋再出售给刘先生。”
王女士觉得中介公司是专业的经纪机构，肯定对合同能否履行、是否违约等特别清楚，出于对中介的信任，她便将首付款及定金退给了李女士，而最终将房屋出售给刘先生，并办理完成了过户手续。
但前不久李女士找来，要求王女士承担违约责任。王女士很纳闷：“明明是李女士不付款，中介公司说她违约了，我才又将房子卖给刘先生，怎么变成我违约了呢？”更令王女士意想不到的是，近日她收到了法院的传票，李女士已一纸诉状将她告上了法庭。
买方迟付款致违约 卖方可主张违约金
李律师说，李女士与王女士签订的《房屋买卖合同》也系各方当事人的真实意思表示，而且合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，这份合同也是合法有效的。李女士在合同签订后，已按照合同约定支付了购房定金及首付款，但是她并未按照合同约定支付后续的购房款，李女士的行为也构成了违约。
不过李律师认为，虽然李女士未按照合同约定时间支付后续购房款，她已经构成了付款迟延，但是李女士只逾期付款8日，而依据双方合同的约定，逾期付款超过15日，卖方才享有单方解除权。根据合同中的约定，显然李女士的逾期付款行为尚未构成根本违约，此时王女士可以向李女士主张迟延付款违约金，但并不因此而享有约定的或法定的单方解除合同的权利。
买方未根本违约时 再卖房需付违约金
而在李女士尚未构成根本违约之时，中介公司便诱导王女士将房屋出售给刘先生，并办理了过户手续，王女士的行为则已构成了根本违约。由于该房屋已经过户给刘先生，李女士与王女士签订的《房屋买卖合同》在客观上便无法继续履行，合同目的也无法实现。
李律师认为，作为买受人，李女士可依据合同约定要求解除合同，并向出卖人主张违约责任。但如果双方约定的违约金过分高于损失，则出卖人可请求法院调低违约金的数额。而在此案中，法院最终判令王女士给付李女士违约金20万元。
中介公司忽悠客户 应当承担赔偿责任
在明知王女士与刘先生签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖经纪服务合同》并未解除的情况下，该中介公司为了达到多收取中介费的目的，置出卖人的法律风险于不顾，诱使出卖人在可能承担违约责任的情况下，与李女士再次签订《房屋买卖合同》。
就此李律师认为，该中介公司并未按照居间服务合同的约定，忠实地提供居间服务。其上述行为已违背了法律法规的规定及职业准则。正是由于中介公司居间服务不当，最终导致法院判决王女士向李女士承担违约责任，支付李女士违约金20万元。对于这大笔赔偿，中介公司显然负有不可推卸的责任。
李律师建议：王女士可先行支付李女士20万元违约金，之后再向中介公司索赔。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第二十七条明确规定：“房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。委托人有损失的，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。”
同时李律师也指出，出卖人王女士在此案中并非毫无过错。王女士作为完全民事行为能力人，应当具有一定的判断力，并知晓签订房屋买卖合同的法律后果。因此，她对于损失的发生亦应承担相应的责任。
在李律师的建议下，王女士提起索赔之诉。最终法院按照过错程度，判令中介公司赔偿王女士的大部分损失。
律师分析
没解除合同又卖房
听信中介构成违约
北京市盛峰律师事务所房产法律事务部首席律师李松认为，王女士将她名下的房屋先后卖给刘先生和李女士，她的行为已经构成了“一房二卖”。
王女士与刘先生签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容也不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依据我国《合同法》的相关规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方当事人均应按照合同约定履行义务。
在与刘先生的合同尚未解除的情况下，王女士便听从了中介人员的安排，就同一处房屋，又与李女士签订了《房屋买卖合同》，显然王女士的行为违背了诚实信用原则。依据双方签订的《房屋买卖合同》的约定，王女士已经构成违约，需承担相应的违约责任。
律师提醒
在此，李松律师提醒广大读者，在买卖房屋过程中，一定要谨防陷阱，尽量找正规的中介公司来促成交易。同时，无论是作为买方还是卖方，都需要尽到谨慎的注意义务，对于签订合同所产生的法律后果要有一个清晰的认识，不要仅听中介公司的忽悠，就不假思索地签下合同。
对于买受人来说，如果中介公司在促成交易过程中，有隐瞒或虚构信息等行为，给买受人利益造成损害，买受人也可以依据合同约定，要求中介公司退还中介服务费，并赔偿损失。（文中当事人为化名）
本报记者 林靖 J151
今日我坐堂
北京市盛峰律师事务所
李松律师
北京市盛峰律师事务所高级合伙人、北京市律协房地产法律委员会委员，海淀区优秀专业律师，李松于2008年创立李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。
文章来源：《北京晚报》
相关链接：http://bjwb.bjd.com.cn/html/2014-04/28/node_39.htm
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