李律师接受《北京晚报》采访：公房被拆 拆迁费归谁？
发布时间：2017-12-01
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张老先生去世后，其六个子女协议将父亲承租的公房承租人变更到小弟名下，日后拆迁利益大家均分，然而眼前的600万拆迁补偿款让小弟反悔了，从而引发纠纷。但以小弟名义承租的公房拆迁，其他子女究竟该不该分得拆迁利益？
据了解，张老先生系北京市国家机关工作人员，这套公房是早年单位分给他的，承租人就登记在张老先生的名下，每月由他支付房租，张老先生夫妇一直居住在这里。1992年张老先生因病去世，因为其老伴仍健在，所以他们的六个子女都没有提及继承的事情。直到1995年张老先生的老伴也去世了，其子女们便合计着将老人留下的财产分一分。
由于张老先生夫妇生前居住的是承租的公房。单位房产科告知：如果子女们协商一致，该公房承租人可以变更到其中一个子女的名下。经过六人商议，决定将公房承租人变更到张军的名下。因为他也在父亲的单位上班，如果有什么问题，处理起来比较方便。
于是，兄弟姐妹六人写了一份协议书，主要内容是：“该公房系父母留下的财产，经协商，大家同意将此房承租人变更至小弟张军的名下。若此房日后拆迁，所得拆迁利益六个子女平分，每人一份。特立此协议为据。”六个子女都在协议上签字，并按了手印。
其后，兄弟姐妹六人一同到单位房产科办理了变更承租人手续，并将协议书给单位备案了一份。自此十几年以来，兄弟姐妹们都很和睦。
2012年这套公房被列入拆迁范围，由张军与拆迁办签订了《拆迁安置补偿协议》，被拆迁人放弃回购房屋，选择货币安置，共计给补偿款600余万元。
然而，令哥哥姐姐们没想到的是，小弟张军领取了拆迁补偿款后便反悔了。“公房是我承租的，所有的补偿都是给我的，没有你们几个的份儿。不信，你们可以去看拆迁安置协议。”哥哥姐姐们听后都很震惊，经过多次家庭协商，仍然未果，无奈之下向专业房产律师求助。
律师分析
协议书有效
五子女可诉分家析产
北京市盛峰律师事务所房产法律事务部首席律师李松认为，这套公房系张老先生单位所分，公房取得也是在其与老伴婚姻关系存续期间，因此，该房屋应属于张老先生夫妇的夫妻共同财产。但是这种房屋承租人只享有使用权，并没有取得产权，所以张老先生去世后，该公房不能直接作为遗产来继承析产。
至于兄弟姐妹六人签订的《协议书》，是对其父母留下的财产今后可能获得的拆迁利益进行约定，这种约定并不违反国家法律、行政法规的强制性规定。而且六人均在《协议书》上签字，并按手印，足以证明是六人的真实意思表示。因此，他们所签的《协议书》是真实有效的。
现在小弟张军已经领取了拆迁款，他应当按照《协议书》的约定，将拆迁补偿款分配给其他兄弟姐妹。如果张军不履行《协议书》中的约定，那么其他五人可依法以起诉张军，提起分家析产之诉，要求分割拆迁补偿款。
公房承租人去世 可申请变更承租人
我国早期的公房大多数属于单位的福利分房，这类房屋分给职工之后，单位或者房管所一般不会再收回。李律师认为，因承租人只享有对公房的使用权，所以公房不能直接继承，往往在原承租人去世之后，单位或房管所允许原承租人的子女或者近亲属申请变更承租人，但须满足相应的条件后方可变更。
《北京市公有住宅租赁合同》第七条规定：“租赁期限内，乙方（承租方）外迁或死亡，乙方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。”由此可见，在符合上述条件的情况下，家庭成员可以申请继续承租原承租人留下的公房。
此案中，张老先生及老伴去世后，是经家庭协商一致进行的变更，有《协议书》为证，该变更行为是有效的。但由于协议书中对于拆迁利益的分配已有约定，所以拆迁所得补偿不能全部归其现承租人所有。
若老父自愿变更承租人 拆迁补偿归小弟
如果是张老先生生前自愿将承租人变更到儿子张军的名下，李松律师认为，这应视为张老先生对自己所享有的财产权益进行了处分。那么在变更承租人之后，公房便应属于张军的财产。公房拆迁所获得的拆迁利益，不论实物补偿或者货币补偿，均属于张军所承租公房的财产变形，仍然应归张军所有。
在此情形下，张军对自己的财产享有完全的处分权利，如果其哥哥姐姐再主张分割拆迁利益，则很难获得法院的支持。但如果是户口在该公房内的子女，拆迁过程中应属于被拆迁安置人口，对于这些被安置人来说，可以从两个角度主张权利。
其一，如果被拆迁人放弃回购房屋，选择货币补偿，那么户籍人口原则上可主张搬家奖励和过渡周转安置费。在一般情况下，这两项都是按照户籍人口计算的，每人一份。在此需要注意的是，司法实践当中也有按照房屋间数发放的。如果是按间数发放，则与户籍人口没有关系。
其二，如果被拆迁人选择了安置房屋，则被安置人口可以主张对安置房屋享有居住使用的权利。在司法实践中，被拆迁安置人口主张对拆迁安置房享有居住使用权，一般法院会保护。
若承租人一直未变更 拆迁利益归子女共有
如果张老先生及其老伴去世之后，该房屋的承租人到拆迁时一直未发生变更，那么，拆迁所得利益应属于张老先生与其老伴共有的公房转化而来，在性质上属于老人财产的变形，鉴于二老均已经去世，则拆迁利益实际上应由老人的子女们共有。
一般情况下，在拆迁之前，拆迁办会要求派出一个家庭代表来签订《拆迁安置补偿协议》及办理领取拆迁补偿款事宜。往往在此时，家庭成员之间的互信关系还在，但是领取了拆迁补偿款之后，很多人可能就反悔了，认为拆迁补偿就属于他一个人所有。
对此，李松律师分析说，实际生活中的类似情况并不少见，尤其在北京地区，房屋价值较高，拆迁补偿动辄几百万元，难免会有人一时起了贪念。李律师建议，最好在签订《拆迁安置补偿协议》之前，家庭内部先签订一份协议，约定明确拆迁补偿款分配的相关事宜，这样不仅大家放心，而且一旦产生纠纷，也可以尽量将损失降到最低。
律师提醒
随着城市化的发展，越来越多的区域面临拆迁，由拆迁而引发的纠纷也日益增多。李松律师特别提醒大家，如果家庭共有的房产或者老人留下的房产面临拆迁，建议最好先在家庭成员内部进行协商，对拆迁利益的分配进行妥善安排。如果条件允许的话，建议以书面形式固定下来更为稳妥。
如果家庭成员分歧较大，或者对于同一个问题有不同的看法，在无法说服对方的情况下，建议可以共同向专业人士进行咨询。毕竟血浓于水，如果因为拆迁而拆散了亲情及家庭，显然是得不偿失的。（文中当事人为化名） 文并图 J151
今日我坐堂
李松律师
北京市盛峰律师事务所高级合伙人、北京市律协房地产法律委员会委员，海淀区优秀专业律师，李松于2008年创立李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。
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文章来源：《北京晚报》
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