李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松    
【案情简介】
        张某与李某系夫妻，两人大学毕业后就留在了北京工作，工作几年后两人有了一定的积蓄准备在北京买房，正好当时张某的姑妈张某某手中有一套闲置的房子，于是两人就以50万元的价格从姑妈、姑父张某某、王某某的手中买下了位于海淀区的一套房子，考虑到双方都是至亲，所以并没有签订书面的房屋买卖协议，只是在交付完购房款后，张某某、王某某给开具了一份收条。因为该房是学区房，当时双方口头约定暂时先不过户，待张某某、王某某的孙子上小学后，双方再办理房屋过户。2010年的时候，张某某因病去世，其儿子王小军通过公证继承张某某对该房子的一半产权，王某某也通过公证赠与的方式将其对该房子的另一半产权赠予给了王小军，故王小军将该房过户到自己的名下。张某、李某找到王小军，要求其配合夫妻二人进行房屋的权属转移登记，但是王小军拒不承认其二人与自己的父母之间存在房屋买卖关系，同时以该房登记在自己名下，房子属于自己的私人财产为由要求张某、李某二人腾房，张某、李某二人气愤不已，将王某某、王小军父子二人诉至法院，并找到本报的法律专家顾问团成员北京市东元律师事务所合伙人律师李松作为诉讼代理人。
【双方主张】
        李松律师作为代理人在法庭上主张，双方虽然口头约定买房，但是自己这方确实交纳了50万元的购房款，且从2004年起也一直居住在该房内。现在张某某去世了，当初的卖房人王某某应该履行完双方的买卖协议，配合自己进行房屋过户。但现在房子涨价了，王小军背信弃义，拒不承认当初的买房约定，并将房子过户到其自身名下，违反了诚实守信的社会公德。
        王小军主张，拒不承认其父母与张某、李某之间存在房屋买卖关系，当时父母看张某、李某刚到北京无房可住，故将闲置的此房给其居住，根本不存在卖房一说，张某、李某要求房子过户毫无依据；况且房子现在登记在自己名下。其父王某某现已处于痴呆状态，无法应诉。
【律师分析】
        李松律师分析到，本案的焦点在于张某、李某与张某某、王某某之间是否存在房屋买卖关系，因为双方之间没有书面的房屋买卖协议，故只能从其它间接证据推测双方之间是否存在房屋买卖关系。根据收条，张某某、王某某签字确认其二人收到张某、李某交纳的购房款50万元，虽然王小军否认收条为张某某、王某某二人真实签字，但通过专业司法鉴定机构进行笔迹鉴定，可确定此为张某某、王某某真实签字无疑。根据物业费、水电费等收据可证明，自2004年以来，张某、李某一直实际居住在该房，且该房原与产权单位的公房承租合同、房改之后的房产证也是由张某、李某二人保管的，故根据基本的逻辑思维以及社会的一般经验法则，足可证明双方之间存在房屋买卖关系。虽经鉴定王某某为无民事行为能力人，但由其法定代理人王小军代其出庭应诉即可。虽然该房现在登记在王小军名下，但王小军系通过继承、赠与的方式取得该房产，该房产系无偿转让给应继续履行义务的继承人王小军，并不影响第三人的权利，故王某某作为房子的出卖人，王小军作为张某某的继承人，应继续履行当初的卖房义务，配合张某、李某二人进行房屋的权属转移登记。
【法律判决】
       北京市海淀区人民法院判决王某某、王小军配合张某、李某进行房屋的过户登记。
【律师提醒】
        李松律师提醒大家，有关房子的事情没有小事，特别是涉及到买房卖房此类事件，一定要有严格的书面协议，以应对未来潜在的法律风险。
        文章来源：李松房地产律师网
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