买卖公房使用权双方所签订的换房协议是否有效？
发布时间：2014-01-02
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2004年，年迈的王某为了搬的离子女近一些，购买了赵某名下的一套承租的公房。当时，双方签订了换房协议书，换房协议书中载明了王某与赵某互换房屋的地址。当时王某拿出置换的房屋已经拆迁，赵某对此事也是明知的。
换房协议签订后，王某向赵某支付了23万元的购房款购买了赵某名下的06号公房，赵某向王某出具了收条，收条中写：“今收到王某交换公房的差价房款23万元整”。此后，赵某便将房屋交付给了王某，经房屋产权单位同意，产权单位将承租人由赵某变更成了王某。
在承租人变更为王某之后，王某又以成本价从产权单位购买了该套公房，已经取得了该套房屋的产权，产权证登记在王某名下。王某与赵某换房之后，便一直居住在该房屋至今。可是不曾想，随着北京市房价一路高涨，2010年赵某一纸诉状将王某告上法庭，称王某在换房协议中提及的公房不存在，请求依法确认换房协议书无效。
王某收到诉状后很是生气，明明当初已经告诉他房屋已经拆迁了，他对这些情况都是明知的，换房协议也是赵某自愿签的并按了手印了，现在怎么就突然无效了？带着种种疑虑，王某在子女的陪同下找到了北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师。李律师在详细了解了情况之后，请其不必担心，并建议其出庭应诉。
法院判决结果：
北京市朝阳区人民法院经过审理后判决：
驳回赵某的诉讼请求。
赵某不服上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院经过审理后做出终审判决：
驳回上诉，维持原判。
律师剖析：
承租的公房是我国特定历史时期的产物，早年国家的机关及企事业单位都会将公房以福利的性质分给单位所属的员工，员工只用每月向产权单位交少量的租金，便可享有公房的承租权和使用权。从物权法意义上讲，承租权的公房，属于使用权的范畴，而并非法律意义上的产权房。因此，在实践中，我国早期对于公房是不允许买卖的。
但是，随着社会的发展，每个人分到的房子可能会因为子女教育及赡养老人等问题，原来的房子变得不适合自己了，国家就允许通过置换的方式进行房屋交易。早期的公房交易基本上都是通过置换的形式进行的，双方会各自拿出一套公房进行置换，并签订一份换房协议书，共同向产权单位和管理部门提出申请，获准之后产权单位会进行承租人变更。
本案中，王某实际上是借换房的名义购买赵某名下的公房，赵某在明知王某没有公房可进行承租权置换的情况下，仍与王某提出换房申请，签署换房协议书，将其自己承租的06号房屋的承租权让与王某，而获得23万元的差价房款。赵某的行为完全是处于自愿，其确有出让共有住房承租权的真实意思表示。
赵某自愿将自己承租的房屋予以处分，是其对自己拥有的承租公房的权利的处分，其作为完全的民事行为能力人，应当对由此行为产生的后果承担责任。王某与赵某签订换房协议的行为属真实意思表示，且王某获得涉案房屋的承租权经过产权单位同意，并得到了房屋管理部门的确认，并不存在违反法律、法规的强制性规定之处。
另外，赵某在庭审中提出，直至2006年他才发现王某用于置换的平方已经拆迁灭失。依据我国民事诉讼法的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案双方签署的《换房协议书》系基于双方当事人自愿，并未违反法律、行政法规的强制性规定，协议签署后，亦获得了涉案房屋原产权单位和管理部门的同意和确认，并办理了相关审批手续。王某在取得涉案房屋的承租权后，已出资购买了该房屋，现房屋所有权已登记在王某名下。
赵某主张其在签协议时并不知道王某用于置换的平房已经拆迁灭失，但是其未就为何直至2006年才发现这一事实以及王某为何要向其支付22万元价款提供合理解释，故其主张法院是无法采信的。赵某在明知王某并无公房可供置换的情况下，仍与其办理换房手续，并向其收取22万元价款，现在又以转让公房承租权违反相关地方法规为由要求确认合同无效，其行为显然是有悖诚信的，不会得到法院的支持。
在此李松律师需要特别指出的是，目前，公房在司法实践中是允许直接进行交易和买卖的，一般双方签订的买卖协议只要是双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，法院都会认定有效。本案就是典型一例，经过两审终审，王某终于可以踏踏实实住自己的房子了。
诉讼策略指引：
结合本案的具体情况，王某作为涉案房屋的买受人，其最佳的诉讼策略便是出庭应诉，陈述案件事实，反驳赵某的诉讼请求。本案中，赵某与王某在换房之初，赵某便对王某的房屋已经拆迁不复存在明知，不然赵某也不会收取王某高达22万元的房款。
22万元在当时可是一笔不小的数字，同地段的商品房也仅比这个价格略微高一点。赵某在庭审中谎称其2006年才得知王某拿出置换的公房拆迁灭失，但是其为就此事实举出证据进行证明，事实上他也没有证据可以证明。
双方实际上是通过换房协议书的形式买卖赵某所有的公房的承租权，对此双方都是心知肚明的。目前，由于房屋价格飞涨，赵某便以王某在换房协议书中提及的公房实际上不存在为由，请求确认换房协议书无效。
赵某的上述行为显然违背了我国民法规定的诚实信用原则，其主张也欠缺相应的事实依据和法律依据，终不会得到法院的支持。法律是公平公正的，最终，经过两审终审，二级法院均驳回了赵某的诉讼请求，还给王某一个公道。
法条链接：
《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：
- 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
- 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
- 以合法形式掩盖非法目的；
- 损害社会公共利益；
- 违反法律、行政法规的强制性规定。”
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”
文章来源：李松房地产律师网 作者;李松律师
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