王老太系北京市某国有单位的职工，2006年单位有一批公有住房，按照经济适用房价格向职工出售，单位规定职工及其配偶和子女可以购买，除此之外的人员不得购买。
当时，王老太家有住房，加之购买公房需要一下子拿出几十万，所以王老太就不打算购买。恰巧王老太的远方亲戚刘某得知了这一消息，便想借王老太的名义购买一套，当时王老太考虑到都是亲戚，便同意刘某以自己的名义购买了1603号两居室。
2006年底，王老太与单位签订了购房合同，刘某一次性向王老太支付了全部购房款，王老太将上述款项交给单位，1603号房屋交付后也是由刘某装修入住至今。为了怕日后产生纠纷，双方当时还写了一份协议，载明：“1603号房屋是由刘某出全资借王老太名义购买，房屋实际归刘某所有。”
2012年单位下发了房产证，房屋性质为按经济适用房管理。王老太去单位问了，这种房子不能上市交易。考虑到当时儿子已经结婚了，与自己住在一起很不方便，王老太便想着与刘某商量将房收回来，给刘某适当的补偿。这样儿子也能住的离自己近一些，方便照顾，可是不曾想刚一提出，便遭到刘某的断然拒绝。
几个月后，王老太突然接到法院的通知，原来刘某一纸诉状将王老太告到了法院，要求确认1603号两居室归其所有，并要求王老太配合办理房屋过户手续。王老太很是生气：“单位的房不允许外单位的人买，且现在这套房屋是无法上市交易的，刘某反倒将自己告了，太没有道理了！”带着种种疑惑，王老太在儿子的陪同下慕名找到北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师求助。
律师分析
刘某与王老太的借名协议无法继续履行
北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师指出，本案双方借名购买的房屋属于央产房。所谓“央产房”，全称为“中央在京单位已购公有住房”，允许上市的“中央在京单位已购公有住房”是指职工按房改成本价或标准价购买的央产房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合建住房，也视为已购公房。
依据央产房交易的相关管理规定，此类房屋若要过户，首先需满足上市交易的条件。就北京地区而言，央产房需要由央产房所在单位报蓝岛大厦央产房交易办公室备案之后方可上市交易。
本案审理过程中，法院曾就该类房屋能否上市交易向相关央产房行政管理部门进行了解，获悉该类房屋目前无法上市交易。同时，央产房产权单位亦明确规定，该类房屋只对内部职工或职工的配偶、子女出售，刘某既非内部职工，也不是职工的配偶、子女，其没有购买1603号房屋的资格。
据此，李律师认为，双方的借名约定违反了央产房交易相关管理规定，且目前该类房屋无法上市交易。因此，刘某与王老太签订的借名协议无法继续履行，刘某要求确认1603号房屋归其所有，并要求王老太配合办理过户手续的请求无法得到法院支持。
借名协议无法履行，王老太可诉返还房屋
我国《合同法》第七条明确规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”在1603号房屋无法上市交易的情况下，刘某与王老太之间的借名协议是无法继续履行的。
在此情形下，王老太可以依法向法院要求解除双方签订的借名协议，并要求刘某返还房屋。李松律师同时指出，本案王老太及刘某均知晓单位的房屋不能对外出售，双方仍约定刘某借用王老太的名义购买央产房，显然对于借名协议无法继续履行，双方都存在过错。
首先，作为王老太，其明知该房屋只能对单位内部职工或者职工的配偶、子女出售，而其却仍同意刘某借用其名义购房，其存在过错；其次，刘某也明知王老太单位所分的房屋不能由外人来购买，而为了贪一时之便宜，结果因房屋无法上市交易而给自己造成莫大的损失。
本案房屋交付至房产证下发已经过了五、六年的时间，房屋价格已经大幅攀升，对于借名协议解除，双方均有过错，建议刘某可以在返还房屋时要求王老太退还购房款并赔偿相应的损失。对于刘某而言其最大的损失莫过于房屋升值的损失，鉴于双方均存在过错，一般情况下，法院会酌情根据双方的过错程度来判决各自承担相应的责任。
通常情况下，如果双方对于房屋现在的市场价值无法达成一致，可向法院申请由专业的评估机构对房屋市值进行评估，进而更好地确定房屋升值的数额，以便确定责任分担。
若公房属于可自行上市交易的房屋，借名协议或可履行
在此，李松律师需特别指出，如果双方购买的公房属于商品房或者按商品房管理的房屋，且原产权单位对于此类房屋上市交易没有限制，当事人在取得房产证之后可以自行办理过户，则借名协议或可继续履行。
李律师近期处理的一起案件，双方借名购买单位的公房，最终法院就认为借名协议应继续履行，判令诉争公房归借名人所有，并判令出名人配合借名人办理房屋过户手续。
鉴于此，李松律师认为，借名购买央产房存在很大的隐患，若借名协议不存在我国《合同法》第五十二条规定的无效情形，则无法直接认定协议无效。但此举不意味着双方签订的借名协议能够继续履行，因为一旦借名购买的房屋属于无法上市交易的房屋，则借名协议很可能无法继续履行。
若双方借名购买经济适用住房，则借名协议无效
本案双方借名购买的央产房，性质属于按经济适用房管理的房屋，该类房屋俗称“二类经适房”，虽然其中含有经济适用房的字样，但并不等同于“经济适用房”。经济适用住房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。
李松律师指出，1603号房屋属于央产房单位的福利分房，因按经济适用房价格购买，所以性质为“按经济适用房管理”，而并非是向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的住房，其不能等同于纯粹意义的经济适用房。如果本案双方借名购买的房屋属于纯粹意义的经济适用住房，则借名协议违反了我国经济适用房管理办法的相关规定，依法应认定无效。
律师提醒
在此，李松律师特别提醒广大读者，一般情况下，借名购房都存在很大的风险。作为借名人，虽然出资购买了房屋并装修入住，但最终很有可能无法取得该房屋的产权；如果借名购房协议被认定无效，则借名人的损失将更大。作为出借人，出借自身购房资格后将导致无法再享受相应政策优惠等不利后果。
因此，在借名购房时，一定要了解国家相关政策的规定，切忌贪一时之利，借他人之名购房，导致日后难以确认房屋归属从而引发纠纷。李松律师建议在必要时，购房人也可向具有专业知识的人士咨询，在确定借名购房行为合法的情况下再进行操作。
文章来源：李松房地产律师网 作者;李松律师
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