借名购买经济适用房，法院是如何认定的？
发布时间：2014-02-27
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2004年吴某得知北京市石景山区某小区在出售经济适用房，当时吴某的姐姐和刘某都已经领取了购房号，吴某在得知情况之后也领取了购房号，但是吴某领取购房号的时间较晚，他的号排的比较靠后。恰巧此时刘某要出国，不打算买这个经济适用房了。
吴某的姐姐和刘某之间也有一定亲戚关系，就与刘某商议让弟弟吴某借用刘某的名义购房，待房屋满五年之后，双方再办理过户手续，当时刘某对此事表示同意。后来，吴某就借用了刘某的名义购买了一套经济适用房，并同时以其名义向银行贷款支付了全部购房款。房屋交付后，吴某对房屋进行了装修并入住至今。
2009年房子终于满五年了，吴某期待着与刘某早日办理过户手续，可是令吴某没有想到的是，他等来的却是对簿公堂。原来刘某回国后以返还原物纠纷为由将吴某告上法庭，要求吴某腾退房屋。此前吴某多次与刘某协商过户事宜，但刘某不认可借名买房的事实，认为此套房屋系交给她哥哥（吴某的姐夫）代为管理，对于吴某出资购买房屋及装修的事实也均不认可。
无奈之下，吴某也将刘某告上了法庭，要求判令刘某配合吴某办理该套经济适用房的过户手续。可是，令吴某万万没想到的是，一审法院很快便判决驳回了他的诉讼请求。吴某怎么也想不明白，明明是自己花钱买的房子，已经住满五年了为什么就不能过户？带着种种疑问，吴某找到了李松律师。
李律师仔细查阅了案件的相关材料及判决书，并向吴某详细了解了事情的原委，指出一审判决并未查清双方之间存在借名买房的事实，故建议吴某向北京市第一中级人民法院提起上诉，并建议请吴某的姐姐及姐夫（刘某的哥哥）出庭作证。
判决结果
吴某诉刘某物权确认纠纷，吴某不服一审判决依法向北京市第一中级人民法院提起上诉，庭审中吴某的姐姐、姐夫（刘某的哥哥）均出庭作证，证明吴某当时领取了购房号，有购买经济适用房的资格，且刘某同意吴某借用其名义买房。最终北京市第一中级人民法院认定：“吴某与刘某就借名买房一事存在口头协议”，但因经济适用房过户涉及购买人资格审查及政府回购等行政审批，法院无法强制过户。判决：驳回上诉，维持原判。
刘某诉吴某返还原物纠纷一案，北京市石景山区人民法院经过审理后，认为诉争经济适用房登记在刘某名下，其对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，故依法作出判决：
吴某于本判决生效后三十日内将位于北京市石景山区XX号房屋腾退给刘某。
吴某不服返还原物纠纷一审判决，认为双方之间存在借名买房关系，并持物权确认纠纷案的终审判决上诉至北京市第一中级人民法院，请求一中院依法改判。一中院经过审理后认定：本院生效判决已经认定吴某与刘某之间存在借名买房关系，双方应先解决借名买房行为的效力和借名买房行为所产生的相关权利义务关系纠纷，而后再解决房屋是否返还问题。一审法院在双方上述问题未解决的情况下直接判令吴某腾房不当，本院对此予以纠正。判决：
一、撤销北京市石景山区人民法院（20XX）石民初字第XXX号民事判决书；
二、驳回刘某的诉讼请求。
上述判决生效后，刘某再次以经济适用房转让合同纠纷诉至法院，请求确认吴某与刘某之间的口头借名买房协议无效，并要求吴某腾退并交还房屋。北京市石景山区人民法院经过审理后，认定借名买卖房屋的合同有效，判决：
驳回刘某的诉讼请求。
刘某不服上诉至北京市第一中级人民法院，一中院经过审理，判决：驳回上诉，维持原判。
律师剖析
本案涉及经济适用房借名买房的问题，属于经济适用房纠纷中比较常见的一种类型。所谓“经济适用住房”，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。其作为一种保障性的住房在上市交易及政府回购方面都受到一定的限制。
对于经济适用房，原则上不允许借名购买，但是本案中双方之间有关借名购房的约定是发生在2008年4月11日之前。北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）第六条第二款规定：“出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。”
在司法实践中，如果实际购房人具有购买经济适用房的主体资格，对于经济适用房已取得契税完税证明或者房产证满五年的，通常会认定双方之间借名的买卖合同是有效的。本案吴某在2004年具有购买经济适用房的资格的，且其也已经领取了购房号，仅是因为他取得的房号靠后，需要排队，恰逢刘某出国，加之其领取的房号也较为靠前，因此，双方协商由吴某借用刘某名义购房。
本案中，吴某的姐姐与刘某之间系姑嫂关系，对于借名买房一事也系其姐姐及姐夫从中经手。在一审当中，吴某的姐姐及姐夫考虑到双方的亲属关系，并未出庭作证，加之刘某对于借名买房之事矢口否认，吴某又拿不出有利的证据，因此，一审法院无法认定借名买房事实的存在。
在此，李松律师要特别指出，经济适用住房是具有保障性质的政策住房，经济适用住房的过户涉及购买人资格审查及政府回购等行政审批，而上市交易必须由购房人亲自申请，法院无法强制过户。另外，本案中双方之间是否有口头借名买房的约定尚不明确，加之刘某已经明确表示拒绝协助办理相关过户手续，因此，吴某要求刘某配合办理过户手续的诉讼请求很难得到支持。
鉴于此，李松律师建议吴某向北京市第一中级人民法院提起上诉，并请其姐姐、姐夫出庭作证，证明其与刘某之间存在借名买房的事实，以便让法院确认双方之间存在借名买房的口头约定。在笔者的建议下，最终吴某的姐姐及姐夫出庭为其证明，因吴某的姐夫是刘某的哥哥，也是买房一事的具体经办人，法院最终采信了其证言。结合吴某姐姐及姐夫的证言及付款情况，法院最终认定双方之间就借名买房一事存在口头协议。但因经济适用住房涉及多个行政审批手续，法院无法强制过户，二审最终驳回上诉，维持原判。
在此李律师需说明，虽然二审维持了原判，但是对于借名买房存在口头协议的认定已经为下一步诉讼奠定了一个良好的基础，这也是吴某在后面一系列诉讼中能够立于不败之地的关键之所在。吴某在拿到上述终审判决后，成功推翻了刘某诉吴某返还原物纠纷的一审判决，二审撤销原判，驳回了刘某的诉讼请求。
刘某在拿到上述终审判决后，另案起诉要求确认双方之间的口头借名买房协议无效，并要求吴某腾退房屋。李松律师建议吴某将物权确认纠纷的二审生效判决作为证据，以此来证明双方存在借名买房的事实，加之吴某有购买经济适用房的资格，当时也已经取得购房号，因此，双方的借名买房合同应为有效合同。
一审法院经过审理认定：吴某和刘某之间借名买卖房屋的合同属于刘某同意转让房屋的合同，应类推适用买卖合同的相关规定，因其转让的房屋性质为经济适用住房，且刘某转让诉争房屋的合同系在2008年4月11日之前达成，自刘某取得房屋所有权证书之日至现在已经超过五年，诉争房屋亦具备了上市交易条件，根据相关法律规定，该借名买卖房屋的合同并未违反法律、法规的强制性规定，亦不存在其他导致合同无效的情形，故该合同应属有效。最终，北京市石景山区人民法院判决驳回了刘某的全部诉讼请求。
刘某不服又上诉至北京市第一中级人民法院，一中院认定：诉争房屋虽为经济适用房，但双方约定借名购买房屋的行为发生于2004年，同时，根据刘某哥哥的证言，吴某当时亦取得了购房号，故双方之间借名买房的约定并未侵害社会公共利益。现刘某取得诉争房屋产权证已经超过5年，吴某亦对该房装修使用多年，故认为吴某与刘某之间借名购买经济适用房的行为有效。最终，一中院判决：驳回上诉，维持原判。
诉讼策略指引
结合本案的情况，在吴某拿到物权确认纠纷败诉判决后提起二审是非常有必要的。因一审中关键的证人均未出庭，加之刘某矢口否认存在借名买房的约定，故吴某无法单独证明借名买房口头协议的存在。因此，一审法院无法支持吴某要求刘某配合办理过户的诉讼请求。
李松律师认为，本案的关键点是吴某与刘某之间是否存在借名买房的口头约定，如果存在该约定是否是有效的？如果吴某在拿到一审判决后不提起上诉，不请证人出庭证明，那么很难认定双方存在借名买房的口头协议，后面的权利主张也将很难被支持。
当然，并不是任何一个案件都可以在二审中提交新证据，原则上举证是在一审阶段，如果二审提交证据，一般情况下须为一审后新搜集到的证据或者对方同意质证的证据。因此，在二审阶段提交证据一定要慎重，如果故意将一些证据拖延至二审再提交，很有可能法院不予支持。
李松律师建议，在案件审理过程中，如果一审能搜集到相关的证据最好在一审提交，如果待拿到被驳回的判决再提起上诉、搜集证据，推翻原判的可能性就很小了。但是相比于不提起上诉，笔者认为选择上诉会更好一些，至少有一线机会就应该争取，本案就是典型的一例。
另外，李松律师需要指出，本案中吴某与刘某的借名行为之所以能被人民法院认定有效，主要是由于吴某具有购买经济适用房的资格，双方的借名行为并未破坏我的经济适用住房管理制度，亦未损害社会公共利益。如吴某没有购买经济适用房的资格，即便诉争房屋满了5年，人民法院也很难认定借名行为有效。
法条链接：
《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》(京建住〔2008〕225号)第三条：
“本通知发布之日（含）前签订购房合同的已购经济适用住房上市出售，按以下规定执行：
（一）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证未满五年的，不得按市场价格上市出售，确需出售的，按照本通知第二条有关规定执行，产权人原购房时因面积超标交纳的综合地价款予以退还。
（二）已购经济适用住房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满五年后，可以按市场价格出售，产权人应按出售价格的10%补交土地收益等价款。出售价格低于指导价格的，应按指导价格作为收取土地收益等价款的基数。产权人原购房时因面积超标交纳的综合地价款在应补交价款中核减。同等价格条件下，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门可以优先回购。
购房人按市场价购买已购经济适用住房后取得商品房产权。”
《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：
- 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
- 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
- 以合法形式掩盖非法目的；
- 损害社会公共利益；
- 违反法律、行政法规的强制性规定。”
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》（试行）第六条：
“相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，当事人主张买卖合同无效的，可予支持。政策、法规有新规定的，适用其规定。
出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。
经出卖人主张房屋买卖合同被确认无效的后果，适用《合同法》第五十八条的规定，并考虑居住安置问题妥善处理，在认定买受人所受损失数额时应当综合考虑出卖人因房屋升值获得的利益、买受人因此丧失的订约机会损失、买受人装修房屋的添附价值及双方的过错程度等因素，公平合理的予以确定。”
文章来源：李松房地产律师网 作者;李松律师
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