经济适用房未满五年买卖，人民法院认定买卖合同有效？
发布时间：2014-01-25
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梁某在北京市昌平区有一套经济适用住房，该套房屋是梁某2004年向政府申购的，2006年底梁某取得的该套经济适用房的房产证，产权人写的梁某的名字。房屋交付之后，梁某便对房屋进行了装修并入住，2009因做生意急需一笔钱，梁某便打算将该套经济适用房出售。
2009年8月30日在中介公司的居间介绍下，梁某与王某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：“梁某将位于北京市昌平区的某小区的301号房出售给王某，房屋总价款为100万元，合同签订当日支付定金10万元，首付款70万元于合同签订后三日内支付。”合同签订后，王某如约向梁某支付了首付款。
但因双方买卖的是经济适用房，当时301号房的房本还不满五年，无法办理过户，故双方又签订了一份补充协议，约定：“房产证满五年后，7个工作日内，甲乙双方一同到房管部门办理过户手续，过户当天王某将剩余购房款30万元支付给梁某。”同时，双方在补充协议中约定了相应的违约责任。
为了保险期间，双方还签订了一份借款合同，并对301号房屋设定了抵押，办理了房屋他项权证。收到首付款后，梁某便将301号房屋交付给王某，此后，王某一家便一直居住在301号房屋。
2011年底301号房屋的房产证终于满五年了，却不料因为房屋价格上涨，出卖人梁某反悔，说“我们俩签订的买卖合同无效，你把301号房还给我。“王某一听顿时懵了，自己住了几年的房子，加上买了此房后，王某一家就再没有买其他房子，现在梁某突然要收回房子，一家人住的地方都没了。难道房子真的就保不住了吗？王某带着购房的相关材料，找到了北京市东元律师事务所的李松律师。
法院判决
北京市昌平区人民法院经过审理后判决：
一、确认2009年8月30日原告王某与被告梁某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议有效；
二、诉讼费由被告梁某承担。
律师剖析
本案是一例典型的经济适用房买卖合同纠纷。实践中，对于未满五年就上市出售的情形亦不在少数，很多买卖双方都是签订的与本案相类似的合同。往往房屋价格上涨之后，出卖人就容易反悔，致使买受人的合法权益受到侵害。
经济适用住房是具有保障性质的政策性住房。因该类房屋性质特殊，故国家相关法律明确规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。”
正是由于5年的时间限制，很多经济适用房业主就通过类似本案中签订合同的方式将房屋出售，并设定一个抵押权。对于此种买卖合同的效力该如何认定往往买卖双方各执一词。
出卖人一般会主张其出售的房屋属于经济适用住房，国家规定经济适用住房不满5年不得上市交易，双方签订的房屋买卖合同内容违反了国家的上述规定。因此，合同应被依法认定无效。而买受人对此通常持截然相反的观点，买受人认为补充协议约定了过户的条件及时间，现在过户时间已到，出卖人单方面主张合同无效不能成立。
对此，李松律师认为，如果已购经济适用住房取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后，转让便是有效的；如果签订合同时，取得契税完税证明或房屋所有权证未满5年，但合同约定在5年期满后再办理过户手续的，属于附期限的合同，合同本身仍然是有效的。
本案买卖双方已经在补充协议中明确约定“房产证满五年后，7个工作日内，甲乙双方一同到房管部门办理过户手续，过户当天王某将剩余购房款30万元支付给梁某。”属于上述第二种情况，即虽然签订合同时未满5年，但约定满5年后过户，等于双方对过户时间附了一个期限，这种约定不违反国家法律、行政法规的强制性规定，本身是有效的。
另外，北京市高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第六条第二款亦明确规定：“出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。”因此，本案双方签订的房屋买卖合同及补充协议是有效的，出卖人主张合同无效的理由不能成立。
对于双方签订的个人借款合同的效力问题也是很多买房人的担忧的问题，当时双方签订此合同并设定抵押主要是为了防止出卖人在房屋满五年后反悔不办理过户手续。该份合同是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，在此情形下双方办理抵押是符合法律规定的。
李松律师需要特别提醒，对于经济适用住房买卖，已购经济适用住房产权人户口所在区县住房保障管理部门在同等价格条件下，对房屋可以行使优先回购权。如果签订合同当时的成交价格低于过户时政府回购的指导价格，那么住房保障管理部门将行使优先回购权。
在此种情形下，如果交易要顺利完成，那么需要双方协商一致对于合同价款进行变更；如果买卖双方对于合同价款不能达成一致，那么合同将无法继续履行，最终有可能面临解除的风险。合同解除后，买受人的相关损失可以另行向出卖人主张。
诉讼策略指引
结合本案的情况，买受人若要主张权利，可以有多种诉讼策略进行选择：
一是买受人可以起诉要求确认合同有效。因对方主张合同无效要求返还房屋，在此情形下，维权的第一步便是确认合同的效力，如果合同确认有效，不仅可以有力地打击对方的嚣张气焰，也可以为下一步合同继续履行奠定一个良好的基础。
二是可以直接起诉要求此出卖人继续履行合同。鉴于本案的情形，出卖人很有可能会起诉要求确认合同无效，那么买受人直接起诉要求继续履行合同，则需要按照程序先行中止审理，待确认合同无效案件审结后再行恢复对本案的审理。
针对上述情形，李松律师认为每个案件在选择诉讼策略时需要具体问题具体分析，如果本案出卖人没有对合同效力提出异议，仅要求解除合同，则建议买受人可以直接选择第二种诉讼策略，要求出卖人继续履行合同；如果出卖人提出认为合同无效，则建议买受人选择第一种诉讼策略，先行确认合同有效。
对于诉讼策略的选择都不是一成不变的，很多时候在案件审理过程中，笔者会建议客户变更或者增加诉讼请求，这些都是针对庭审情况而采取的灵活应对措施。建议广大读者不要仅局限于书本所写，如果遇到问题最好可以向专业人士咨询后再做决定。
法条链接
《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：
- 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
- 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
- 以合法形式掩盖非法目的；
- 损害社会公共利益；
- 违反法律、行政法规的强制性规定。”
- 文章来源：李松房地产律师网 作者;李松律师
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