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等着卖房钱买新房,却深陷连环买卖困境,律师给你支招
来源:李松房地产律师网  作者:admin
更新时间:2014-07-23 访问量:
  随着今年楼市的普遍降温,北京市二手房的成交量急剧下滑,使得很多改善型需求的购房者,被困其中“无法自拔”,这其中最典型的便是连环买卖。
  2014年的3月份小李与王某签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》,合同约定:小李将其名下的一套两居室出售给王某,房屋总价款为270万元,王某分期全款购房,双方于5月30日前办理完成过户手续。
  在签订了这份合同后,小李随即便购买了另外一套大房子,并与出卖人杜某签订了《北京市存量房屋买卖合同》,约定房屋总价款为400万元,合同签订当日小李支付了购房定金60万元,余款的支付时间与小李卖房收款的时间基本一致。
  当时小李心想等王某支付了购房款,其便将这笔钱加上手头现有几十万元一并支付给杜某。可是令小李没想到的是王某也是卖了自己在丰台区的一套小房子,才买的小李的房子,今年楼市不好,一直到五月初王某名下的房子也没有卖出去。
  这下小李可急坏了,如果王某不付款,他就给不上杜某钱,合同中约定了20%的违约责任。可是没想到,最坏的情况还是出现了,王某在合同约定的过户日仍未付款,后来小李及中介公司多次催促王某付款,但王某一直说没钱,再后来王某干脆不接电话了。
  因小李与王某的购房合同没有解除,小李也没办法再出售这套房屋,房卖不出去,小李就付不上杜某钱,房子非但买不了,还需要承担巨额的违约金。小李实在是苦恼不已……
  北京市东元律师事务所合伙人律师李松指出,类似于小李这种陷入连环买卖的业主不在少数,尤其是今年北京地区楼市整体不好,这种情况就更易多发。李律师认为,出现这种问题主要是由于售房人及购房人经验欠缺,对法律风险预见不足所致。
  针对目前连环买卖纠纷多发的情况,李律师指出如果能够在合同中做出相应的约定,则双方可以避免很多麻烦,同时也能将损失降至最低。比如双方可以约定如果合同无法继续履行,按照定金罚则赔偿之后,双方的买卖合同解除;或者可以附其他条件解除合同。
  这样,一旦产生纠纷,如果所附条件成就,则出卖人可以直接将房屋再卖给第三人而不用承担“一房二卖”的风险,为出卖人赢得宝贵的售房时间,如果房屋能够再次顺利出售,那么可以很大程度上避免第二个买房合同的违约风险。
  实践当中,中介公司工作人员往往不具备相应的法律专业知识,其主要目的是促成双方签订房屋买卖合同,以便收取居间服务费,对于双方在交易过程中潜在的法律风险可能不做提示,或者避而不谈,等真到发生纠纷时,买卖双方便追悔莫及。
  因此,建议购房人或售房人在条件允许的情况下,可请专业人士陪同购房或售房,以便从法律角度把关,将买卖的风险降至最低,虽然前期可能会花费一些时间及费用,但是相比较于日后打官司的成本而言,能为购房人及售房人免去很多麻烦,并节省大量的时间及金钱。
  文章来源:李松房地产律师网   作者:李松律师
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