王先生和妻子在同一家国有建筑工程单位做技术工作，2009年单位根据王先生的职称、工龄及双职工等因素，分配给王先生一套90平方米按经济适用住房管理的公有住房。王先生当年就与单位签订了《集资建房预售合同》，双方约定购房款为31万元，单位应于2011年3月将房屋交付给王先生使用。合同签订后，王先生便按照合同约定支付了全部购房款。 
        2011年，王先生跳槽去了另一家国有建筑单位，办离职手续时对于房子的问题双方均未提及。但离职后到新单位上了几天班，王先生意外收到了原单位寄给自己的一份解除《集资建房预售合同》通知书！通知书的大概内容为：由于王先生已不是本单位的职工，单位书面通知王先生解除双方签订的《集资建房预售合同》，并已将购房款退回到王先生的工资卡中。
        王先生一肚子委屈，找到单位说理。但单位答复：“还有好多职工没有分到房子呢，你既然离开单位，就不是单位的职工了，单位要优先把这套房子分配给其他在职职工。”单位还拿出了《公司内部集资建房、调房办法》补充规定。“补充规定中提到，如果职工离开公司，原购住房要交还给单位。” 而王先生发现：该补充规定注明的生效时间正是他提出辞职的时间。“补充规定完全是针对我个人的，单位就是不想把房子卖给我。”王先生表示想打官司，却被告知单位内部分房纠纷，法院不受理。后王先生慕名找到了李松律师，笔者在详细了解了案件情况后，建议王先生向北京仲裁委员会申请仲裁。
　　裁判结果
　　北京仲裁委员会经过审理后作出裁决：
　　一、单位单方面解除《集资建房预售合同》的行为无效，单位应继续履行双方所签订的《集资建房预售合同》。
　　二、仲裁费用由单位承担。
　　单位不服仲裁裁决，依法向北京市第二中级人民法院申请撤销裁决书，北京市第二中级人民法院经过审理后，　　依法作出裁定：
　　驳回单位申请撤销北京仲裁委员会裁决的请求。
　　律师剖析
      本案是一起典型的职工与单位间集资建房合同纠纷， 李松律师认为，单位所谓的“《公司内部集资建房、调房办法》补充规定”不能作为单位收回房屋的法律依据。
        王先生在与单位签订《集资建房预售合同》时，单位还没有制定“调房办法”的补充规定，该补充规定的内容也没有经过王先生的确认。单位针对王先生的离职行为所制定的补充规定，实际上是单位擅自变更了双方所签订的《集资建房预售合同》。该补充约定在没有经过王先生确定的前提下，不具有约束力，单位无权单方面解约。
        王先生与该单位的《集资建房预售合同》是在双方平等、自愿基础上签订的，双方均具有缔约的主体资格，且本案合同的内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，代表了双方的真实意思表示，合同合法有效，应当受到法律的保护。
       虽然单位另行与其他职工又签订了《集资建房预售合同》，新签订的合同并不导致原合同的解除，原合同仍然有效。单位在原合同未解除的情形下，又再次出售房屋的行为，属于一房二卖，单位的行为已构成违约。
      本案中，作为出卖人的单位，单方解除合同的行为违反了诚实信用的原则。同时，单位未提供充足证据证明本案合同履行过程中存在《合同法》第九十四条规定的情形，离职本身不能作为解除本案合同的依据。而且单位也没有充分的理由说明继续履行合同已成为不可能，故双方应当继续履行本案合同。
        在案件审理过程中，单位的律师提出，按照最高人民法院颁布的《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条中规定：因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围。因此，单位认为仲裁委也不应管辖。
       但李松律师认为，对于该条文，并不能单纯地理解为“单位与职工之间所产生的房产纠纷均不属于法院的受案范围”。在确定谁有分房资格或能否参与集资建房是单位内部管理问题，法院不会涉及，但是在确定集资购房资格后，双方签署《集资建房预售合同》是处于平等的地位，双方基于合同产生的纠纷属于平等民事主体之间产生的纠纷，并非基于行政上下级关系所产生的纠纷，应受《合同法》的调整。因此，当事人可以通过诉讼或仲裁的方式予以解决。
       由于王先生与单位签订《集资建房预售合同》时约定，双方发生争议可以提请北京仲裁委员会进行仲裁。根据此约定，对于履行《集资建房预售合同》所发生的争议，双方并不是去法院解决纠纷，而是到北京仲裁委员会申请仲裁，最终，仲裁委经过审理后作出裁决支持了王先生的全部仲裁请求。在这里需要特别指出，仲裁委的裁决书与法院的判决书具有同等法律效力，都具有强制执行力。 
　　诉讼策略指引
　　本案双方签订的《集资建房预售合同》中明确约定，双方发生争议提交北京仲裁委员会仲裁，在有明确约定的情况下，双方就排除了法院的管辖权。发生争议后就应按约定向北京仲裁委申请仲裁，如果双方协商同意将争议解决方式变更为诉讼，则也可以向法院提起诉讼。仲裁与诉讼相比，仲裁的费用相对高一些；另外，仲裁是一裁终局，法院是两审终审。
　　关于仲裁请求，因单位在未经王先生同意的情况下，擅自单方面解除双方签订的《集资建房预售合同》，其行为已经严重侵害了王先生的合法权益。依据我国《合同法》的相关规定，王先生可以请求北京仲裁委员会依法确认单位单方面解除合同的行为无效，并要求其继续履行合同。这样才能最大限度保护王先生的合法权益。
　　如果仅诉请确认单位单方面解除合同的行为无效，那么在结果出来之后，单位仍有可能不继续履行合同。时，王先生就有可能需要面临二次仲裁，这样既浪费时间、精力又加大的成本支出。鉴于此，李松律师建议能够一次性解决问题的最好一次性解决，不要分多步走，避免当事人牵扯在诉累之中。
　　法条链接
　　《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”
　　第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
　　依法成立的合同，受法律保护。”
　　第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。
　　当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。“
　　第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
　　《中华人民共和国仲裁法》第六十条：“人民法院应当在受理撤销裁决申请之日起两个月内作出撤销裁决或者驳回申请的裁定。”
　　文章来源：李松房地产律师网   作者;李松律师
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