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在京打拼多年的王先生与妻子沈女士平时省吃俭用，一直想凭借自己的努力在北京拥有一套的自己住房。2012年，这对夫妻顺利取得了在京购房资格，有了一定积蓄的他们便把购房安排提上了日程。
经过多次比较考虑，这对夫妻决定购买位于北京市房山区的一套童先生所有的两居室的房屋，房屋总价115万元。2013年3月，买卖双方在中介公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》以及补充协议，约定签订合同当日买方交付5万元定金，合同签订10个工作日内支付首付款55万元，待房屋过户之时再支付尾款55万元。《北京市存量房屋买卖合同》签订后，王先生和沈女士依约履行了合同内容，按期支付了购房定金和首付款。合同中约定过户日期是合同签订后90日内，在支付首付款后，这对夫妻就踏踏实实等待办理房屋过户手续了。
合同约定的过户期限一天天临近，卖方童先生也没有与王先生一家联系，沈女士感到一丝不安，便提议丈夫一同去房山区房管局房屋过户大厅查询一下房屋情况。他们到房屋过户大厅查询才知，所购房屋现已被法院查封，原因是卖方童先生与银行有利益纠纷。
这一结果让这对夫妇不知所措，沈女士想到“我们已经支付了60万元购房款呢”，突然意识到了问题的严重性。这对夫妇带着种种困惑，找到了北京市东元律师事务所合伙人律师李松，请求李律师从法律方面予以他们帮助。
律师观点：
北京市东元律师事务所合伙人律师李松指出，买卖双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及补充协议如没有出现我国《合同法》第52条规定的情况，则应属合法有效的合同，签订双方均应遵照合同内容执行。从本案事实上看，买方王先生和沈女士按时支付了定金与首付款，无违约行为，而童先生因自身问题导致房屋在约定过户日前被法院所查封，可能无法按期办理过户手续，童先生如果在约定过户日前不能让法院解封，致使双方无法继续履行合同，则应承担合同约定的违约责任。
针对王先生和沈女士出现的具体情况，李松律师为他们提供了两种法律方案：一种是买卖双方可以另行签订补充协议，重新约定过户日期、退款和解除合同具体事项，这种方法有一定的自由性，双方均可作出一定的让步，协商一致达成新的合同内容；如果双方不能自行解决，王先生和沈女士可以依照原始的买卖合同和补充协议向法院起诉要求追究卖方童先生的违约责任。
律师提醒：
李松律师对于违约责任问题进一步解释，我国《合同法》规定定金罚则与违约金不得并用，本案中如果双方因不能过户导致合同无法继续履行，王先生和沈女士可以请求法院判令童先生双倍返还定金及55万首付款或者依照合同内容索要违约金及55万元首付款，守约方有选择诉讼请求的主动权。另外，李松律师提醒广大读者，如果房屋价格上涨等市场因素导致守约方产生额外损失的，守约人可以向违约方主张赔偿其房屋升值损失。
文章来源：李松房地产律师网 作者;李松律师
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