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90万的房产,律师如何追回50万元违约金?
来源:李松房地产律师网  作者:admin
更新时间:2014-05-21 访问量:
  2007年周先生打算在京购买一套商品房,因为手头不是很宽裕,中介公司为其推荐了一套回迁安置的商品房,当时房屋已经建成交付,但房本要过几年下来,所以价格比同地区的其他商品房价格要便宜一些。
  同年8月3日,周先生与卖方赵某在中介公司居间介绍下签订了《北京市存量房屋买卖合同》,合同约定:房屋总价款为90万元,分三期支付,合同签订当日支付定金10万元,合同签订后一个月内支付首付款70万元,余款10万元待过户当日支付。
  赵某在收到了80万元购房款后,便将房屋交付给了周先生,周先生一家欢欢喜喜地将房屋装修并入住至今。2011年开发商通知可以办理房产证了,周先生便将上述情况告知了赵某,请其尽快办理房产证并配合办理过户手续,可是却不料赵某以各种理由拖延,就是不去办,过户更不用说了。
  中介公司也从中协调过多次,但都未果。直至2012年下半年,赵某才向开发商申请办理产权证,并于2013年4月5日取得房屋产权证书。此后,周先生再次联系赵某,希望其能尽快配合办理过户手续,赵某提出要加价50万元,并称税费其一分钱也不承担。
  尽管周先生承诺多出来的个人所得税由自己来承担,但是赵某仍旧坚持加价,否则就不配合办理过户。万般无奈,周先生慕名找到北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师求助。
  卖方毁约,错失过户良机
  李松律师指出,本案是一起典型的回迁房买卖纠纷,随着城市化进程的推进,回迁房买卖纠纷近年呈增长趋势,往往房本下发后,由于房屋价格受市场因素的影响,双方对于过户无法达成共识,最终有可能对簿公堂。
  本案周先生所购回迁安置房屋属于商品房,按照我国相关法律的规定,该类房屋交易不受限制,在取得房本之后,买卖双方可以直接办理房屋过户手续。目前,周先生已经按照合同约定履行的前期的付款义务,赵某也已经将房屋交付,周先生已装修并入住多年。
  在开发商已经通知可以办理房产证的情况下,赵某迟迟不向开发商申请办理房产证,其故意拖延办证,必然导致双方过户迟延,出卖人赵某的行为已经构成违约。加之,其在取得房本后,要求增加房屋价款,否则不配合办理过户手续,可见其明显属于故意毁约,由于其毁约行为,致使双方错失了过户良机。
  新政出台,徒增巨额税费
  2013年3月31日北京市出台了新的国五条,其中明确规定:“对于个人转让住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的,应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征;不能核实房屋原值的,依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。”
  李律师指出,本案赵某出售的房屋不属于满五年家庭唯一住房,不符合免征条件;再者,赵某取得房产证系在2013年4月5日,双方过户必然涉及20%的个人所得税。依据新国五条的相关规定,该项税费应向出卖人征收,北京市的交易惯例,一般是由买受人负担全部税费。
  结合本案的情况,如果双方因税费负担问题达不成一致共识,那很有可能依据情势变更原则,解除双方的房屋买卖合同。为了谨慎期间,李律师建议,先由买受人承担税费,之后再将此部分费用作为损失向出卖人主张。
依法维权,遭遇对方反诉
  周先生在听了李松律师的分析之后,决心聘请李律师作为代理人,帮助自己维权。李律师首先向法院起诉房屋买卖合同纠纷,要求出卖人协助办理过户手续,并支付违约金80余万元。
  李律师指出,本案双方在合同中对于迟延过户约定了日万分之五的违约金,同时合同中也约定了20%的违约责任,在这种情况下,守约方有权利进行选择适用。由于出卖人的毁约,导致买受人多承担20%的个人所得税,给买受人造成了巨额的经济损失,因此,建议选择日万分之五的违约金,以便最大限度降低买受人的损失。
  在本案诉讼过程中,对方提起反诉,要求解除双方签订的房屋买卖合同,并要求周先生腾退房屋。赵某认为,新国五条的出台后,涉及新增税费的问题,对于由哪一方承担税费双方发生分歧,其认为该种情况属于不可抗力,因而要求解除买卖合同。
  巧妙应对,挽回巨额损失
  李律师指出,不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般认定不可抗力,需要符合如下几个条件:
  一是不可预见性,即双方在有关当事人在订立合同时,对这个事件是否会发生是不可能预见到的;
  二是不可避免性,即合同生效后,当事人对可能出现的意外情况尽管采取了及时合理的措施,但客观上并不能阻止这一意外情况的发生。如果一个事件的发生完全可以通过当事人及时合理的作为而避免,则该事件就不能认为是不可抗力。
  三是不可克服性,即合同的当事人对于意外发生的某一个事件所造成的损失不能克服。如果某一事件造成的后果可以通过当事人的努力而得到克服,那么这个事件就不是不可抗力事件。
  四是构成不可抗力的事件必须是在合同签订之后、终止以前,即合同的履行期间内发生。
  通过上述分析可以看出,显然赵某主张新国五条中20%的个人所得税不符合上述条件。首先,如果赵某按时办理房产证,双方过户则完全可以避免新增税费的产生;其次,该部分税款并非不可克服,事实上周先生同意由自己来承担20%的个人所得税的。因此,赵某主张新国五条构成不可抗力要求解除合同是不能成立。
  最终,法院经过审理,采纳了李松律师的意见,认为赵某主张不可抗力不能成立,判决出卖人赵某于判决生效后三十日内协助周先生办理过户手续,周先生支付赵某购房款十万元。在庭审中赵某提出约定的违约金过高,请求法院依法调低,最终法院综合考虑案情,判令赵某给付周先生违约金五十万元,为周先生挽回了大部分经济损失。
  律师提醒
  在此,李松律师特别提醒广大读者,不要认为出卖回迁房,因未取得房产证便可任意反悔,大不了毁约不成仍旧配合办理过户,李律师认为这种观念是非常不可取的,本案就是典型的一例,出卖人因毁约行为而付出了惨痛的代价。
  当然,作为买受人也要采取恰当的诉讼策略来维护自己的合法权益,如果本案周先生坚持不承担新增的个人所得税,那么很有可能法院最终会依据情势变更原则,认定双方对于合同税费负担无法达成一致,导致合同无法继续履行,最终判令解除双方的房屋买卖合同。
  今后遇到类似的回迁房买卖纠纷,如果能协商建议协商解决,如果实在协商不成,建议要冷静处理,及时向专业人士求助,以便通过恰当的方式维护自己的合法权益,将损失降至最低。
  文章来源:李松房地产律师网   作者:李松律师
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