单位不同意央产房上市，买卖合同如何认定？
发布时间：2013-11-19
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2010年7月，小曹与小徐在链家公司的居间介绍下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，合同约定小曹将其所有的位于北京市海淀区某处房屋转让给小徐，房屋总价款为215万元，由链家公司作为合同居间方。合同签订当日，小徐便给付给小曹15万元首付款，剩余200万元购房款，双方约定在房屋过户当天由小徐支付。双方买卖的房屋系某党政机关的央产房，小曹在合同签订前并未问询单位意见，仓促下认为价格合适便与小徐签订了房屋买卖合同。央产房根据规定小曹需要先到单位开具上市证明，小曹认为该套房屋产权人登记是自己，故自己拥有房屋的所有权，也就具有可以任意处分该房产权利。出小曹意料之外的是，小曹的单位并不同意产权房屋上市，不给小曹开具房屋上市证明。
此时小曹不知如何是好，遂立即通知了链家公司，让链家公司告诉小徐该房屋不能出卖。小徐并不同意就此解约，以为小曹是因为房价上涨才反悔出卖房屋，双方协商未果，小徐便将小曹诉至法院要求小曹继续履行合同，并要求链家公司承担相关责任。那么，小曹与小徐签订的房屋买卖合同能否继续履行呢？
律师观点：
北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师分析认为：本案小曹与小徐签订的合同系双方真实意思表示，是合法有效的。但涉诉房屋系某党政机关的公有住房，属于央产房性质，根据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》第八条规定：涉及党政机关等单位的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，应报交易办公室备案，并在职工住房档案中注记。该类住房可按规定向原产权单位腾退，也可在原产权单位职工范围内进行交易。据此规定，本案涉诉房屋并未取得单位的上市批准，故房屋不能对外交易，小曹不能给小徐办理房产过户手续。
合同法第110条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。本案中，诉争房屋为某党政机关的央产房，上市交易需要原产权单位的同意，原产权单位认为不宜公开上市的，不能上市交易。因此，本案诉争房屋无法上市，房屋买卖合同客观不能履行，依法应予解除。然而，并不是小徐就只能吃哑巴亏，他可以向小曹起诉，要求小曹赔偿其违约金或是追讨房价上升所带来的损失。
李松律师提醒，购房人购买公房时一定要认真审核房产单位是否批准房屋上市，并了解购买的房屋的产权归属，最好让出卖方出具书面说明。大家千万不要为图省事，在未经了解核实的情况下擅自购买公房，以免为以后埋下隐患。
文章来源：李松房地产律师网 作者；李松律师
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