李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
 
         案情简介：
　　2009年10月15日魏先生和孙女士在中介公司居间介绍下，双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：魏先生将其名下位于北京市海淀区的某套房卖给孙女士，房屋总价款为人民币100万元，孙女士通过公积金贷款的方式支付购房款。
　　补充协议约定：合同签订当日孙女士支付魏先生定金2万元，首付款30万元通过资金监管的方式支付，余款用公积金贷款；如遇国家政策调整变动，导致房屋无法过户，则双方免责。合同签订后，孙女士前期向魏先生支付了19万元首付款。后在合同履行过程中双方对于后期首付款的支付发生争议。
　　孙女士坚持要按照原合同约定支付剩余首付款11万元，魏先生则要求提高首付款金额至33万元。双方因此僵持不下，孙女士多次要求向魏先生支付剩余首付款11万元，魏先生均拒收。魏先生则认为是属于国家政策调整因而提高首付款的比例，孙女士没有按期缴纳首付款。
　　2009年底魏先生突然收到一纸诉状，原来是孙女士将魏先生告了，要求魏先生履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，协助其办理过户手续和贷款手续，并将房屋过户至孙女士名下。魏先生早料到会有如此结果，可是明明是国家政策调整，孙女士不能办理公积金贷款手续，魏先生要求其提高首付款，其又不同意。魏先生一肚子的委屈，其慕名找到北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师，李律师在了解案件情况后建议魏先生反诉解除合同。
　　法院判决结果：
　　北京市海淀区人民法院经过审理后判决：
　　一、解除魏先生与孙女士于二00九年 十月十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；
　　二、魏先生于本判决生效后返还孙女士购房定金及首付款人民币二十二万元；
　　三、驳回孙女士要求魏先生继续履行合同及要求其魏先生配合办理贷款及过户手续的请求。
　　李松律师剖析：
　　本案属于二手房买卖合同中遇国家政策调整的典型案例，通常买卖双方及中介公司会在合同中约定，如遇国家政策调整，各方免责，各自退款相应的款项。但实践中，买卖双方仍会因此而发生纠纷，比如本案就是其中有代表性的一例。
　　首先，魏先生与孙女士签订的《北京市存量房屋买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方均应依约定全面履行合同义务。但在合同履行过程中，双方对于首付款的金额发生分歧，以致于孙女士未能办理所购房屋的公积金贷款手续及过户手续。
　　一般对于首付款问题，双方如果能够协商一致，合同可以继续履行，但鉴于目前的情况，魏先生和孙女士无法协商一致。同时，国家的房地产宏观调控政策发生了变化，首付款的数额提高，如果按照原来合同约定的首付款，孙女士无法办理公积金贷款。
　　原本魏先生是真心诚意卖房，结果孙女士在问题出现后不但不积极协商，反而一纸诉状将魏先生告上法庭，魏先生很是生气。所以在法庭上魏先生表示不同意孙女士以商业贷款或一次性支付全部购房款的方式购买房屋。因此，双方的合同已经无法继续履行，孙女士要求魏先生继续履行合同，配合办理贷款及过户手续的请求将很难获得支持。
　　李松律师认为，国家宏观政策调整属于当事人无法预见的，一般情况下，各方当事人遇国家政策调整，致使合同无法继续履行的，各方当事人免责。本案中孙女士正是由于国家政策的调整，致使其按照原来的首付款无法办理公积金贷款，孙女士对此并无主观故意。因此，在反诉当中，魏先生只能要求解除合同，而不能要求孙女士支付违约金。
同时，依据我国《合同法》的相关规定，合同解除后，魏先生应将收取的定金及首付款如数退还孙女士。最终，法院在审理查明案件事实后做出上述判决，支持了魏先生要求解除合同的请求。
　　结合李律师多年处理房产纠纷的经验，在此李松律师建议广大读者，如遇到国家政策调整，双方应首先就此问题进行协商，如果能够协商一致，则通过补充协议的形式固定下来，双方合同仍可以继续履行；如果对于合同履行无法协商一致，则建议协商解除合同，这样双方都可以再次进行选择，同时也尽量将损失降到了最低。
　　诉讼策略指引：
　　反诉是指在一个已经开始的民事诉讼（诉讼法上称为本诉）程序中，本诉的被告以本诉原告为被告，向受诉法院提出的与本诉有牵连的独立的反请求。该权利亦是当事人法律地位平等原则的重要体现，是本诉被告所享有的重要权利，是保障本诉被告人民事权益的一项重要制度。
　　反诉首先必须符合民诉法起诉的条件，同时，反诉还要满足如下条件：（1）反诉只能是本诉被告向本诉原告提起，而不能对原告以外其他人；（2反诉只能向受理本诉的法院提起；（3）反诉与本诉必须是适用同种诉讼程序；（4）反诉不能是其他法院专属管辖；（5）反诉与本诉的诉讼请求必须在事实或法律上有牵连；（6）提起的期限：应当在举证期限届满前提出。
　　结合本案的具体情况，出卖人可以通过以下两种方式主张权利：
　　1、出卖人可以反诉要求解除《房屋买卖合同》。因本案出卖人魏先生一直在积极的履行合同，现在是因遇国家政策调整，双方对于首付款数额无法达成一致而致使合同无法继续履行下去。在孙女士已经起诉魏先生继续履行合同、配合办理贷款及过户手续的情况下，一般建议出卖人在本诉中提起反诉，以便于更好的维护出卖人的合法权益。本案中双方无法达成共识，合同已经无法继续履行，出卖人反诉解除合同，不失为一种最佳的解决方式。
　　2、出卖人可以不提起反诉，仅应诉反驳对方的诉讼请求。这种方式显然对于维护出卖人的合法权益力度没有第一种方式大，但是也是出卖人可以选择的方式。法院在审理案件过程中，对于合同履行需尊重当事人双方的意愿，如果出卖人同意买受人通过商业银行贷款或者一次性付款的方式支付购房款，那么就没有必要在本诉中提起反诉。上述两种方式，各有利弊，出卖人可以根据自身是否愿意继续履行合同来进行灵活选择。 
法条链接：
　　《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
　　《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
　　（五）法律规定的其他情形。”
　　第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
　　　文章来源：李松房地产律师网   作者;李松律师
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