李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
 
        家住北京的王先生2008年经中介公司居间介绍将其名下的一套房卖给了李先生，双方在中介公司的见证下签订了房屋买卖合同，合同约定：王先生将位于北京市朝阳区某套商品房出售给李先生，房屋总价为150万元。合同签订后李先生依约支付了5万元定金，并于一周后支付了50万元首付款。
　　因当时王先生尚未取得该房屋的所有权证，所以双方签订了一份补充协议，约定待王先生取得产权证之后，双方再共同去办理房屋过户手续，过户当天李先生向王先生支付剩余购房款100万元。后王先生取得房产证，李先生要求其配合办理过户，但当时房价大幅上涨，王先生明确告知李先生拒绝履行合同，并称买卖房屋时未经其妻子同意，侵犯了共有人的利益，买卖合同是无效的。
　　李先生为了购买此套房屋已经用尽了家里的全部积蓄，现在王先生拒绝配合办理过户，这可如何是好？并且在买房时，支付定金时王先生亲自电话向其爱人确认过付款账户，再说房产证上写的是王先生一个人的名字，难道双方签订的买卖合同真的是无效的吗？李先生带着种种疑惑慕名找到了北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师，李松律师在详细了解了案子的相关情况后，建议李先生起诉要求继续履行合同，配合办理过户手续。
　　法院判决结果：
　　北京市朝阳区人民法院经过审理后判决：被告王先生于本判决生效之日起七日内履行双方签订的房屋买卖合同，配合原告李先生办理过户手续，将位于北京市朝阳区某小区XX号房产过户到原告李先生的名下。
　　律师剖析：
　　本案王先生与李先生签订的房屋买卖合同均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。合同当事人应按照合同约定履行各自的义务，该合同虽未明确约定王先生协助李先生办理过户手续的期限，但李先生已于2008年10月向王先生主张办理过户手续，且王先生已明确表示拒绝，故合同履行的期限已经截止，王先生应依约配合李先生办理过户手续。
　　另外，合同签订后，王先生在无正当理由的情况下，拒绝履行合同约定义务的行为已经构成违约，李先生据此要求王先生履行双方所签订的房屋买卖合同，配合其办理所购房屋的产权过户手续是合理合法的，应予支持。
　　王先生处分房屋并未侵害共有人的合法权益。诉争房屋登记在王先生一个人的名下，且房屋所有权证上写明的是单独所有。李先生在购房时已经尽到了相关的注意义务，中介公司亦在交易过程中对王先生的房产证进行了审核，且在李先生支付房屋定金时，王先生曾亲自向其爱人确认过付款账户，王先生的爱人对于其处分房屋的情况也是知道的。
　　同时，中介公司亦证实，在房屋买卖合同签订之前，王先生曾当着工作人员的面向其爱人确认过屋内的家具是否要赠与或转让给买受人。因双方转让房屋的行为无明显侵害王先生妻子作为共有权人利益的目的和动机，且王先生为该房屋的登记所有权人，李先生在交易过程中已经尽到了解物权公示的相关注意义务。因此，王先生处分房屋的行为并未侵害共有人的合法权益。
　　李松律师认为：依据我国《物权法》的相关规定，李先生在购买房屋是善意的，其已经按照合同约定支付了房屋价款，且李先生在购房时已经尽到了了解物权公示的相关注意义务，并以合理价款购买了涉案房屋。因此，李先生属于善意第三人，其合法权益应受到法律的保护。
　　在二手房交易过程中，往往会出现很多房屋涉及到共有人的情况，因为房屋价格的波动，有部分出卖人在房屋卖出之后又以未经共有权人同意为由，要求确认买卖合同无效。司法实践中，虽然对于无效合同的认定有严格的标准，但是在此笔者特别提醒广大读者，在购房时一定要认真审核房产证，同时了解购买的房屋是否有共有人，共有人是否同意出售。如果共有人同意出售最好是以书面的形式固定下来，以免今后出现不必要的纠纷。
　　诉讼策略指引：
　　本案属于二手房买卖过程中比较常见的一种纠纷类型，出卖人以共有人对处分行为不知情为由，意图达到收回房屋的目的。结合本案的具体情况，买受人可以通过以下两种方式主张权利：
　　1、买受人可以要求解除《房屋买卖合同》，要求出卖人支付违约金并赔偿损失。因本案出卖人王先生已经在取得房屋所有权证书后明确表示拒绝履行合同，其行为已经构成违约，李先生可以依据我国《合同法》的相关规定，主张解除房屋买卖合同，并要求出卖人按照合同约定支付违约金并赔偿损失。
　　在房屋价格上涨的情况，除非双方的合同已经实际履行不能，合同目的无法实现，买受人可以选择解除合同，要求对方支付违约金并赔偿损失。除此之外，一般情况下，笔者不建议选择此种方式。
　　2、买受人可以要求王先生继续履行合同，配合办理过户手续。目前，出卖人王先生已经取得了涉案房屋的所有权证书，其已经具备了办理过户的相关条件。双方签订的买卖合同虽未明确约定王先生协助李先生办理过户手续的期限，但李先生已于2008年10月向王先生主张办理过户手续，且王先生已明确表示拒绝，故合同履行的期限已经截止，王先生应依约配合李先生办理过户手续。
　　鉴于王先生已经通过其行为明确表示拒绝继续履行合同，为了维护李先生的合法权益，可以起诉至法院要求出卖人继续履行合同，配合办理过户手续。上述两种方式，相比较而言，显然在房屋价格上涨的情况下第二种方式更加有利于保护买受人的合法权益。
　　法条链接：
　　《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
　　《合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
　　（五）法律规定的其他情形。”
　　第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”
 　　文章来源：李松房地产律师网   作者;李松律师
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