规避国家限购令签订的房屋买卖合同应如何认定？
发布时间：2013-11-20
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李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
案情简介：
2011年，山东省淄博市来京人员王先生打算在北京买套房子，可当时国家限购令已出台，王先生的社保不满5年，如果按照北京市的规定，到2013年王先生才具备在京购房资格。
不过，当王先生专门就此事向一家知名的北京房产经纪公司咨询时，店长李某却称：可以帮助王先生补办社保，让他放心地进行房产交易。王先生算是吃了定心丸，之后就将相关材料交给了李店长，由其为王先生补办社保。
与此同时，在中介公司的居间介绍下，王先生与卖方张某签订了《房屋买卖合同》，购买了位于北京市石景山区的一套两居室。双方约定：房屋总价款为116万元，王先生通过贷款的方式支付。当日，王先生还与中介公司签订了《居间服务合同》，并支付了4万元中介服务费，中介公司出具了相关收据。
在北京终于要有自己的房子了，王先生满心欢喜，就等着补完社保去办贷款和过户了。不料，合同签订后没几天，他就接到了中介公司的通知：“社保没补成，因为你是农村户口。你先把证件拿回去，我们再帮你想想办法。”“之前明明承诺可补办社保，怎么突然又说补不了？我跟人签了合同，有违约责任，首付款50万也都交了，过不了户，可怎么办？”尽管王先生心急如焚，但事情终未如愿，社保还是没补办成。
眼见房子过不了户，卖方提出了高达房款20%的违约金，而中介公司又坚决不退王先生中介费。无奈之下，王先生慕名找到了笔者，在笔者的建议下王先生向北京市石景山区人民法院提起了诉讼,请求解除购房合同,并退还中介费。
法院判决结果
北京市石景山区人民法院经过审理，在法庭的主持调解下，双方最终达成和解，内容如下：一、解除王某与张某就北京市石景山区玉泉路XX号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、解除王某、张某、北京某房地产经纪有限公司就北京市石景山区玉泉路XX号房屋签订的《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》；三、张某于二０一二年七月八日前退还王某购房款五十万元整；四、王某于二０一二年七月十日前将北京市石景山区玉泉路XX号房屋腾退交还张某；五、北京某房地产经纪有限公司于二０一二年六月三十日前退还王某收取的居间费用共计四万元整；六、各方就居间及买卖北京市石景山区玉泉路XX号房屋一事所发生的纠纷至此一次性解决，各方无其他争议。
律师剖析
在北京市限购令出台之后，诸多中介公司打出各种名义，称可以补办社保、办理户口等，进而从中间收取一部分代办费，之后促成买卖双方签约，规避国家限购令。但往往这些中介公司在收取中介费之后，无法兑现承诺，导致合同无法履行，并不退还中介费。王先生遇到的情况就是典型的一例。
有的读者可能会认为，这事儿不能怪王先生，他从中介公司得到"可补办社保，请放心购房"的肯定答复后，才签订的购房合同。是中介公司没把事情办好，王先生应该要求中介公司和卖方继续履行合同。
对此，笔者认为，“要求继续履行”是不妥的。虽然买卖双方签订了房屋买卖合同，但截至目前双方尚未办理网签，而且王先生不符合北京市人民政府办公厅于2011年2月15日下发的《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，即限购令规定的在京购房资格。
在司法实践中，对于购房人不具备购买资格的，法院应向当事人释明其可以变更诉讼请求，即要求解除买卖合同。本案中，王先生尚不具备购房资格，如果坚持主张继续履行合同，则很有可能会被驳回。因此，笔者建议王先生要求解除买卖合同。
关于中介费事宜，中介公司认为，因为王先生是农村户口，社保才没补办成功，问题出在王先生身上，因此拒不退还中介费。笔者认为这种说法不正确。首先，王先生购房前已专门向中介公司工作人员询问过"社保不满5年能否交易"的问题，得到中介公司明确承诺后，他才与卖方签订了房屋买卖合同。而中介公司明知王先生不具备在京购房资格，仍然促成买卖双方签订《房屋买卖合同》，并收取4万元中介费。
中介公司在提供中介服务的过程中，存在严重的过错，属于违规操作。作为专业的房产中介公司，其对不具备购房资格而购买房屋的后果是明知的。即使王先生不是农村户口，因要买房补办社保也是办不下来的，中介公司对此应心知肚明，却做出了虚假承诺，其欺诈行为是导致损害后果发生的直接原因。因此，中介公司在合同解除上负有不可推卸的责任。依据我国法律的相关规定，合同解除后，中介公司应将中介费全额退还给王先生。
如果买卖双方在《补充协议》中约定"到2013年买方具有购房资格再过户"，购房合同是否有效呢？有的读者可能会认为，该约定属于规避国家限购令的行为，因而是无效的。
笔者认为，这属于认识上的一个误区。本案王先生签订的房屋买卖合同在国家限购令出台后，假设双方在《补充协议》中约定到2013年买方具有购房资格后再过户，应认定为该约定有效。虽然在签订合同时王先生不具备购房资格，但是当约定时间条件满足时，王先生便具备了限购令的购房资格。
依据我国《合同法》第四十五条：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”本案中，如果双方约定待买方具备过户资格时再办理过户，该约定并不违反法律行政法规的强制性规定，属于真实有效的约定。到2013年“买方具备相关资格”这一条件成就时，是可以在京购房的。届时，买卖双方可以办理过户手续。
诉讼策略指引:
结合本案的情况，有多种诉讼策略可以选择：
1、买受人可以起诉要求继续履行合同。在实践中有一些对相关限购令的规定了解不是很清楚的律师可能会直接建议买受人要求继续履行合同，但是因王先生不具备在京购房的资格，其如果坚持要求继续履行合同，很有可能会被驳回全部诉讼请求。因此，笔者不建议选择此种方式主张权利。
2、买受人起诉要求解除合同，并要求出卖人退还首付款，中介公司退还中介费。结合本案的实际情况，王先生要求解除合同并返还首付款及中介费是完全合情合理的。
首先，中介公司明知王先生没有购房资格而促成买卖双方签订买卖合同，中介公司是存在过错的，中介费理应退还。其次，买卖合同已经实际履行不能，在此情形下，买受人只能要求解除合同，之后双方相互返还，出卖人将首付款退还王先生，王先生将房屋交还张先生。
如果双方均不愿意解除合同，那么可以采取变通的方法，即双方另行签订补充协议，约定待买方具备购房资格后再办理相关过户手续。关于此内容律师剖析部分已经详述，在此不赘述。
法条链接
《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”
第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”
作者：北京房地产律师 李松
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