限购令前购买的房屋还能否过户？
发布时间：2013-11-20
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李松律师(18610907432)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
2009年6月15日，王先生通过房屋中介公司，签约买下售房人李先生的一套房，约定房屋总价款为70万元，王先生向李先生支付35万元，剩余35万元向银行贷款。同年7月李先生将该房屋交给王先生使用，但因李先生尚未取得房产证，双方约定等开发商将李先生房产证办下来后，双方一同去办理过户手续。
2011年9月，李先生通知王先生房产证下来了，让一起去过户。王先生非常高兴，却不料在房屋登记机关办理过户手续时，工作人员告知不能办理过户，因为王先生没有连续五年以上的在本市缴纳社会保险或个人所得税证明，没有在京购房资格。
一家人正一筹莫展，王先生突然接到法院的通知。原来，房子非但不能过户，卖方李先生还以王先生违约为由，将他一纸诉状告到法院，要求解除房屋买卖合同，并要求王先生立即腾退房屋，支付两年的使用费7万余元，并按照合同约定支付违约金21万元。“现在是受国家政策影响办不了过户，怎么能算我违约呢？”王先生焦急万分，一时也没了主意。
随后王先生慕名找到笔者，笔者在认真查阅了王先生与李先生签订的买卖合同后，指出双方的买卖合同系在限购令出台之前订立，且购房款已经支付，房屋也已经交付。目前受限购令影响无法办理过户手续，并不是王先生的原因，王先生不存在任何违约的情形，买卖合同不应解除。结合案件的情况，笔者建议王先生提起反诉，要求李先生继续履行合同。
法院判决结果
北京市海淀区人民法院经过审理后作出判决：一、驳回李先生的全部诉讼请求；二、李先生应继续2009年6月15日其与王先生签订的《房屋买卖合同》。
律师剖析
2011年2月15日北京市政府发布《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》载明：“自本通知发布次日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”
上述内容即所谓的“限购令”，在限购令出台之后，限购令前签订的房屋买卖合同能否过户就成为了焦点问题，本案就是典型一例。
本案中王先生与李先生签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，应当受到法律的保护。
虽然王先生不具备限购令中规定的在京购房资格，但在限购令实施之前，王先生与李先生已经签订了《房屋买卖合同》，且王先生已按约向李先生支付购房款并实际占有使用房屋，如解除双方签订的《房屋买卖合同》会导致王先生与李先生之间利益明显失衡，对王先生显失公平。因此，合同不应解除，双方应继续履行合同。
另外，王先生在《房屋买卖合同》签订之后，已按照合同约定向李先生支付了购房款。王先生是基于双方的房屋买卖合同而居住和使用房屋，王先生无需向李先生支付房屋使用费。双方签订的合同真实有效，依法应继续履行，因此，王先生无需腾退所购房屋。
虽然北京市政府发布了限购令，但该限购令发布日期是在2011年2月，而王先生买房子是在2009年，购房时限购令并未出台。由于限购令出台导致房屋无法过户，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，故王先生在双方合同履行过程中并未存在违约行为，不需承担违约责任。李先生以此为由要求解除房屋买卖合同的主张不能成立。
诉讼策略指引:
结合本案的情况，有多种诉讼策略可以选择：
1、买受人王先生仅应诉，不提起反诉。因出卖人主张买受人违约要求解除合同，买受人在本案中是被告，如果不提起反诉的话就仅是被动应诉，收集相关证据反驳出卖人的主张。我们认为这样的方式相对比较消极，不利于保护买受人的合法权益。
2、买受人在本诉中提起反诉，要求出卖人继续履行合同。一般在本诉中提起反诉，法院经过审查后会合并审理，这样一方面买受人主动维权，另一方面也给对方施加了相应的诉讼压力，便于在庭上达成和解或者调解。
本案中李先生已经起诉要求解除合同并要求王先生腾房、支付房屋使用费及违约金，显然王先生在诉讼中处于被动局面。在此情形下，王先生依法提出反诉请求，要求出卖人继续履行合同，合情合理。在应诉的同时，很好的保护了自身的合法权益。
3、买受人可另行提起诉讼，请求法院依法判令出卖人配合办理过户手续。王先生在与李先生签订《房屋买卖合同》时，由于卖方李先生并未取得房屋的所有权证书，所以双方所签的合同无法进行网签，在建委备不了案。到房产证下来时，国家限购令已经出台，直接办理过户遇到了障碍。
在此情形下，买受人可以另行起诉，要求卖方配合办理过户手续。如果法院判决卖方有义务配合买方办理房屋过户手续，买方就可持此生效判决书，去相关职能部门，将房屋过户到自己的名下。”如果买受人不起诉的话，就要等取得连续五年以上的在本市缴纳社会保险或个人所得税证明，具备在京购房资格后再去过户。
纵观上述三种诉讼策略，第二种方式不仅可以有力的反驳对方的请求，同时能够有效维护买受人的合法权益。不失为一种既节约司法成本又相对高效的解决方式。因此，笔者建议选择第二种方式。
法条链接
《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。”
第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
作者：北京房地产律师 李松
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