公有住房使用权可以转让吗？两份转让合同效力如何认定？
发布时间：2013-11-20
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老高原系位于沈阳市XX区一套公有住房承租人。2003年，经该公有房屋所有权单位同意，老高以8万元的价格将该公有住房的承租使用权转让给小冯，老高为小冯出具了一份已收到购房款8万元的收条。后小冯便入住涉诉房屋中居住，并持有原公有住房租赁证，但一直未办理承租人变更手续。
2008年，老高又与王某签订了《公有住房使用权转让合同》，合同约定：“老高自愿将涉诉房屋的使用权出售给王某，价款为18万元，老高收到王某所付房款后，即将房屋交付给王某，并协助王某办理房屋转移登记。”随后王某立即支付给老高购房款18万元。
后老高把出让房屋的时告知了小冯，并要求小冯腾房，小冯一怒之下，将老高诉至法院，请求法院判令涉诉房屋承租使用权归自己所有，且要求老高协助自己办理涉诉房屋公有住房承租使用权的转移登记。
律师观点：
北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师分析认为：本案中老高先与小冯之间签订了《房屋承租使用权转让合同》，该合同合法有效，此后老高故意隐瞒涉诉房屋已实际转让交付他人使用的事实，致使其与王某签订的《公有住房使用权转让合同》侵害了小冯的合法权益，因此小冯的诉请应得到法院的支持。
李松律师解释说，本案诉争房屋性质是公有住房，即产权属于国有或者集体所有的房屋，又称使用权房屋。现行法律、法规并未禁止公有住房的承租使用权上市流转，但对于这类房屋承租权的确认和转让等问题没有明确的规定。现在各地出台一些地方政府规章等，多从行政管理角度予以规范。而随着旧城区改造的逐渐深入，许多公有住房面临拆迁，再加上房价的不断上涨，因公有住房引起的纠纷逐渐增多，本案就属于典型的“一房二卖”的情况。
对于本案两份转让合同的效力问题，尤其是对于老高与王某签订的转让合同，该合同签订后未经产权人同意，是否有效呢？李松律师指出，老高与小冯签订的转让合同合法有效没有争议。对于第二份合同，承租人老高在未经产权人同意的情况下转让公有住房的行为，并未改变房屋所有权的归属，不会对产权人的产权造成侵害，而且现无法律、法规禁止这种交易行为，不属于《合同法》所规定的合同无效的情形，故老高与王某签订的转让合同也应是合法有效的。合同效力确认后，在多个买受人均主张继续履行合同的情况下，法院会比照商品房交易中的“一房二卖”的处理方式，判由实际占有房屋的小冯取得房屋承租使用权。本案中王某可向老高另行主张违约责任，从而保护自身的合法权益。
文章来源：
李松房地产律师网 作者；
李松律师
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