【案情简介】
       2006年3月7日，巴某（合同乙方）与中国某勘探开发研究院房地产管理科（合同甲方，以下简称石勘院房产科）签订了《石油大院旧房改造安置工程协议书》（以下简称《安置协议》），约定乙方将现居住石油大院10楼10x8号交给甲方；甲方将为乙方提供8X2号房屋；乙方搬入新房后，甲方要为乙方办理好产权证及相关手续，有关费用按国家有关规定执行。
         取得8X2号房屋后，巴某作为卖方（合同甲方）与赵某（买方，合同乙方）签订了《房屋买卖协议》，约定：甲方自愿将8X2号房屋出售给乙方；成交金额为60万元；签约之日乙方付给甲方首付款30万元，甲方将上述房屋正式交给乙方，乙方在收到该房屋产权证后将剩余购房款30万元付给甲方；其中，第4条约定“由于该房屋产权证甲方单位正在办理之中，暂时无法交易。甲方承诺拿到该房屋产权证后，无条件将该房屋过户给乙方，过户发生费用由乙方承担”；第6条约定“自签订协议至（之）日起，该房屋所有权、使用权、继承权等所有的权利、权力已归乙方所有。甲方无权出租、出售、使用该房屋，并不得随意处理该房屋”。
          该协议落款处有巴某、赵某的手写签名，落款日期为2006年4月10日。同日，赵某向巴某支付房费30万元并入住8X2号房屋。2009年4月8日，石勘院住房领导小组办公室下达《申请认购住房须知》，明确办理经济适用住房认购手续需提交相关资料及意向金。随后，巴某签署了《住房认购申请表》，该表“现住房基本情况”一栏内载明：“房屋坐落”为“8X2号”、“产权人”为“巴某”，“房屋来源”为“拆迁”，并按照《申请认购住房须知》所列提交了相关资料及意向金。
         2009年6月19日，巴某（买受方，合同乙方）与中石油科研院（出卖方，合同甲方）签订了《中国某集团公司职工住宅买卖合同》（以下简称《职工住宅买卖合同》），约定巴某以422761元的总价购买8X2号房屋，该合同第十二条约定：“该房屋原则上5年内不得出售，确需出售的，经原经办部门同意，出售给本系统职工，出售价格不得高于本合同房价款”。
         同日，双方签订了《中国石油天然气集团公司职工住宅买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），就安置户的房价计算及房屋价格予以约定。签约后，巴某依约交纳了维修基金等相关款项。
         本次诉讼前，巴某曾以相同事由将赵某诉至本院。本院于2010年11月4日做出（2009）海民初字第20802号民事判决书，以8X2号房屋性质尚未确定为由驳回巴某的诉讼请求。
         2012年2月28日，巴某取得8X2号房屋的房屋所有权证，上载“房屋性质”为“按经济适用住房管理”。
         本次诉讼中，本院向某科研院房产科进行核实，该单位表示包括8X2号房屋在内的、该单位所有安置户的房屋仅能在本单位内部职工范围内交易。本院另向中央和国家机关住房交易办公室核实，8X2号房屋因涉科研保密，除在本单位内部职工外，不得上市交易。诉讼中，赵某自认其非中石油科研院职工。双方均明确表示如判决解除《房屋买卖协议》，则返还房屋、返还购房款等后续事宜将另案解决。
 
【关键词】
按经济适用房管理的央产房；合同解除；合同目的无法实现；央产房过户手续
 
【当事人信息】
原告巴某。
被告赵某。
 
【当事人诉讼主张】
       原告巴某诉称，我是石油化工科学研究院的退休职工，原住在学院路20号10楼10X8号。
       2006年3月7日，因石油大院对部分危旧楼进行改造，我被分配到学院路20号9号楼8层2单元8X2室（以下简称8X2号房屋）。取得新房后，我发现是毛坯房，因我年事已高、子女不在身边，无力安置新房，便有将该房屋转让之意。
        2006年4月，赵某有意购买该房屋，遂与我达成口头协议，将8X2号房屋出售给赵某，我收取了她交付的房款30万元。2008年初，赵某突然自拟了一份《房屋买卖协议》，要求我签署，约定房屋总价款60万元，并要求将签约时间改为“2006年4月10日”。
         2009年6月19日，我与中国某科学技术研究院（以下简称中石油科研院）签订了《中国某集团公司职工住宅买卖合同》及《补充协议》，约定：“该房屋原则上5年内不得出售，确需出售的，经原经办部门同意，出售给本系统职工，出售价格不得高于本合同房价款”。
        现我已经取得了8X2号房屋的房产证，其上注明的房屋性质为按经济适用房管理。我曾多次至中石油科研院，要求单位出具央产房上市手续，以便配合赵某过户，但由于赵某不是该单位职工，单位不同意出具央产房上市手续。最终导致我与赵某的合同目的不能实现。故我起诉至法院，请求判令解除我与赵某于2006年4月10日签订的《房屋买卖协议》，并由赵某承担本案诉讼费。
         被告赵某辩称，巴某所述与事实不符，其因年老体弱无法装修新房，所以愿意将房屋出售给我，且是她主动带我看房的，房屋售价也是由巴某按照当时市场价每平米6000元的标准确定的；
         《房屋买卖协议》是双方在自愿平等、协商一致的基础上签订的，购房时，巴某尚未取得房产证，故双方约定待巴某取得8X2号房屋房产证后无条件过户至我名下，否则，其退还款项并赔偿损失；
         购房前后，巴某从未向我说明房屋产权性质，以及存在不能过户的风险；自2006年至今，我一直在8X2号房屋内居住，该房屋是我的唯一住房，且我为购买此房屋已经拿出了我的全部积蓄，自2006年至今，房价一直上涨，我无力另行购买房屋或租房居住。综上，我认为《房屋买卖协议》并不存在不能履行的情形，巴某的诉讼请求没有法律依据，应当予以驳回，我均不同意。
 
【案件解析】
         法院认为，巴某与赵某签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。  
          根据已查明的事实，因8X2号房屋涉科研保密只能在中石油研究院内部职工范围内交易过户，而赵某不是该单位职工，故8X2号房屋无法由巴某过户给赵某，双方签订的《房屋买卖协议》的合同目的无法实现。现巴某要求解除该协议，符合相关法律规定，本院予以支持。
 
【法院判决】
         巴某与赵某于二OO六年四月十日签订的《房屋买卖协议》于本判决生效之日解除。
 
【律师点评】
        北京市东元律师事务所合伙人律师李松认为本案的争议焦点在于，按经济适用房管理的央产房，签订购买合同后，无法过户，如何处理？
         央产房全称为中央在京单位已购公有住房，一般指职工按房改成本价或标准价购买的中央在京单位建设的安居住房和集资合建住房。
         按经济适用房管理的央产房，对于其如何进行上市交易还没有一个政策规定，故实践中，按经济适用房管理的央产房无法办理房屋的过户手续，一旦无法办理房屋的过户手续，房屋买卖的合同目的是无法实现的，根据我国《合同法》第94条的规定，出现合同目的无法实现的事由，是合同一方行使法定解除权的理由，故法院最终判决解除了双方之间的房屋买卖合同。
 
【附相关法条】
《中华人民共和国合同法》第94条规定：
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。