【案情简介】
        钱海在一个偶然的机会知道了周军想要卖回迁安置房，价钱很合适，钱海准备把这个房子买下来进行投资，于是二人在2011年签订了房屋买卖合同，约定房屋总价款140万元，钱海先支付130万元，待房子可以办理过户的时候再付清尾款10万元。合同签订之后，钱海支付了130万元的首付款，周军也交了房，钱海对房子进行简单的装修之后就出租出去了。2015年的时候，周军突然带人将租户清走，占据了房子。钱海找到周军，要求周军把房子还回来，但周军主张双方当时买卖房屋的时候，房产证并没有办下来，而且此房为定向安置的回迁房，必须拿到房本五年后才能进行上市交易，所以双方的房屋买卖合同是无效的，既然合同无效，房子就应该还给自己，自己愿意把130万退给钱海，并支付利息。现在这个房子已经价值500万，钱海自然不同意，看起来双方已经没有任何协商的基础。经人介绍，钱海找到本报的法律专家顾问团成员、北京市东元律师事务所合伙人律师李松，寻求专业的法律建议。
【律师分析】
       李松律师听了钱海的叙述、看了相关的材料之后分析道：首先，钱海与周军签订的房屋买卖合同是有效的。房屋交易时，即使没有房产证，但并不影响买卖合同的效力。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》规定“未依法登记领取权属证书的”房子不得转让，但该条规定不属于法律的效力性强制性规定，而是管理性规定。根据我国《合同法》及最高人民法院相关司法解释的规定，只有违反了法律、行政法规效力性强制性规定才会导致合同的无效。其次，虽然此房为回迁的定向安置房，根据北京市住建委于2014年9月26日公布的《北京市住房和城乡建设委员会北京市国土资源局关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》第四条规定：“三定三限”定向房产权性质为定向安置住房。安置家庭自取得房屋产权证或契税定税凭证之日起，5年内不得上市交易。此房为三定三限三结合定向安置房，李军在限制交易期限内出卖此房，但该规定并不是法律或者行政法规。根据我国《合同法》第52条的规定，只有违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，才会导致合同无效。故，虽然此房在限制交易期限内买卖，但并不影响合同的效力，钱海与李军所签订的房屋买卖合同是有效的。
        李军擅自将租客清走，私自占据房子，违反了合同的约定，钱海可以诉至法院要求李军返还房屋。此外，李律师了解到，现在房屋已经可以办理房本了，但显然李军并不会配合将房子过户到钱海的名下。李律师建议，钱海可将李军诉至法院，要求确认房屋买卖合同有效，要求李军返还房屋并配合办理房屋的过户登记，因为钱海与回迁房的开发商没有合同关系，所以需要先将房屋登记到李军名下，再从李军名下将房屋过户到钱海名下，故在诉讼的过程中可将开发商列为无独立请求权的第三人。
【律师提醒】
       李松律师提醒大家，购买回迁房需谨慎，回迁房性质不同会影响合同效力，列如经济适用房、两限房性质的房子，在限制交易期限内购买，风险是非常高的；若要购买，最好也经过专业人士把关，签订相对完善的合同，降低交易风险。
        文章来源：李松房地产律师网