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房地产合作开发纠纷案例

能否依据招标文件认定房产合合作协议成立

发布时间:2019-05-10 浏览:


xx地产公司向法院提出诉讼请求:
    1.确认xx地产公司和福某批发公司通过公开招投标确立的福某批发公司南侧378地块开发项目合资、合作开发房地产合同合法有效;2.本案诉讼费由福某批发公司承担。事实和理由:2016年5月,福某批发公司以位于该公司南侧653亩地块中的378亩土地使用权投入作为出资,委托招标代理机构xx国际投资咨询集团有限公司(以下简称xx国投咨询公司)采取联合开发建设方式向社会投资人进行公开招标,征集378地块开发项目联建方。xx地产公司于2016年6月24日缴纳投标保证金人民币1千万元,于2016年6月27日递交投标文件并以《投标函》明确:“愿意全部按照招标文件确定的条件投标。除非达成另外协议并生效,你方的中标通知书和我方的投标文件将成为约束双方主要文件。”2016年7月5日,福某批发公司通过招标代理机构向xx地产公司发出中标通知书,确认xx地产公司以招标人物业分配比例为25.10%中标,获得378地块项目的联合开发权利。
    xx地产公司与福某批发公司均为合法的市场主体,福某批发公司投入土地使用权、xx地产公司投入开发建设资金合作开发378地块开发项目符合法律规定。福某批发公司招标为要约邀请,xx地产公司响应招标、参加竞争投标为要约,福某批发公司发出中标通知书为承诺。福某批发公司与xx地产公司之间的合资、合作开发房地产联建合同法律关系自福某批发公司向xx地产公司发出中标通知书即依法成立。双方通过签署招投标文件的方式对文件中所包含的相关合同文件进行了签章确认。招投标文件对“福某批发公司以378亩土地使用权出资,投标人投入开发建设资金联合开发378地块项目的基本情况、合作方式、合作期限、双方的权利义务、排他性约定、履约担保、项目投融资、工程建设、利益分配和物业管理、违约处理、争议解决”等联建合同权利义务的内容已有全面具体的明确约定。投标文件对“项目实施进度安排、市场分析、收入分析、投资计划及资金筹措、市场风险及对策、经营管理风险及对策、金融财务风险及对策”等已有全面具体的回应和安排。双方在招投标合同文件中约定的“48个月开发期限、xx地产公司通过依法招投标获得的378亩地块联合建设开发权及所建物业分配权、福某批发公司25.10%比例的物业分配权、合作方式、质量进度、风险对策”等主要合同权利义务的实质性内容已经确定,应受法律保护。
    xx地产公司中标后,按378地块开发项目联建合同的约定于2016年7月15日向福某批发公司交纳了3千万元人民币履约保证金,并在项目所在地进行项目前期工作一直延续至今,从始至终均全面地履行了378地块开发项目联建合同的约定义务。但福某批发公司在发出中标通知书后怠于履行378地块开发项目联建合同的法定义务和约定义务。xx地产公司经反复多次与福某批发公司进行了沟通、协商和谈判,但最终仍未能就全面依法及时地开展378地块开发项目联建工作达成一致。按照法律规定,中标通知书发出后,双方不得再另行订立背离招投标合同文件实质性内容的其他补充协议。xx地产公司不同意与福某批发公司另行订立与378地块开发项目联建招投标合同文件实质性内容相背离的其他补充协议,请求确认双方通过公开招投标确立的合资、合作开发房地产合同合法有效。

福某批发公司辩称:
    1.案涉联建合同的订立方式,属于当事人采用合同书订立合同的情形,根据合同法第三十二条规定,当事人采用合同书方式订立合同的,自双方当事人签字或盖章时合同成立。本案双方当事人并未签订书面合同,故联建合同尚未成立。2.本案双方当事人仅仅开展了招投标活动,并未实际履行和投入,并不存在双方以履行行为促使合同成立及生效的情况,双方处于缔约的先合同预约阶段,而非合同成立后的履行阶段。投标程序实质是当事人磋商合同的方式,需以签订书面合同作为合同成立的必要条件。3.招标文件合同条款(协议书)第十四条规定,合同自双方签章之日生效。因此,即使联建合同成立,也未生效。4.福某批发公司不与xx地产公司签订书面合同的原因是由于国有资产监管的规定,上级监管部门不同意福某批发公司按照招标确定的联建方式开发案涉项目,福某批发公司不与xx地产公司签订书面合同不具有主观恶意。认定合同未成立未生效更有利于纠纷的解决,符合公平原则。

法院查明:
    福某批发公司具有三级房地产开发资质。2013年2月22日,xx市江津区国土资源和房屋管理局与福某批发公司签订《国有建设用地使用权出让合同》两份,将坐落于福某新区A4-02-1和A4-05-1的两宗地出让给福某批发公司,面积分别为137457平方米和114825平方米。福某批发公司于2013年6月20日办理了以上两宗地的房地产权证,证号分别为203房地证2013字第11659号和203房地证2013字第11657号,土地使用权类型为出让。
2016年6月6日,福某批发公司与xx国投咨询公司就委托代理福某新区378地块项目开发合作咨询方案及按法定程序择优确定合作单位事宜签订《福某新区“378地块”工程咨询及招标服务合同》,约定:项目名称:福某新区378地块开发项目,建设地点:福某新区。工程规模:378亩综合用地开发。项目开发总投资约21亿元。服务范围:编制合作方案及组织公开招标选择联建合作单位。
    2016年6月7日,xx国投咨询公司发布福某批发公司南侧378地块开发项目联建招商招标公告。公告载明项目概况、投资方案、资格要求、投标时间、招标文件的获取等事项。招标文件分为五章,分别为招标公告、投标人须知、资格评审及竞标程序、合同主要条款、投标文件格式。第二章投标人须知载明:根据《中华人民共和国招标投标法》等有关法律、法规和规章的规定,本招标项目拟对福某农贸城南侧653亩地块中378亩地块采取联合建设方式向社会投资人进行公开招标,项目已具备招标条件;项目招标人:福某批发公司;项目招标代理机构:xx国投咨询公司;项目名称:福某批发公司南侧378地块开发项目。378亩地块基本情况:该地块位于福某新区福某农贸城规划范围内,介于福成二路以南,大溪河与津马大道之间,规划总用地面积343754平方米(折合515.63亩),其中建设用地(净用地)面积252282平方米(折合378.42亩,简称378地块)。该地块总规划编号1号地块A4-05-1、2号地块A4-02-1……。拟开发建筑规模:规划容积率为2.5,计容总建筑面积不低于63万平方米,具体建筑体量与形态以政府法定部门批准为准。合作投资实施方式及路径:中标人与福某批发公司共同出资成立项目公司,合作双方进行联合开发建设,福某批发公司负责提供378亩土地使用权,合作方负责提供开发建设资金和具体组织项目的开发、建设、经营、管理。项目分期滚动开发,分为一期、二期……,合作方进入后与福某批发公司具体协商。项目建筑设计方案由双方共同审查确认。福某批发公司以378亩土地为出资额,按投资人中标状态的分配比例进行项目公司的组建和后期物业的分配。本项目原则上以项目公司为主体统一推广招商、统一房屋销售、按股权比例分配利润,后期物业结算实物分配。若以物业分配为主,则合作方需根据开发进度和满足项目建设的总体招商需要情况下,原则上优先建设甲方所分配物业(含对应的全部配套设施);具体分配方案待项目建筑施工图设计敲定后以补充协议方式另行约定。本项目预计投资约25亿人民币,分期开发建设。具体开发成本包括该宗地的土地费用,前期开发之规划设计、行政规费、基础建设(含市政设施),建筑安装工程,及营销策划、招商运营、管理、财务等费用以及相关的税金等费用之和。本项目联建物业状态按投标人中标状态的分配比例分配给福某批发公司不低于25%的所有物业(按同比例业态类型)或按市场评估价值等值的货币,具体分配方案以补充协议另行约定。第7.4条:招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30天内,根据招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。中标人无正当理由拒签合同的,招标人取消其中标资格,其投标保证金不予退还;给招标人造成的损失超过投标保证金数额的,中标人还应当对超过部分予以赔偿。发出中标通知书后,招标人无正当理由拒签合同的,招标人向中标人退还投标保证金;给中标人造成损失的,还应当赔偿损失。第四章合同主要条款的第一部分联合开发建设协议书第十四条:本合同自各方签章之日起生效。第二部分合同条款第一节总则第四条:本合同自合同各方签章之日起生效。第五条:下列文件应视为构成并作为阅读和理解本合同的组成部分,即:合同履行过程中形成的双方签订的补充协议、会议纪要、往来函件和有关确认书;联合开发建设协议书;合同条款;中标通知书;甲方在招标过程中的补遗、答疑文件、澄清文件;招标文件;审定的设计文件、标准、规范及有关技术文件;投标文件及投标书附录(含乙方在评标期间递交和确认并经甲方同意的对有关问题的补充资料等);构成本协议组成部分的其他文件。上诉文件将互相补充,若有不明确或不一致之处,以上列次序在先者为准,次序一致的,以形成时间在后的优先。第三节合作关系第五条;乙方在收到中标通知书后,10个工作日内将履约保证金3千万元存入福某批发公司基本账户。
    xx地产公司于2016年6月24日缴纳1千万投标保证金,参与投标。2016年6月27日,xx地产公司向福某批发公司报送了投标文件。其中的投标函载明:1.我方确认收到并已知悉研究了福某批发公司南侧378地块开发项目的招标文件的全部内容及其相应的答疑补漏文件、书面通知等相关资料后,遵照《中华人民共和国招标投标法》等有关法律规定,愿意全部按照招标文件确定的条件以招标人物业分配比例为25%为本项目第一轮报价。2.我方承诺在投标有效期内不修改、撤销投标文件……。6.除非达成另外协议并生效,你方的中标通知书和我方的投标文件将成为约束双方主要文件。在竞价环节中,xx地产公司以招标人物业分配比例25.10%应价并成交。
    2016年7月5日,xx国投咨询公司向xx地产公司发出《国内招标中标通知书》。载明:项目名称:福某批发公司南侧378地块开发项目联建招商;中标内容:378亩地块的联合建设开发权以及所建物业分配权;中标分配比例:25.10%(招标人所分配的物业比例)……。2016年7月19日,xx地产公司向福某批发公司支付3千元履约保证金。
    庭审中,福某批发公司提交《福某批发公司关于378项目工作推进相关事宜的函》一份,该函系向xx地产公司发出的,载明:福某批发公司于2016年6月29日完成了南侧378地块开发项目联建招商项目,xx地产公司中标并向福某批发公司缴纳了3千万元履约保证金。但因受国有资产监管规定,378地块项目不能按原招投标结果订立《联合开发建设协议》,不能继续按照联建方式推进后续工作。按照xx市国资委及联交所对378地块项目工作的有关意见,结合前期xx地产公司与福某批发公司对378地块所做的探讨和协商,双方本着尊重客观事实、遵守国资管理规定、保障双方利益、加快推进进度的原则,就原联建事宜重新协商安排新的合作方式都做了相应处理,并达成了一定共识。一是福某批发公司已明确告知xx地产公司从2017年4月6日起停止继续开展联建相关前期辅助工作,双方不再签订联建协议。二是双方协商同意采取新的方式开展后续工作,即福某批发公司先将378亩土地使用权转移登记到其全资子公司xx麟瑞置业有限公司(以下简称麟瑞公司),然后再将所持有的麟瑞公司100%股权按照企业国有产权转让管理规定向全社会整体公开转让,xx地产公司按照正常程序参与竞拍……。xx地产公司对该函件的真实性无异议,但称未收到该函,且该函系新的要约,xx地产公司不同意该要约。
    以上事实,有资质证书、土地使用权出让合同、房地产权证、咨询及招标服务合同、招标公告、招标文件、投标文件、中标通知书、函、缴费凭据、发票、收据、双方当事人的陈述等证据在卷佐证,足以认定。

法院判决如下:
    确认xx福某农产品批发市场有限公司和四川xx房地产投资有限公司通过公开招投标确立的xx福某农产品批发市场有限公司南侧378地块开发项目合资、合作开发房地产合同有效。


北京市东元律师事务所李松律师(13718881929)认为:
    本案的争议焦点:双方当事人之间的合资、合作开发房地产合同是否有效。 双方当事人之间的合资、合作开发房地产合同有效。事实和理由:1.双方当事人之间的合资、合作开发房地产合同已经成立。本案福某批发公司以公开招标的方式选择案涉378地块开发项目的合作方,福某批发公司委托xx国投咨询公司发布的招标公告及招标文件,明确案涉378地块由招标人福某批发公司与中标人共同出资成立项目公司,进行联合开发建设,福某批发公司负责提供378亩土地使用权,合作方负责提供开发建设资金和具体组织项目的开发、建设、经营、管理。明确了联合建设的收益分配,即项目联建物业状态按投标人中标状态的分配比例分配给福某批发公司不低于25%的所有物业(按同比例业态类型)或按市场评估价值等值的货币。福某批发公司的招标行为,应当认定为福某批发公司就案涉378地块项目订立合资、合作开发房地产合同发出的要约邀请。xx地产公司参加投标,并在投标文件中明确表示愿意全部按照招标文件确定的条件以招标人物业分配比例为25%为本项目第一轮报价,并在竞价环节中,以招标人物业分配比例25.10%应价成交。xx地产公司的投标行为,应视为要约。福某批发公司委托xx国投咨询公司向投标人xx地产公司发出的中标通知书,应视为承诺。《中华人民共和国合同法》第十三条规定:当事人订立合同,采取要约、承诺方式。第二十五条规定:承诺生效时合同成立。第二十六条规定:承诺到达要约人时生效。现中标通知书已经到达xx地产公司,即福某批发公司的承诺已经生效,双方之间的合资、合作开发房地产合同成立。2.双方当事人之间的合资、合作开发房地产合同有效。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定:具备以下条件的民事法律行为有效:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗。
    李松律师认为,本案中,双方当事人主体资格合法。福某批发公司具有房地产开发资质,具有合资、合作开发房地产合同的主体资格。xx地产公司符合招标人对投标人的资格要求。福某批发公司通过公开招标方式确定合作投资人,xx地产公司参与投标、竞标,最终中标,招投标程序合法。双方通过公开招投标,明确约定由福某批发公司负责提供378亩土地使用权,xx地产公司负责提供开发建设资金和具体组织项目的开发、建设、经营、管理,共享收益,成立项目公司,共担风险,符合合资、合作开发房地产合同特征,其意思表示真实,不违反法律和行政法规的强制性规定,因此,双方之间通过公开招投标确立的福某批发公司南侧378地块开发项目合资、合作开发房地产合同合法、有效。3.关于合同生效问题。福某批发公司抗辩双方应当签订书面合同,并在书面合同上签章作为合同生效条件。法院认为,首先,双方当事人通过签署招投标文件、中标通知书订立合同,本身即是以书面方式订立合同的一种方式。招标文件以及《中华人民共和国招标投标法》均明确招标人和投标人应当在中标通知书发出之日起三十日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同,旨在进一步固定和完善双方当事人通过招投标达成的合意。     
   李松认为,其次,招标文件、投标文件、中标通知书以及中标通知书发出后订立的书面合同,均系构成合资、合作开发房地产合同的合同文件。本案中,招标文件所指的签章生效,是针对中标通知书发出后所订立的书面合同而言,而非双方当事人通过招投标所形成的合资、合作开发房地产合同的生效条件,并不影响双方当事人通过公开招投标确立的合资、合作开发房地产合同的效力。故法院对福某批发公司的抗辩意见不予采纳。


    李松律师专注于房地产法研究和应用,精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队,该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。

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