签订合作开发房地产协议之后，一方不承认怎么办？
发布时间：2019-04-23
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朝霞置业公司诉求：
确认其公司与东阳置业公司签订的《联合开发建设协议》有效；2、双方继续履行该协议；3、对华文时代广场项目进行全面审计，判令东阳置业公司返还先期投资款1460万元，并依据协议约定，支付项目收益6000万元。东阳置业公司前身为东阳商贸有限公司（以下简称东阳商贸公司）。2006年6月12日，东阳商贸公司以1183万元竞拍取得阜阳市宗地编号为（2005）-x号地块土地使用使用权，该土地面积为25071.1平方米。2007年初，东阳商贸公司实际控制人莫某通过他人介绍，与原告公司的前身朝霞房地产开发有限责任公司（以下简称朝霞开发公司）联系合作开发事宜。后双方达成合作意向，朝霞开发公司于2007年2月12日向东阳商贸公司转款1000万元，用于支付土地出让金。2007年2月27日，双方正式签订《联合开发建设协议》，约定双方共同开发（2005）-x号地块，其公司负责该项目投资不低于1600万元，如运作资金不够，可追加至2600万元，其公司首期投入的1000万元用于该项目的前期启动工作，后续资金根据项目进度分期投入，双方共同组建开发项目部，共同负责该项目的施工建设管理工作，利润分配方案为先返还投资成本，再按其公司45%、东阳商贸公司55%的比例分配利润。
后应东阳商贸公司要求，其公司又于2007年8月21日、12月28日分别向东阳商贸公司转款共460万元。东阳商贸公司用其公司出资的1460万元缴纳土地出让金，并办理了“x”土地使用权证。当时东阳商贸公司实际控制人莫某承诺，三个月内把该宗土地性质由商业用地改为商住用地，但一直未能兑现。期间，东阳商贸公司未经其公司同意，用该宗土地使用权多次抵押贷款进行牟利，并将土地附属物租赁给他人使用，以收取租金。自2015年8月起，东阳置业公司在未与其公司商议的情况下，擅自对该宗土地进行开发，项目名称为“恒华时代广场”，现该项目物业已全部基本竣工。2016年初，东阳置业公司又在其公司不知情的情况下，擅自进行销售，并用已建成的1号、10号楼产权抵押贷款4000万元。自2015年9月起，其公司多次与东阳置业公司联系，要求履行《联合开发建设协议》约定的义务，并于2015年10月19日向东阳置业公司发出《要求履行联合开发建设协议的律师意见书》，但遭到东阳置业公司拒绝推诿。故此提起诉讼。
东阳置业公司辩称：
1、涉案《联合开发建设协议》未实际履行，双方不存在合作开发关系。朝霞置业公司对涉案项目未进行投资，所有项目投资均由其公司筹集。原朝霞开发公司的1000万元转款是在《联合开发建设协议》签订之前，该款项是融资借款，不是合作开发的款项；2、朝霞置业公司的诉讼请求相互矛盾。涉案《联合开发建设协议》并未约定成本返还及利润分配的时间，涉案项目并未全部完工，朝霞置业公司既要求继续履行协议，又要求对项目进行审计，返还成本并分配利润，诉讼请求自行矛盾；3、朝霞置业公司要求继续履行协议没有事实和法律依据。涉案项目大部分已完成，事实上不可能再“联合开发”，且朝霞置业公司也未在合理期限内要求履行；4、涉案项目仍有部分资产未销售，尚未满足分配利润条件，朝霞置业公司诉请返还成本并分配利润缺乏依据。
法院查明：
1、东阳置业公司对于朝霞置业公司所举《联合开发建设协议》虽有异议，但该协议上的东阳商贸公司印章及原法定代表人王诚签字已经浙江大学司法鉴定中心出具鉴定意见评定，具有真实性，故对于该《联合开发建设协议》的证明效力，法院予以认定；2、东阳置业公司对于朝霞置业公司所举1000万元的转账支票真实性无异议，该转账支票与《联合开发建设协议》相互印证，能够证明原朝霞开发公司向原东阳商贸公司转款1000万元用于联合开发项目的事实，故对于该1000万元转账支票的证明效力，法院予以认定；3、朝霞置业公司虽提交并申请法院调取阜阳市新建商贸有限公司（以下简称新建商贸公司）企业活期明细查询单，并提交新建商贸公司于2016年1月19日出具的《证明》，以及原朝霞开发公司分别于2007年7月23日、2007年8月1日向新建商贸公司合计转款326万元的电汇凭证复印件及张培亮的《证明》，共同证明其公司通过新建商贸公司先后于2007年8月22日、2007年12月28日向原东阳商贸公司合计转款460万元用于联合开发的事实主张，但该事实主张与东阳置业公司所举新建商贸公司于2016年8月15日出具的《证明》，以及新建商贸公司委托袁诗刚向法院反映的情况不符，而张培亮未出庭作证，其出具的《证明》及朝霞置业公司所举前述证据均不能相互印证，不能实现其公司的证明目的，故法院不予认定；
4、朝霞置业公司所举《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》、《国有土地使用权出让合同》及土地出让金票据的复印件各一份与东阳置业公司所举两份土地是出让金票据复印件相互印证，能够证明原东阳商贸公司于2006年6月12日以1183万元竞拍取得阜阳市宗地编号为[2005]-x号地块，面积为25071.1平方米的国有土地使用权的事实，故对于前述证据的真实性，法院予以确认，但前述证据不能证明原朝霞开发公司向原东阳商贸公司转账的款项是否用于支付涉案土地出让金，故对于前述证据的其他证明目的，法院不予认定；5、东阳置业公司认可恒华时代广场项目已经建设开发并开始销售，故对于该事实，法院予以确认，但朝霞置业公司所举证据六缺乏其他证据相互印证，不能证明东阳置业公司将涉案土地进行抵押牟利的事实主张，故对于该项证明目的，法院不予认定；6、朝霞置业公司所举证据七中的邮政快递单无东阳置业公司人员签字，东阳置业公司亦不认可收到该组证据中的律师意见书，故对于该组证据的证明效力，法院不予认定；7、朝霞置业公司申请诉前保全时，并未主张原朝霞开发公司转给原东阳商贸公司的1000万元是借款，故对于东阳置业公司所举该证据的证明效力，法院不予认定；8、东阳置业公司所举三张徽商银行进账单及安徽中鑫会计师事务所出具的报告书缺乏其他证据相互印证，不能证明原朝霞开发公司转给原东阳商贸公司的1000万元用于其公司股东增资，故对于该组证据的证明效力，法院不予认定。
法院查明：
2005年8月19日，阜阳市国土资源局在新闻媒体上登载出让《公告》，采用挂牌方式出让[2005]-x号地块。2005年9月12日，东阳商贸公司以1183万元的价格竞买取得[2005]-x号地块的国有土地使用权。2006年6月12日，东阳商贸公司与阜阳市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，约定东阳商贸公司取得该土地的国有土地使用权，该出让宗地用途为商业。合同签订后，东阳商贸公司先于2006年10月19日支付土地出让金284.9384万元，后又于2007年8月29日支付剩余土地出让金898.0616元，合计支付1183万元。期间，原朝霞开发公司于2007年2月12日向东阳商贸公司转款1000万元，同年2月27日，朝霞开发公司与东阳商贸公司签订《联合开发建设协议》，约定：由朝霞开发公司出资，共同开发[2005]-x号地块。一、合作方式。1、朝霞开发公司负责该项目投资不低于1600万元，如运作资金不够，朝霞开发公司追加到2600万元，确保该项目资金的使用，如资金未能预测，可用该项目土地证抵押贷款（贷款用于该项目，或以后合作的项目）。2、东阳商贸公司自朝霞开发公司转款之日起三个月内完善手续，同时保证土地的合法性和可是使用性，保证项目用地三通一平。3、双方共同负责该项目的施工建设工作。
二、实施内容。1、本协议签订后，双方共同组建东阳商贸公司开发项目部，项目部负责该项目的建设销售等一切事务。2、项目部由双方各派一名负责人，该项目的所有用章事宜，均须由双方共同管理，负责人签字同意后方可盖章。否则，因此产生的法律责任由执章方单独承担。3、该项目的财务为独立账户，独立核算……4、楼盘销售人员双方各委派一名……5、本协议签订后，朝霞开发公司应配齐1000万元，用于该项目的前期启动工作，后续资金，根据项目进度分期投入。三、利润分配。该项目的利润分配为先返还成本，后分利润，利润分配按照朝霞开发公司45%，东阳商贸公司55%进行分配。四、本协议一式两份，双方签字生效，未尽事宜，另行协商。
因东阳置业公司对该《联合开发建设协议》的真实性有异议，经其公司申请，法院委托浙江大学司法鉴定中心出具浙大司鉴中心〔2016〕文鉴定意见，评定意见主要为：《联合开发建设协议》上东阳商贸公司印文与阜阳市工商行政管理局企业登记档案中相关东阳商贸公司印文是同一枚印章盖印形成，该联合开发协议上“王诚”签字与阜阳市工商行政管理局企业登记档案中相关“王诚”签字是同一人所写。为此，东阳置业公司支付鉴定费53760元。
另查明：《联合开发建设协议》签订后，涉案宗地未进行开发建设，直至2015年9月10日，阜阳市城乡规划局就涉案宗地颁发《建设规划许可证》，规划项目名称为华文街区，总建筑面积38861.91平方米，规划性质为商业，建设单位为东阳置业公司。2017年4月24日，阜阳市房地产管理局出具证明材料，载明：自2016年1月1日至2017年4月24日，恒华时代广场已销售面积8544.18平方米。
再查明：2007年4月29日，朝霞开发公司工商登记变更企业名称为朝霞置业公司。2007年3月5日，东阳商贸公司工商登记变更企业名称为阜阳市东华置业有限公司，公司股东为王诚、周玲、杨胜利，法定代表人为王诚，后东阳置业公司股东陆续转让股权，至2014年3月18日，公司股东变更为莫某、王亮。朝霞置业公司与东阳置业公司企业名称变更前后的经营范围均包含房地产开发。
法院判决：
一、朝霞置业有限责任公司与阜阳市东华置业有限公司于2007年2月27日签订的《联合开发建设协议》有效；
二、驳回朝霞置业有限责任公司的其他诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师认为，
本案争议焦点是：1、朝霞置业公司与东阳置业公司签订的《联合开发建设协议》是否有效；2、涉案《联合开发建设协议》是否应继续履行；3、朝霞置业公司要求对华文时代广场项目进行全面审计，以及东阳置业公司返还先期投资款1460万元，并依据协议约定，支付项目收益6000万元是否有事实根据及法律依据。
李松律师认为，关于朝霞置业公司与东阳置业公司签订的《联合开发建设协议》是否有效问题。朝霞置业公司与东阳置业公司均具备房地产开发经营资质，该约定有双方共同投资经营，共同分配利润等内容的联合开发协议，加盖有双方当时的公司印章，并由双方当时的法定代表人签字，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且朝霞置业公司为履行该协议，也向东阳置业公司支付了1000万元投资款项，故该联合开发协议合法、有效，法院予以确认。东阳置业公司虽辩称涉案1000万元款项是用于股东增资的融资借款，不是合作开发的款项，双方之间不存在合作开发关系，但其公司并未提交充分证据证明该主张，且朝霞置业公司为东阳置业公司提供借款，双方既不签订借款合同，也不明确约定利息，亦有悖于日常经验法则和公司经营常理，故对于东阳置业公司的该项辩称理由，法院不予采信。虽然原朝霞开发公司向原东阳商贸公司转款1000万元在前，但双方在同月即签订了《联合开发建设协议》，协议亦明确约定由原朝霞开发公司出资，进行共同开发，因此，该1000万元应视为朝霞置业公司为履行联合开发协议投资的款项。
关于涉案《联合开发建设协议》是否应继续履行问题。李松律师认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或事实上不能履行，以及债务的标的不适于强制履行的除外。本案中，朝霞置业公司虽起诉要求继续履行联合开发协议，参与恒华时代广场的销售、财务等管理事项，并在庭审时明确表示不变更诉讼请求，但东阳置业公司在接受询问时，亦明确表示不同意与朝霞置业公司继续履行合同。故朝霞置业公司的该请求事项事实上不能履行，且不适于强制履行，法院对其公司的该项诉讼请求不予支持。
李松律师认为，关于朝霞置业公司要求对华文时代广场项目进行全面审计，以及东阳置业公司返还先期投资款1460万元，并依据协议约定，支付项目收益6000万元是否有事实根据及法律依据问题。朝霞置业公司虽诉称其公司另外通过新建商贸公司向东阳置业公司转款460万元用于联合开发，但新建商贸公司对此不予认可，朝霞置业公司也未举出其公司向新建商贸公司转款460万元的其他证据印证前述事实主张，故对于朝霞置业公司称该460万元是合作开发投资款的事实主张，法院不予认定，朝霞置业公司为履行联合开发协议，投资的款项为1000万元。同时，双方签订的《联合开发建设协议》并未约定返还成本及分配利润的时间点，现华文时代广场项目的房屋仅销售一部分，开发经营尚未完成，鉴于朝霞置业公司也未主张解除合同，故该开发项目尚不符合进行全面审计的条件，朝霞置业公司要求对开发项目进行全面审计，以及要求东阳置业公司返还先期投资款1460万元，支付项目收益6000万元缺乏依据，法院无法支持。朝霞置业公司可待条件成就后，另案主张，或变更诉讼请求后，另案诉讼。
李松，北京市东元律师事务所合伙人律师，专业代理房产、地产等房地产纠纷案件。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。
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