个人挂靠企业资质签订的房地产合作协议效力如何？
发布时间：2019-04-22
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立业公司诉求：
判令解除原、被告之间的口头合伙协议；2、被告返还原告投资款812万元及资金占用费等1200万元（第一次庭审将此项诉讼请求变更为：被告返还投资款642万元及政府补偿款416.5万元）；3、本案诉讼、保全等费用由被告承担。2012年11月17日，被告振国公司通过竞标取得阳新县x号地块的国有建设土地使用权和位于该宗土地上的阳新县交通局办公楼及附属设施。尔后，被告邀约原告出资在该地块上合伙开发“清绿苑”项目。在原告投资812万元（其中向振兴公司交款620万元、向阳新县规划设计院交设计费2万元、公司股东孙立向王兴付款190万元）后，因相关部门在收储该地块时未出具用地红线图，导致被告不能办理用地手续，且该地块四邻关系错综复杂，权利人的利益难以协调，无法达到规划设计条件，从而导致该地块无法开发兴建。2016年9月，阳新县政府与被告协商，双方同意解除该地块的土地出让行为，并通过审计部门审计，由政府部门退还和补偿被告人民币计2260万元，且该款已全部打入被告账户。此后，原告多次要求被告按双方约定退还投资款和其他款项，但被告以各种理由推诿。原告为维护自身合法权益，只好诉诸法律。
振国公司辩称：
1、“清绿苑”项目的实际投资人是王兴，其是借用振国公司的资质承建该项目，原、被告之间并无合伙行为；2、振国公司并未实际收取原告的投资款，只是代收代付行为。
王兴述称：
1、本案是系第三人挂靠振国公司名义与原告合伙投资开发房地产的合伙纠纷，基于合伙纠纷的性质，原告要求返还投资款及资金占用费没有事实法律依据，合伙双方应在清算之后按投资比例对合伙项目的盈亏进行分配；2、王兴与原告立业公司虽因故未签订书面合伙协议，但双方口头约定立业公司出资80%、王兴出资20%，后因原告立业公司违约停止对项目的后续出资，把合伙项目的融资与开发工作都留给王兴全权处理，故王兴以合伙负责人和实际投资人代表的身份从事的与合伙项目相关的经营活动（包括融资、签订合同等），应由全体合伙人承担民事责任；3、合伙项目前期已发生各种费用计2920.75万元，而收入仅为2268.76万元，实际亏损652万元，而立业公司违约停止出资是导致亏损的主要原因，其公司应在投资比例基础上多承担一些亏损，双方在承担各自应承担的亏损后再按投资比例分配合伙项目的剩余财产。
法院查明：
2012年11月17日，第三人王兴挂靠振国公司名义通过竞标取得阳新县x号地块的国有建设土地使用权和位于该宗土地上的阳新县交通局办公楼及附属设施。尔后，王兴邀约原告立业公司出资在该地块上合伙开发“清绿苑”项目，原告同意合作开发，但双方未签订书面合作协议。2012年11月20日、21日，原告分别汇入被告振国公司账户人民币500万元、120万元作为出资，振国公司收款后，分别向原告出具了收据，收据上加盖振国公司财务章，并注明“系交通局项目投资款”。2013年2月8日，立业公司股东孙立个人转账给王兴账户20万元。由于前期交通、国土、规划等相关部门在收储该地块时未出具用地红线图，造成振国公司不能办理相关用地手续，且该地块四邻关系错综复杂，相关权益人的利益难以协调，无法达到规划局审批的设计条件，导致该地块无法开发兴建。2016年9月，阳新县人民政府通过与振国公司、王兴协商，双方同意解除该地块的土地出让行为，由政府根据审计部门的审计结果退还振国公司支付的土地出让金并对其支出的前期全部费用损失给予补偿。
同月14日，阳新县审计局根据振国公司（实为王兴）报送的前期支出费用清单，审计认定该项目前期投资费用为1433.75万元。对该审计结果，振国公司和王兴均未提出异议，且双方根据该审计结果，经协商达成补偿协议。2017年1月15日，阳新县交通投资有限公司代表政府部门（甲方）与振国公司（乙方）签订《协议书》，约定由县政府收回x号土地，并退还振国公司缴纳的土地出让金1000万元，另补偿振国公司前期支出的全部费用（包括直接和间接费用损失）共计1268.76万元，协议上加盖振国公司印章，王兴作为乙方代表在协议上签字。双方签订协议后，政府相关部门已按约定将补偿款2268.76万元全部汇入被告振国公司的银行账户。
另查明，2013年3月6日，王兴与振国公司签订正式的《合同书》，约定实际投资人王兴以振国公司名义开发阳新县x号地块“清绿苑”项目，王兴承担该项目开发的全部投资，并向振国公司交纳管理费20,000元。振国公司关于“清绿苑”项目的相关事宜均由王兴负责，王兴为该项目的实际控制人。
法院判决：
一、第三人王兴于本判决生效后十日内返还原告立业房地产开发实业有限公司投资款622万元，并按年利率6%向原告支付资金占用期间的利息（利息从2012年11月21日起算至还清之日止），被告振兴有限公司对上述款项承担连带责任；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师认为：
任何民事主体订立民事合同都不得违反法律法规的强制性规定,违反法律法规强制性规定订立的合同无效。城市房地产开发和建筑管理法律法规禁止个人采用借用、挂靠企业资质等手段进行房地产开发。本案第三人王兴作为无房地产开发资质的个人,借用被告振国公司资质与原告立业房地产公司口头达成合作开发房地产的协议，该协议因违反法律、法规的强制性规定而无效。根据无效合同的归责原则，振国公司和王兴应返还原告的投资款并赔偿占用原告资金期间的损失。对原告交纳的投资款数额，双方存在争议，原告立业公司主张是642万元（其中交振国公司620万元、交设计费2万元、公司股东孙立汇入王兴账户20万元），被告辩称是620万元，对此法院认定如下：1、2012年11月20日、21日，原告分别汇入被告振国公司账户人民币500万元、120万元，此620万元，振国公司已开具收据且注明系合作项目投资款，王兴也不持异议，法院予以确认；2、对原告交纳的设计费2万元，审计部门所作的审计报告中已予认定，王兴也不持异议，法院予以确认；3、对原告公司股东孙立个人转给王兴的20万元，原告没有证据证明此款系其公司项目投资款，此款未进振国公司账户，王兴亦不认可且辩解是其和孙立之间的个人经济往来而非原告方的投资款，故对该20万元，法院不予确认。
李松律师认为，振国公司和王兴应返还原告立业公司的投资款数额为622万元。原告要求返还政府补偿款416.5万元，无事实法律依据，不予支持，但鉴于原告巨额资金被占用期间给其造成利息损失，振国公司和王兴无偿使用有失公平，根据相关司法解释规定，应按年利率6%向原告支付利息。被告振国公司明知王兴个人没有开发房地产的资质，却与其签订挂靠合同以规避法律，并收取管理费，故应对挂靠产生的法律后果承担连带责任。
李松，北京市东元律师事务所合伙人律师，专业代理房产、地产等房地产纠纷案件。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。
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