李某原系某某房地产开发有限公司中层领导，由于工作能力出色，1998年12月其被任命为公司总经理。2008年11月17日，李某以自己的名义购买公司开发的东方花园项目一期商品房一套，并与公司签订了《商品房买卖合同》一份。
　　合同约定：李某购买公司开发的东方花园一期8号楼201号房屋一套，建筑面积为212平方米，合同总价为212万元；李某应于2008年11月底之前支付82万元，余款130万元应于2009年2月1日前支付，该合同落款甲方处仅有公司合同专用章。
　　合同签订后，李某如约支付了首付款82万元，并于2009年1月3日通过银行按揭支付了130万元尾款。2011年4月，李某在未经工作交接便出国不归，后再未回公司工作；同月20日，公司董事会另行任命了总经理，李某不再担任公司总经理。
　　2011年11月23日，公司一纸诉状将李某告上了法庭，要求依法确认双方签订的《商品房买卖合同》无效，这下李某犯难了，当时自己作为总经理直接购房是有不妥之处，但也不至于无效吧，于是其一人独自出庭应诉。可是令其没有想到的是，一审法院真的认定《商品房买卖合同》无效了，拿到一审判决，李某心灰意冷，抱着最后一线希望，其慕名找到北京市东元律师事务所合伙人律师李松进行咨询，希望能得到李松律师的帮助。
　　判决结果
　　北京市朝阳区人民法院经过审理后，作出一审判决：
　　一、原告某某房地产开发有限公司与被告李某于2008年11月18日所签订的《商品房买卖合同》无效；
　　二、原告某某房地产开发有限公司在本判决生效之日起七日内返还被告李某已支付的购房款212万元。
一审判决作出后，当事人不服依法提起上诉，北京市第二中级人民法院经过审理后，判决：
    一、撤销北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第XXXXX号民事判决；
　　二、驳回被上诉人某某房地产开发有限公司的诉讼请求。
　　一审案件受理费35元和二审案件受理费70元，均由被上诉人某某房地产开发有限公司负担。
　　本判决为终审判决。
　　律师剖析
　　本案是一起典型的商品房买卖合同纠纷，但是因为购房人的身份特殊，故牵扯到是否违反法律的强制性规定的问题，即合同效力的界定。李松律师认为，李某作为公司的高管，其以自己为购房人购买公司开发的商品房的行为并不构成《合同法》规定的无效情形。
　　我国《公司法》第一百四十九条第一款第（四）项明确规定：“董事、高级管理人员不得有下列行为：（四）违反公司章程的规定或者未经股东会、股东大会同意，与本公司订立合同或者进行交易。”本案中，李某作为公司的总经理，属于公司的高级管理人员，其在未经股东会同意的情况下，与本公司订立《商品房买卖合同》并进行交易，显然已经违反了上述法条的规定。
　　同时，我国《合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。很多读者读到这里，便认定李某签订的《商品房买卖合同》肯定无效了，其实不然。
　　在此，李松律师需要指出，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”所谓效力性规范，指法律及行政法规明确规定违反了这些禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反了这些禁止性规范后如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。 
　　强制性规定除了包含效力性规范外，还包含管理性规范或取缔性规范。所谓管理性规范或取缔性规范，指法律及行政法规没有明确规定违反此类规范将导致合同无效或者不成立，而且违反此类规范后如果使合同继续有效也并不损害国家或者社会公共利益，而只是损害当事人的利益的规范。
　　根据上述分析，我国《公司法》第一百四十九条第一款第（四）项应属于管理性强制性规定，李某与公司签订《商品房买卖合同》虽然违反了公司法的相关规定，但是合同有效并不损害国家或者社会公共利益，且李某已经按照合同约定支付了全部购房款。
　　因此，李松律师认为李某与公司签订的《商品房买卖合同》并未违反国家法律的效力性强制性规定，不符合《合同法》第五十二条第（五）项之规定，双方签订的《商品房买卖合同》应依法认定有效。一审法院的判决，显然属于法律适用错误。
　　在李律师的建议下，李某向北京市第二中级人民法院提起上诉，二审法院经审理认为，违反法律关于效力性强制性规定的合同为无效合同。本案中，上诉人某在担任被上诉人公司总经理期间，以自己的名义与被上诉人公司订立的《商品房买卖合同》，即使未经被上诉人公司股东会同意，也仅是违反了管理性强制性规定，且本案中《商品房买卖合同》无其他合同无效的法定事由，故被上诉人某某房地产开发有限公司请求确认双方当事人之间的《商品房买卖合同》无效，于法无据，本院不予支持。
　　诉讼策略指引
　　结合本案的情况，李松律师认为比较好的方式是积极出庭应诉，反驳对方的诉讼请求，但是鉴于房产案件一般标的额比较大，如果当事人时间充裕的话，建议在收到起诉材料后可以先向专业人士咨询，避免盲目的出庭应诉，给自己带来不利的后果。
　　比如本案，如果一审期间李某已经聘请了相关的专业律师，那么极为有可能在一审阶段就拿到一份胜诉的判决。虽然此案的最终结果二审法院撤销了原判决，但是通常情况下，二审改判的几率还是相对比较低的，且进入二审之后，往往翻案的难度就加大。因此，李律师建议，如果能有专业人士早期介入的话，更有利于维护当事人的利益，能最大限度降低当事人的损失。
　　法条链接
　　《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：

• 一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
• 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
• 以合法形式掩盖非法目的；
• 损害社会公共利益；
• 违反法律、行政法规的强制性规定。”

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的”强制性规定“，是指效力性强制性规定。”
　　《中华人民共和国公司法》第一百四十九条：“董事、高级管理人员不得有下列行为：

• 挪用公司资金；
• 将公司资金以其个人名义或者以其他个人名义开立账户存储；
• 违反公司章程的规定，未经股东会、股东大会或者董事会同意，将公司资金借贷给他人或者以公司财产为他人提供担保；
• 违反公司章程的规定或者未经股东会、股东大会同意，与本公司订立合同或者进行交易；
• 未经股东会或者股东大会同意，利用职务便利为自己或者他人谋取属于公司的商业机会，自营或者为他人经营与所任职公司同类的业务；
• 接受他人与公司交易的佣金归为己有；
• 擅自披露公司秘密；
• 违反对公司忠实义务的其他行为。

　　董事、高级管理人员违反前款规定所得的收入应当归公司所有。”
　　《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
　　（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。”
第一百七十五条：“第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。”
　　文章来源：李松房地产律师网   作者;李松律师
　　转载须注明来源及作者否则追究法律责任