自2011年2月至今，北京市的限购政策已经实施了三年多的时间，且到目前仍未见松绑迹象，致使许多外地的购房者苦不堪言，由此催生了各种各样的购房组合，但在金钱利益面前，往往风险也潜伏其中。本期我们特邀北京市东元律师事务所合伙人律师
李松律师对限购令下购房的风险一一进行剖析与解读。
在北京打工的小吴，2012年打算在京购买一套商品房，但是苦于自己的社保尚未满五年，被限购令卡着，四处寻找有资格的朋友，意欲借名买房，待自己有购房资质后再办理过户手续。
刚巧小吴有一个好哥们儿王某，他有购房资质，加之其也没钱在京购房，就很爽快地将名字借给小吴用。2012年5月小吴在昌平区回龙观购买了一套两居室，当时家里将老家的房子都卖了，又向亲戚朋友借了一部分钱，小吴付清了全款。
此后，小吴一家便搬入新房居住，2014年初小吴的社保也满了五年，其便约王某过户，但是王某却无故拖延，并说用了其指标，他自己没法儿买房了，现在房屋也涨价了等等。最终，小吴不得不与王某对簿公堂，法院结合房屋居住、出资的相关情况，认定双方之间有借名买房的约定，且小吴已经通过购房资质审核，判决确认房屋归小吴所有。
律师点评：
北京市东元律师事务所合伙人律师
李松律师指出，类似小吴这种借名买房的情况，目前也不在少数，多数购房人是因社保或者纳税不满五年而暂时无法取得购房资格。双方通常会约定待具备购房资质后办理过户手续，如果产生纠纷则需要分情况区别对待：
如借名人在纠纷发生时已经取得在京购房资格，那么司法实践中一般认定借名行为有效，房屋应归实际出资人即借名人所有；如果双方产生纠纷时，借名人仍未取得购房资质，那么其通过法院主张确认权属，实际上是规避限购令的行为，通常很难得到法院支持。
2011年3月小丽打算在京购置一套一居室，当时恰逢限购令出台不久，小丽的社保要再过两年才满五年，心想反正自己要租房住，不如索性先将房买了，在不能过户前按时给出卖人租金，待社保满五年时再过至自己名下。
小丽后来通过中介公司找到了卖主，卖主得知房卖后还能接着收租金，挺乐意的。4月1日双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定两年后办理过户手续，同时，双方又签订了一份《租赁合同》租期两年，每月租金2000元。
合同签订后，小丽便支付了全部购房款，并按年向出卖人交付租金，双方也都相处挺融洽的。转眼到了2013年4月，小丽通过了购房资质审核，联系卖方办过户，卖方却犹豫了，并说现在过户就要按现在的市场价。小丽当然不能同意了，双方最终未能协商一致。
律师评析：
李松律师指出，在现实生活中，有的购房人因暂不具备购房资质，而与出卖人约定先租赁房屋，待一定期限后再办理过户手续。对于上述约定需要分别来看：
如果双方约定是按过户时的市场价确定房屋价格的话，一般不会产生太大的纠纷；如果是在租赁之前便已确定好房屋价款，那么由于市场因素的影响导致房屋价格波动，则在实际履行过程中可能会出现卖方或买方毁约的情形。
本案中便是由于房屋价格上涨，出卖人意欲毁约，要求加价。显然，双方的房屋买卖合同早在两年以前就已经签订，小丽也已经按照合同约定支付了全部购房款，出卖人也将房屋交付给小丽使用，只是双方约定在过户之前仍旧每月收取一定的租金。
双方的上述约定未违反国家相关法律的规定，李律师建议如果双方协商不成，建议小丽可依法起诉出卖人，要求配合办理过户手续，并支付相应的违约金。
很多具有北京市户籍的家庭，受限购令影响，有两套以上住房的家庭便无法再购买住房。为此，很多夫妇便到民政局办理离婚手续，将家中现有的房产全部归一方名下，之后再用另一方的名义购买住房，这也是我们通常所谓的“假离婚”。
李律师指出，这样做也是存在很大的风险的，如果双方到民政局办理了离婚登记，那么就不存在“假离婚”，从法律意义上讲就是真的离婚。通常如果夫妻双方感情相对稳固的还比较不容易出现问题，而对于别有用心的人，可能后果就很难想象了。
曾经李律师碰到一位咨询的客户，当时就是为了家里能多买一套房子，老人让儿子和儿媳办了“假离婚”，离婚协议中将男方婚前一套400余万的房屋归儿媳所有，并将孙子归儿媳抚养。可是谁也没想到，男方在购买了新房后，女方坚决不同意复婚，并扬言要将自己名下的房子卖掉，带儿子出国。
老人得知这一情况之后，懊悔不已，原本好好的家结果因为一套房全散了，并且原本是男方所有的400余万的房产也顷刻间化为乌有，律师也是爱莫能助。因此，李律师提醒广大读者，在通过离婚购房时一定要慎重，不要一失足成千古恨。
在京打工的外地人赵某，近年做生意还不错，挣了一些钱，因为是个体干，所以也没有缴纳社保。2012年底其打算在京购买一套住房，当时找到中介公司，中介公司说可以买，但需要找个北京人先结婚，待买完房之后再办理离婚。
赵某考虑到这个主意不错，便接纳了中介公司的建议，为此事其还向中介支付了10万元办资质的费用。2013年1月赵某与中介公司找的小美登记结婚了，之后顺利地购买了一套位于北京市朝阳区的两居室。可是不想等所有手续办完之后，待到双方协商离婚时，对方突然变卦了，说房价涨了，再给5万元才同意办离婚及过户。
律师评析：
“假结婚”购房也是当下比较流行的一种外地人购房方式，假结婚在生活中又分为两种：一种是真的到民政局去办理结婚登记，待房屋购得后，双方再办理离婚，将房屋归实际购房人所有；另一种是通过办理假的结婚证，来欺骗建委，最终达到通过购房资质审核的目的。
李律师指出，对于第一种情况，实际上是真结婚，那么从法律意义上讲，婚姻关系存续期间购买的房屋，一般情况下都属于夫妻共同财产，如果离婚分割，通常是男方与女方各占一半。另外，结婚、离婚均是涉及人身关系，不能强制，必须双方自愿，但“假结婚”往往因为利益分割不均或者未兑现之前的承诺，而导致购房后有北京户籍的一方坚决不同意离婚，或者同意离婚但要求分割房产的情况，或者要求实际居住购买的房屋。
凡此种种，往往是购房人在购房之初无法预见的，而一旦出现此种情况却又不得不去面对。如果双方协商不成，又要通过诉讼来解决，往往案件审理结束，大半年或者一年的时间就过去了，不仅极大地占用时间精力，并且会使当事人陷入诉累之中。
李松律师同时指出，第二种假离婚，纯粹是办假证，性质和情节更加严重，并且有可能涉嫌刑事犯罪，往往实际购房人通过中介公司花费的十余万办资质的费用也无法追回，会给实际购房人造成惨重的损失，建议三思而后行。
刘某打算在京购买房屋，但苦于没有资质，刚好其有一位朋友赵某是北京市户口，可以购房，当时双方便商定，共同出资购房，房屋登记在赵某名下，实际上双方按照出资比例共享收益，共担风险。刘某因为不放心专程找到北京市东元律师事务所合伙人律师
李松律师咨询。
李律师指出，类似此种的约定，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，且系双方当事人的真实意思表示，该约定是合法有效的。建议双方可考虑通过书面协议的形式固定下来，以便日后产生纠纷能最大限度挽回损失。
同时，李律师认为房产证登记在一方名下，具有公示的效力，一旦产生纠纷，双方之间的协议不能对抗不知情的善意第三人。比如，如果赵某在刘某不知情的情况下，独自将房屋出售给善意第三人并完成过户，则刘某无权再要求买受人返还房屋，其只能持协议，向赵某主张支付其相应份额的售房款。
再者，如果双方企图通过合伙购房约定来划分房屋产权，李律师认为这就需要区别对待：假若双方都有购房资质，则可以分割房屋产权；假若一方没有购房资质，则双方要求分割产权的请求通常很难获得法院支持。但这并不影响双方共享收益的约定，比如房屋租金或者售房款，双方都是可以依据协议进行分割。
2011年刘某购买了吴某出售的回迁房，因为回迁房尚未取得房本，加之刘某的社保当时也不满五年，双方便在合同中约定，待取得房本，刘某具备购房资质后，双方再一同到房屋管理部门办理权属转移登记手续。
2013年3月房本下发，当时距刘某社保满五年还有三个月时间，恰逢当时房价涨得比较厉害，吴某提出刘某没有购房资质，双方签订的房屋买卖合同无效，要求刘某一家立即腾退房屋。刘某很是生气，明明约定了等有资质再过户，现在对方就是想涨钱！
双方协商未果，没过多久刘某收到了诉状，原来吴某告到法院，要求确认其与刘某签订的《房屋买卖合同》无效，并要求刘某立即腾退返还房屋。
律师评析：
李松律师指出，本案双方签订的《房屋买卖合同》不违反国家法律、行政法规的强制性规定，且系当事人的真实意思表示，合同合法有效。合同签订后，各方当事人均应按照合同约定履行自己的义务，合同中约定的过户条件目前尚不具备，刘某不能直接要求过户。
吴某起诉确认合同无效缺乏相应的事实依据及法律依据，对于此种情况，应积极应诉反驳对方的诉讼请求。待刘某取得购房资质后，如吴某不配合办理过户手续，可直接起诉要求其继续履行合同，配合办理过户手续，并要求其支付相应的违约金。
李律师结合多年的实务经验指出，购买司法拍卖的房产一般不要求购房资质，但是该类房产往往涉及错综复杂的关系，房子可能涉及债务人、产权人、实际产权人、承租人等主体，购买此种房屋存在潜在的法律风险。李律师建议虽然司法拍卖房产不限购，但仍需谨慎购买。
文章来源：
李松房地产律师网 作者：
李松律师
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借名买房纠纷案例 