案情简介
 
赵尚与赵新宇系叔侄关系。2010年，叔叔赵尚取得了大兴区某经济适用房的购房资格。彼时，赵尚没有经济能力购买，正好侄子赵新宇需要买婚房，于是双方达成口头借名买房协议，让赵新宇以赵尚的名义购买诉争房屋。
双方达成合意后，赵尚与开发商签订房屋买卖合同，赵新宇支付购房款与房屋相关税费。交房后，赵新宇直接对房屋进行装修，并一直在涉案房屋内居住。
2019年，赵尚突然向赵新宇提出要出售诉争房屋。赵尚起草了一份协议，称愿赔付赵新宇人民币一百万元，条件为赵新宇签字确认并即刻腾房。赵新宇嫌赔偿金额太低，当场拒绝。赵新宇知道赵尚是想占房，因此找到笔者咨询。笔者详细了解了案件事实，结合赵新宇提供的证据，判断叔侄之间存在口头借名买房关系。但由于诉争房屋是经济适用房，双方的借名买房合同无效。因此，应当请求法院判令叔侄之间的口头借名买房合同无效，叔叔赵尚返还侄子赵新宇购房相关款项并赔偿房屋升值损失。
赵新宇咨询后向法院提起诉讼，同时提交了评估申请。经过数月和法官的联系，法官依旧不同意评估，这意味着法院不会判定赵尚对赵新宇赔偿，最后，赵新宇选择撤诉。撤诉之后，赵新宇前来委托李松律师代理其重新提起借名买房的诉讼。
 
法院判决
 
北京市大兴区人民法院经过审理后，依法作出判决：
一、确认赵尚与赵新宇之间就位于大兴区某房屋口头借名买房合同无效;
二、赵尚于本判决生效之日起十日内返还赵新宇购房款357604元;
三、赵尚于本判决生效之日起十日内返还赵新宇契税3585.83元、公共维修基金14648元、房屋登记费40元，产权代办费750元、产权证印花税5元、产权证分户图表费100元有线电视初装费300元、补交购房款979元，共计20407.83元;
四、赵尚于本判决生效之日起十日内支付赵新宇房屋升值损失1164881.90元、装修损失26250元;
五、赵新宇于本判决生效之日起十日内将大兴区某房屋腾退返还于赵尚。
 
 
律师剖析 
 
   本案是借名购买经适房。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条的规定，经济适用住房属于政策性保障住房。借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订的，才可以认定合同有效。
   但在司法实践中，2008年4月11日之后签订购房合同的借名买房也并非一律无效，盖因经济适用房可分为两类。一类是专门为城镇中低收入家庭建造的住宅，这类经济适用房一定属于政策性保障住房，若是借名购买必须符合上述第十条。另一类是拆迁所得的经济适用房，因其取得的条件标准与一般意义上的经济适用房取得的核定标准不能等同，不涉及不特定多数人的利益，亦不存在损害社会公共利益的情形，所以部分法院认为借名购买该类经济适用房可以不适用上述第十条规定，即原购房合同系2008年4月11日之后签订的，也可以认定合同有效。
   本案中，赵尚当时取得的经济适用住房并非拆迁所得。因此只能向法院诉请借名买房合同无效，同时要求返还购房相关费用、赔偿房屋升值损失。
 
律师剖析
   本案请求法院判令借名买房合同无效，首先应证明叔侄之间确实存在借名买房关系。但本案不完全符合借名买房四要素。当年赵尚借口办理房产证，拿走了购房合同原件。现在房产证原件和购房合同原件都由赵尚持有，这会让法院难以认定借名买房关系的成立。
   鉴于此，我方提交了2019年赵尚自己起草的那份协议。虽然赵新宇当时觉得赔偿金额过低，并未在协议上签字，但提供协议的人是赵尚，此份协议是赵尚真实的意思表示。赵尚在庭审中也承认协议是自己起草，但辩称和赵新宇是民间借贷关系。笔者当庭指出，若双方仅是民间借贷，赵新宇支付的购房款是35万，双方没有约定利息，赵尚为何想要向赵新宇赔付100万？要知道，诉争房屋当时的市值还不到200万。如果借名买房不存在，赵尚的行为有违常理。
该协议的提交在本案起到了举足轻重的作用，基于此协议，在我方没有房产证原件与购房合同原件的情况下，法官也大胆做了推论，认定赵新宇与赵尚之间存在口头借名买房合同关系。该合同违反国家关于购买经济适用房的相关规定，应属无效。合同无效后，因合同取得的财产，应予返还。
 
法条链接
 
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》
第十六条　借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。
 
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》
十、借名买房的认定和处理
借名人以出名人（登记人）为被告提起诉讼，要求确认房屋归其所有的，法院应当向其释明，告知其可以提起合同之诉，要求出名人为其办理房屋过户登记手续。
 
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第16条规定中的政策性保障住房包括经济适用住房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋。借名人要求办理房屋过户登记手续，经审查借名购买的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订的，可以参照前述指导意见第6条第2款的规定处理。
 
房屋腾退纠纷中，被告方以双方之间存在借名买房关系作为抗辩的，法院应当释明其可以提出反诉要求办理房屋过户登记手续，当事人坚持不反诉的，应就其抗辩是否成立进行审理并作出判定。