蔡先生和蔡女士是姐弟关系，蔡先生想买一套厦门的房子，但是自己没有厦门市购房资格，所以就在2013年9月用姐姐蔡女士的名义购买了一套商品房，房子落在蔡女士名下，但是实际的出资人是蔡先生，二人在公证处对以上事实进行了公证，蔡先生也保存了购房款项的转账记录。不久厦门市废除了限购政策，蔡先生也具备了购房资质，但是姐弟之间没有进行房产过户。
   
    2015年蔡女士和丈夫陈先生离婚，在分割婚内财产时出现了争议，陈先生认为这套商品房也属于婚内财产，提起诉讼要求分割本房，法院对此房就行了查封。

    蔡先生看自己实际出资的房子就要被作为离婚财产执行了，非常着急，对该执行提出了执行异议，认为其系房屋的实际出资人和实际所有人，请求中止对讼争房产的执行。法院于2015年4月8日作出执行裁定书，裁定驳回蔡晓强的异议。蔡晓强不服该裁定，向法院提起案外人执行异议之诉。

    北京市盈科律师事务所高级合伙人，北京市律协土地与房地产法律委员会副秘书长李松律师在执业过程中发现随着房地产的发展形势，执行异议之诉的争讼呈增长趋势，对于将要被执行的财产案外人提起权利诉求，为了给大家提供必要的帮助，李松律师总结以下几点：

    1、根据物权法第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”结合本案，该房屋因尚未竣工交房且未办理物权登记，自2013年10月1日签订的《借名购房协议书》生效之日起，也即该房屋的购买之日起，该房屋的所有权即归属于蔡先生所有。
    2、蔡女士作为名义购房人与开发商签署的商品房买卖合同虽然办理了备案登记，但商品房买卖的备案登记不具有物权效力。备案登记所依据的是城市房地产管理法，申请的主体是开发商，而物权法没有规定备案登记。根据物权法定的原则，备案登记不具有准物权的效力，其只是行政管理的范围。依据商品房买卖备案登记不足以认定蔡女士就是该房屋所有权人，应依据合同法根据《借名购房协议书》来确认该房屋的所有权归属。

   3、借名买房中，法院一般根据5个要素判断谁是借名买房人：是否由出资人单独出资；购房的原始凭证由谁持有；房子实际由谁控制；房子由谁装修；为什么借名买房，有无合理性。

   4、当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。蔡先生与蔡女士签订的《借名购房协议书》结合蔡先生支付全部首期购房款并偿还按揭贷款的事实，可以认定蔡先生与蔡女士之间达成了借名买房的合意，该协议未违反法律、行政法规有关效力性的强制规定，蔡女士亦确认自身对本案讼争的房产不享有任何的权利，因此本案讼争的房产的实际权利人应为蔡先生而非蔡女士。

    结合事实与证据，法院认为，房产的实际权利人应为蔡先生，蔡先生关于解除对该房产的查封的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。申请执行人陈先生关于蔡先生不是讼争房产的权利人、协助第三人逃避债务之嫌的抗辩意见，没有相应的事实依据，法院不予采纳。