李松律师(18518071489)专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

        钟××、白×1、白×2在原审法院起诉称：钟××与白×4有三个女儿，分别是白×1、白×2、白×3，白×4于2011年5月13日去世，未留遗嘱。白×4生前自有西城房屋一套。2003年，白×4获悉西城房屋将被拆迁，便决定另购住房一套，同年7月，白×4购买了北京城建房地产开发有限公司开发的诉争房屋，但因贷款资格问题，以白×3的名义签订了诉争房屋的买卖合同。2004年8月14日，白×4作为西城房屋的被拆迁人，取得拆迁人支付的房屋补偿款，搬家补助费及拆迁补助费共计437032.15元，诉争房屋的首付款、装修款、部分银行贷款等均出自西城房屋的拆迁补偿款，诉争房屋于2005年5月交付使用，白×4、钟××夫妇一直居住在诉争房屋内，直至白×4去世。2006年4月，白×3以缺钱为由，称要将诉争房屋退还给开发商，因诉争房屋系以白×3的名义购买，为避免自己和钟××居无定所，白×4向白×1求助，经几方商议，白×1向白×3支付了25万元，白×3将其用于偿还诉争房屋剩余贷款，并且白×3与白×1于2006年4月10日签署了一份《协议书》，白×3承诺，若一年内未还清向白×1所借费用25万元，则诉争房屋归还白×1所有，之后，白×3未偿还白×125万元，并多次表示该房产与自己无任何关系。自2006年7月起，白×1一直与父母白×4、钟××共同居住在诉争房屋，白×4于2011年5月13日去世至今，诉争房屋由白×1与母亲钟××共同居住。2011年8月，开发商通知住户，诉争房屋开始办理房产证，当钟××、白×1向白×3提出办理房产证时，遭到白×3的拒绝，我们认为，诉争房屋系白×4出资首付款购买，由白×1偿还贷款，并实际由白×4、钟××及白×1共同居住，诉争房屋应属于白×4和钟××及白×1的共同财产，白×4去世后，在未留有遗嘱的情况下，白×4对涉案房屋的所有的份额应作为白×4的遗产由其法定继承人继承，其中白×3已从白×1处获得了相应补偿，并承诺放弃诉争房屋的相关权益，诉争房屋有关白×4的遗产部分应由钟××、白×1、白×2共同继承。我们为了维护合法权益，起诉至法院。诉讼请求：1、确认诉争房屋为钟××、白×4（已故）、白×1的共同财产；2、判令白×4对诉争房屋享有的份额由钟××、白×1和白×2共同继承，并确定各自继承份额；3、诉讼费用由白×3承担。

        白×3在原审法院答辩称：不同意钟××、白×1、白×2的诉讼请求。第一，诉争房屋是以白×3个人名义申请的经济适用房，所有的房款都是由白×3自己支付，2006年4月10日的协议书，并没有实际履行，而且约定显失公平，协议书对房屋的约定是担保的性质，法律禁止这种情况下的约定。从协议书内容看，白×1对白×3是房屋的所有权人的身份没有异议。诉争房屋是经济适用房，符合一定条件才可以获得购房资格，白×4没有办理经济适用房的申请手续，白×4没有权利直接将房屋的产权人变更。2003年7月14日，白×3与开发商签订购房合同，合同约定，以现金方式支付首付款，我支付首付款的时间是2003年7月，根据钟××、白×1、白×2提供的拆迁协议，该货币补偿协议是2004年签订的，首付款不可能出自拆迁款，偿还贷款也不可能出自拆迁款，我按月偿还银行贷款。所有的价款都由我支付。针对2006年4月10日白×3与白×1的协议中写明25万元用于偿还所余房屋的贷款，但截至2006年4月10日，诉争房屋还差14万多元贷款没有偿还，并不是25万元。诉争房屋的购房款是43万元，至2006年房屋价格超过43万元，我不会因14万元的价款就将房屋的所有权转移，诉争房屋现没有办理房产证，钟××、白×1、白×2的诉讼请求没有法律依据。

        原审法院审理查明：白×4与钟××系夫妻关系，二人育有三个子女：白×1、白×2、白×3，白×4于2011年5月13日去世。诉争房屋坐落于石景山区。

        2003年7月14日，出卖人北京城建房地产开发有限公司与买受人白×3签订《商品房买卖合同》，白×3购买诉争房屋，该商品房合同约定建筑面积共128.07平方米，该商品房总购房金额为413660元，合同附件四合同补充协议第二条约定，买受人按商业贷款方式按期付款，其中约定：买受人于本合同签订后10日内向出卖人支付本合同总价款的约20%，即83666元整，其中含定金10000元。买受人于本合同预售登记完成后40日内负责办理完商业贷款手续，交付本合同价款的余款330000元。钟××、白×1、白×2同时提交白×4与钟××申请北京市经济适用住房购买资格的审核表，主张因贷款资格问题，房屋买卖合同以白×3的名义签订，购房合同、首付款发票由钟××、白×1、白×2持有，房屋实际由白×4购买。白×3对此不认可，在白×4在世时，因办理房屋的有关手续，将首付款凭证等给付白×4。双方均确认商品房买卖合同中的房屋即为诉争房屋。

       钟××、白×1、白×2提交2003年8月7日购房款金额为83666元和2003年9月28日购房款金额为330000元的发票（贷款），该发票付款人载明为白×3，钟××、白×1、白×2主张83666元为首付款，其中白×4支付5.4万元，剩余首付款由白×3支付，白×3支付首付款的原因是白×3要与白×4共同生活，白×3对此不认可，主张首付款全部由白×3支付。

         钟××、白×1、白×2提交2004年8月7日北京九合创业房地产开发有限公司与白×4就西城房屋签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，该协议其中载明，乙方现有正式户籍6人，分别是钟××（户主）、白×4（之夫）、白×1（之女）、白×3（之女），王×1（外孙女）、王×2（外孙女）、陈×（外孙女）。被拆迁房屋补偿款410185.35元，拆迁补助费26846.80元，共计437032.15元，乙方应在2004年8月12日前完成搬迁。该补偿协议第二页右上方有北京市石景山区地方税务局的减免契税章，内容为：购房人白×3房价413666元，补偿费使用金额413666元，尚余23366.15元，减免契税12409.98元，北京市石景山区地方税务局，2005年3月28日。同日，北京市地方税务局出具诉争房屋的契税减税免税证明，该证明载明诉争房屋应征契税12409.98元，按照有关政策规定，同意免（减）契税12409.98元。钟××、白×1、白×2主张减免契税章和证明可以说明诉争房屋的首付款，部分贷款及装修款是使用拆迁补偿款支付，白×3对钟××、白×1、白×2的证明目的不认可，根据拆迁补偿协议，白×3户籍在被拆迁房屋内，享有部分拆迁款，拆迁款实际发放时间是在首付款支付之后，房屋不是白×4使用拆迁款购买，减免契税章只是为享受减免税费的优惠政策。

         钟××、白×1、白×2提交信汇凭证及相应费用收据，载明，2004年8月18日白×4使用中国银行账户向白×3交通银行账户×××汇款160000元，2004年8月31日白×3使用该账户偿还银行贷款160000元，双方均认可白×3交通银行账户×××系诉争房屋的还贷账户。钟××、白×1、白×2提交2003年至2004年白×3交通银行还贷账户的存款单11张，证明存款单中的现金是白×4存入，诉争房屋的大部分按揭贷款由白×4使用白×3账户偿还，白×3对此不认可。

          钟××、白×1、白×2提交《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》及相应收据、收条，证明，北京市家具买卖合同、木地板买卖合同、发票、订货单、销售单等，证明诉争房屋系白×4进行装修，白×3对此不认可。

          2006年4月10日，借款人白×3与付款人白×1签订协议书，白×3已购买诉争房屋一套，此房购买使用了银行贷款形式，到目前为止银行贷款还未还清，由于本人资金不够，现借白×1人民币25万元整用于还清所欠贷款等费用，所借费用白×3将在壹年内还清给白×1，如在壹年内白×3未还清向白×1所借的25万元，其所购住房的全部产权归还白×1所有。此协议自签订之日起生效。白×1主张该协议是白×1代表白×4所签订的，协议中的25万元已经给付白×3。白×3对此不认可，并主张该协议书显失公平，该约定中诉争房屋具有担保性质，协议约定担保债权未偿还直接          将担保物转移给债权人的约定不符合法律规定，应为无效。

钟××、白×1、白×2提交2006年4月14日诉争房屋偿还银行贷款148143.37元的还款凭证，主张该笔还款的款项来源于白×1按照2006年4月10日的协议书支付给白×3的借款16万元，系通过现金存入按揭贷款账户的方式支付，协议中剩余的款项通过现金方式支付给白×3本人，但白×3未向白×1出具收条。白×3对此不认可，主张该贷款系白×3本人使用银行信用卡贷款后偿还。

          钟××、白×1、白×2提交书证一份，该书证载明：首付83666，保险费1392元，律师费330，共85718，其中，白×3付31718，白×4付54000，房价413666，贷款330000。2004年8月，白×4一次性付贷款16万元，截止到2004年12月份，白×3付贷款24000元，白×4付贷款2200元，剩余16万元由白×3负担（交贷款）每月大约1250＊12=15000＊15.7年=235500元，家具、装修等一切费用由白×4负担，所有房屋现价为692418元：白×4出资，351200＋36000=387200元，白×3出资291218元＋14000=305218元。钟××、白×1、白×2主张该书证系白×3所书写，记载了诉争房屋出资情况，白×3对此不认可。

钟××、白×1、白×2申请证人张×出庭作证，该证人陈述，钟××和白×4曾告诉她，因已退休无法申请贷款，拆迁款没有下来，就和白×3商量，以白×3的名义申请贷款购买房屋，购房时曾一同去现场看房，白×4、白×3均向证人表示，购房款是白×4和白×3共同支付的，贷款也是白×4和白×3共同偿还的。交付后，钟××、白×4、白×3及其子女居住在诉争房屋内，白×4使用退休工资支付水电费、物业费、供暖费，共同居住期间白×4与白×3产生矛盾，白×3表示要把房子卖掉，白×4找到白×1让其把房子买下，把白×3购房支付的钱给白×3，白×3也表示同意，白×1给付白×3时其不在场，但事后白×1、白×3都告诉证人给了25万元，之后，白×3就搬离了诉争房屋，白×1搬进诉争房屋。但之后因为房产证过户问题没有彻底解决，证人曾给白×1和白×3调解，2012年12月份左右，白×3表示，想把25万元退给白×1，白×1不同意。白×3表示证人表述的内容是传来证据且不明确，对证人证言不认可。

          庭审中，钟××、白×1、白×2主张与白×3之间是借名买房关系，故持有诉争房屋的买卖合同、首付款发票、贷款账户的部分存款凭证、还款凭证的原件，首付款、按揭贷款大部分由白×4支付，白×1按照协议已向白×3支付了25万元。白×3对此不认可，表示房屋交付时，因为需要办理入住手续，将购房手续给了白×4和钟××，之后没有要回。白×3因与父母关系不和搬离诉争房屋，白×1搬进诉争房屋，白×1持有购房手续，之后白×3向白×1索要，白×1拒绝给付。

         上述事实，有商品房买卖合同、购房发票、信汇凭证、北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议、协议书及当事人陈述等证据在案佐证。

         原审法院判决认定：本案争议焦点为房屋所有权争议，现钟××、白×1、白×2主张诉争房屋属共有的诉讼请求中，主张白×4与白×3之间存在借名买房合同关系，白×4对诉争房屋享有所有权，但由于白×4在钟××、白×1、白×2起诉之前已经去世，故应依法发生继承，且白×1已经通过签订协议并履行完毕的方式取得诉争房屋的所有权，因此，要求确认诉争房屋为钟××、白×1、白×2所有。

         钟××、白×1、白×2主张白×4与白×3之间存在借名买卖关系，法院认为，借名买房系指以他人名义购买房产，名义买房人和实际买房人签订合同，约定实际买房人以符合政府规定条件的人的名义买房，等到条件允许时再将房产过户到实际买房人名下，借名买房中应以实际买房人对房屋进行出资为构成要件。本案中，钟××、白×1、白×2虽持有买卖合同、购房发票、偿还贷款凭证等，但自认白×3对诉争房屋亦支付了部分首付款和按揭贷款，因此，钟××、白×1、白×2所自认的该事实不符合借名买房应由实际卖房人进行出资的构成要件。钟××、白×1、白×2取得拆迁款的时间系在诉争房屋首付款支付之后，对钟××、白×1、白×2主张诉争房屋首付款系其使用拆迁款出资的事实无法认定，钟××、白×1、白×2提交的减免契税证明仅能证明诉争房屋使用了相应的契税减免的优惠政策，不能证明诉争房屋的实际出资为白×4。综合以上分析，依据现有证据，法院无法认定白×4与白×3之间存在借名买房关系。对于白×1与白×3所签协议书一节，白×3对该协议书中诉争房屋具有担保性质为由对协议的效力提出异议，且即使该协议合法有效，根据现有证据，亦无法证明白×1已按该协议书履行了全部义务，因此，对于钟××、白×1、白×2以该协议主张诉争房屋为钟××、白×1、白×2所有的请求，法院无法支持。结合以上分析，根据现有证据，钟××、白×1、白×2主张的诉讼请求无事实及法律依据，法院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条判决：驳回钟××、白×1、白×2的诉讼请求。

         钟××、白×1、白×2不服原审法院判决，向法院 提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决，请求发回重审或依法改判钟××、白×1、白×2按份共有本案诉争房屋。2、一、二审诉讼费由白×3承担。上诉理由是：1、一审判决未对我方提交的证据组织质证，程序错误。2、一审判决对于《协议书》的性质及履行情况认定不清，对其效力的认定属于适用法律错误。3、一审判决对于诉争房屋购买、出资、居住等事实情况认定不清，没有对双方之间的借名买房关系进行认定。

        白×3服从原审法院判决，针对钟××、白×1、白×2的上诉理由答辩称：我同意一审判决，请求二审法院予以维持。

法院 经审理查明，原审法院查明的事实属实，法院 予以确认。

北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：

         因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，钟××、白×1、白×2主张白×4与白×3之间系借名买房合同关系，诉争房屋应归白×4所有，现白×4已去世，诉争房屋应当依法继承，且白×1已经通过签订协议并履行完毕的方式取得诉争房屋的所有权，故要求确认诉争房屋为钟××、白×1、白×2所有。对此需要说明的是，借名买房合同关系与本案并非同一法律关系，即使钟××、白×1、白×2的主张成立，其亦无权直接要求确认诉争房屋归其所有。具体到本案中，关于白×4与白×3之间是否存在借名买房关系，虽钟××、白×1、白×2持有诉争房屋的买卖合同、购房发票、偿还贷款凭证等，但亦自认白×3支付了部分首付款和贷款，不符合借名买房应由实际买房人进行出资的构成要件，依据现有证据无法认定白×4与白×3之间存在借名买房关系。白×1与白×3所签协议书仅在双方之间形成借款合同关系，且该协议中关于白×3不履行到期债务时其所购住房全部产权归白×1所有的约定亦违反了法律的强制性规定，不发生物权归属的效力。原审法院据此判决驳回钟××、白×1、白×2要求确认诉争房屋归其所有的请求正确，法院 予以确认。钟××、白×1、白×2的上诉请求，无事实及法律依据，法院 不予支持。关于诉争房屋的出资问题以及因协议书所产生的权利义务问题，双方可另行解决。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，法院 予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。