李松律师（18518071489）专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
      原告李某洲与被告袁青、袁毅农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某洲，被告袁青、袁毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
     原告李某洲向本院提出诉讼请求：1.判令被告将辛庄村×××号房屋退还给我，与我的房屋买卖协议无效；2.判令被告将集体土地建设用地使用证（××-×××）归还给我；3.判令被告承担法院审理费用。事实与理由：我由于不懂法将自己名下的房子卖给了城市居民袁青、袁毅，根据国家关于非本经济合作组织成员购买农村宅基地是违法行为和买卖房屋合同无效的规定，我决定收回房子，我与她们说了之后，她们不同意退还给我，故诉至法院。
     被告袁青辩称：袁青、袁毅在2005年12月16日与李某洲在平等自愿的前提下，以三万八千元的价格签署了昌平区兴寿镇辛庄村×××号（地号×-×××号）院房屋买卖协议。袁青、袁毅、李某洲和见证人袁绍华签名并加盖手印，袁青、袁毅付清房款，李某洲交付房屋完成合同。因当时李某洲转让辛庄村×××号院房屋买卖行为是得到村集体组织同意的。随后，我们请村委会全体成员及村委会会计、李某洲等前往香堂村聚餐（也是辛庄的规矩），来共同见证这一时刻。当时的村长虽然表示我们是城里人，从我们买了辛庄的房子后，就认可我们为辛庄村的村民，并享受村民的待遇。当时的村长告诉我们，他们村里的村民大部门都生活很困难，但对外来的居民非常友善。村民把自己的房屋卖掉之后，既可以改善生活，又可解决所遇到的各种困难和问题。所以村委会是认可和支持我们的行为的。当时李某洲在兴寿镇辛庄村×××号另有一处宅基地住宅，现仍居住在此处，四合院的自建瓦房气派结实，我们购买的李某洲名下一处无人居住的废弃小院，房子简陋且出行不便，房价与当时村里其它在售院落相比不便宜。我们当时每月只有八、九百元工资，三万八千元对我们仍是一笔巨款。买房后村委会因维修和建设上下水、修村中道路等等项目收取过相当的费用。12年来，我们在这所房子上，已经投入了大量的财力、物力和人力。这期间，我们和李某洲相互信任，村委会每年向我们收取水费、电费、清洁费等，李某洲经常电话通知我们缴费，甚至替我们代缴。现李某洲起诉至法院，对照其在合同中的承诺我们表示不能理解。在合同中双方已约定了房屋由袁青、袁毅方全权处理、如遇政府拆迁占地及政府可以办理《集体土地建设用地使用证》时由李某洲协助袁青、袁毅办理相关事宜，收益归袁青袁毅所有。而且对于房屋买卖这件事，双方有明确约定不能毁约。故我们提出三个方面意见：首先，我们恳请法院驳回李某洲的诉讼请求，根据北京市高院印发的京高法发[2007]113号第七条：“法院在审理涉及农村房屋买卖的有关土地行政案件时，如果存在原告起诉时已经不是本村村民，或者在本村另有宅基地的，应当如何处理。答：如果涉及的在农村房屋买卖合同合法有效，且存在原告起诉时已经不是本村村民，或者已经转为居民，或者在本村另有宅基地等情况，可认定其与具体行政行为无法律上的利害关系，裁定驳回起诉”，据此我们认为，我们与被告签订的协议是合法有效的，是一个已经履行完毕12年的合同，房屋是在取消农民户口与居民户口的前提下，在北京市居民之间互相转让，并且李某洲已经拥有一块宅基地了，不能再有另一块宅基地，其诉讼已经过了诉讼时效；其次，我们请求法院确认合同有效，李某洲是完全民事行为能力人，在售卖房产时就应该知道农村的宅基地房产不可买卖，但在巨大的经济利益驱动下仍将空闲住房出卖，在出卖多年后，受到房价上涨的利益驱使，又利用法律谋取私利故意毁约，并且其所诉称买卖农村宅基地是违法行为，但具体违反什么法律法规其也无法明确，其所提出的只是规范性文件，而非法律和行政法规，相反，现行法律和行政法规并未禁止宅基地买卖，农民的宅基地使用权可以依法转让，我国实行了最严格的土地管理制度，严禁任何形式的土地买卖行为，但是这不意味着土地使用权不能转让，虽然对于“小产权房”，国务院及其相关部门都制定过一系列政策和做出过风险提示，但是这民事活动所遵守的国家政策应该符合宪法和法律的规定，我国《宪法》规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”，《土地管理法》规定“土地使用权可以依法转让”，这并未区分国家或者是集体的土地使用权，表明二者的转让都是允许的，只是转让要符合两个条件：依照法律规定和合理利用土地，《物权法》第146、147条也明确了“地随房走、房地一体”原则，并且最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第四条规定了“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。目前并未法律禁止农民（北京市居民）将宅基地上自有的房屋流转，对转让对象也未特别限制，即为规定集体经济组织成员以外的人无权取得该房屋，根据“法所不禁，即为合法”的原则，以及上述事实的存在，说明在现有法律框架内应将袁青、袁毅与李某洲的房屋买卖合同判定为合法，另外，处分私产是民事行为，依据《民法通则》和《合同法》相关条文，至于未经产权过户的农村房屋买卖合同是否合法有效的问题，根据《合同法》四十条以及最高院（1992）民他字第8号复函中明确规定：“农村房屋买卖合同应当具备书面契约、中人证明等要件，要求办理过户手续的地方还应依法办理该项手续”只要具有书面契约和中人证明这两个条件，双方买卖房屋的意思表示真实，等价有偿，不违反法律法规的强制性规定，宅基地上的农民的私有房屋的买卖合同，自成立时就有效，登记员与否不是农民私有房屋买卖合同有效的要件，仅是生效房屋买卖合同履行内容之一，故本案所涉合同应是有效的合同；最后，本案如判房屋买卖合同无效李某洲将获巨大利益，法院将保护无过失当事人的合法权益，袁青、袁毅作为无过失当事人一方因对方的缔约过失行为而遭受巨大的损失，法院应保护无过失当事人的合法权益，李某洲的反悔行为将给袁青、袁毅造成巨额经济损失，李某洲返回房屋将获巨大利益，李某洲当年出售此房，已经获得了当时市场条件下的最大利益，这个院落如果当时出售给本村村民，只可卖出不到一半的价格一万多元，如果拆除房屋，将宅基地退还给村集体，仅获数千元补偿，李某洲对此交易所得在当时是非常满意的，现李某洲反悔，提出收回已经出售12年的房屋的诉讼请求，也正是在昌平区兴寿地区周边土地升值和国家拆迁补偿费用提高之时。根据北京市昌平区人民政府关于印发《昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助安置工作的意见（试行）》（昌政发（2017）15号）的规定，李某洲违背诚信收回房屋后，会从土地升值和拆迁补偿补助中获取高额利益。故综上所述，恳请法院能根据法律作出公正判决。
被告袁毅辩称：同意袁青的答辩意见。
     经本院审理查明：2005年12月16日，李某洲与袁青、袁毅签订了《房屋买卖协议》，约定李某洲将位于北京市昌平区兴寿镇辛庄村门牌号为×××号的房屋出卖给袁青、袁毅，价格为38000元，双方还约定“房屋买卖协议签名、盖章后，双方及其子孙永不反悔。”李某洲负责村委会的相关交涉事务，并且其中约定“今后，如遇政府拆迁占地及政府可以办理《集体土地建设用地使用证》昌集建（95.宅地）字第××-××-×××更名，甲方（李某洲）应协助办理相关事宜，收益归乙方所有”。合同签订后，袁青、袁毅支付了相应的钱款，李某洲交付了辛庄村×××号院内房屋及昌集建（95.宅地）字第××-××-×××《集体土地建设用地使用证》。
     另查明，袁青、袁毅购房时系居民户口，非辛庄集体经济组织成员，李某洲为辛庄集体经济组织成员，涉案房屋位于李某洲名下的宅基地上，袁青、袁毅未对房屋进行重大改建、修缮。以上事实，有《房屋买卖协议》、收据及双方当事人庭审陈述在案佐证。
     法院判决：一、原告李某洲与被告袁青、袁毅于2005年12月16日签订的《房屋买卖协议》无效。二、被告袁青、袁毅于本判决生效后三十日内将北京市昌平区兴寿镇辛庄村×××号院内房屋腾退给原告李某洲。 三、被告袁青、袁毅于本判决生效后三十日内将昌集建（95.宅地）字第××-××-×××《集体土地建设用地使用证》退还原告李某洲。四、驳回原告李某洲的其他诉讼请求。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
   本院认为：本案所涉的争议焦点在于原被告之间的合同效力问题。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百四十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第三十二条及司法实践已经确立了“地随房走、房地一体”原则，故本案所涉合同虽为房屋买卖合同，但其所涉宅基地亦随合同一并转让。又根据《物权法》第一百五十三条的规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”此条文虽未具体为宅基地使用权取得、行使、转让设置要求，但已明确要求遵守其需符合土地管理法或者国家有关之规定。根据《国务院关于深化改革土地管理的规定》第二条第十项：“禁止城镇居民在农村购置宅基地”以及国土资源部《严禁城镇居民在农村购置宅基地》第四条第十三项“严禁城镇居民在农村购置宅基地”，此两项规定已明确城市居民严禁购置城市宅基地，本案被告袁青、袁毅作为城市居民，并非辛庄集体经济组织的成员，购买李某洲的房屋显然违反了上述规定。此即为《物权法》上述条文所称之“有关规定”，亦符合《物权法》特留此待规定处理实际问题之精神。但此条文涉及我国宅基地使用、转让等方面，宅基地具有其特殊的属性，关乎我国土地转让制度，与国家利益与社会公共利益相关，是故为强制性规定。故根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条第五项之规定：“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效，本案所涉合同违反了《物权法》第一百五十三条之强制性规定，应认定为无效。合同既已无效之前提下，袁青、袁毅提出的关于诉讼时效的答辩，本院不予采信。合同无效后，当事人双方负有返还原物、恢复原状的义务，对于导致合同无效有过错的，另一方当事人可以要求赔偿，本院依法向袁青、袁毅进行了释明，二被告明确表示不在本案中提起反诉而将另案诉讼，故本院在本案中不予处理。