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    原告陈某英诉被告贾某霞农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈某英之委托代理人白晓东，被告贾某霞及其委托代理人李长岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原告陈某英诉称：原、被告原系妯娌关系，原告之夫古克江与被告之夫古克山系兄弟关系。1993年古克山去世，2001年因被告要改嫁他处，经中人说合，将古克山分家所得的当时的宅基地使用证登记在被告名下的位于北京市顺义区××地区×××的一处房屋卖给原告，由中人代笔签订了《买卖房屋草契》，原告给付了被告买房款。合同签订后被告将房屋及宅基地使用证交给原告。原告入住后于2004年办理了宅基地使用证变更手续，并于2007年将原有老房拆除，新建了住宅。可是近年来被告却突然不承认双方存在过买卖关系，多次无理要房，故起诉至法院，请求判令：1.确认原、被告于2001年1月24日签订的《买卖房屋草契》有效，双方存在房屋买卖关系；2.诉讼费由被告负担。
   被告贾某霞辩称：原告起诉的事实与理由不是真实的，双方并不存在房屋买卖协议，原告所称2001年签订的《买卖房屋草契》没有被告的签名及捺印，被告也没有收到过任何房款，该《买卖房屋草契》是伪造的，不真实；涉诉房屋所占之宅基地在1993年确权时登记在被告名下，当时有北房5间、西厢房3间、东厢房1间、门道一间，其中北房5间系被告之夫古克山的父母建造古克山分家所得，其他均为贾某霞及古克山所建。古克山于1992年去世。古克山去世后被告搬离涉诉房屋至别处居住，涉诉房屋一直处于闲置状态。原告伪造房屋买卖协议并私自将宅基地使用权证的登记使用人变更为原告，又将涉诉宅基地上属于被告的原有房屋违法拆除，自己新建了部分房屋。被告现已将为原告办理变更登记的北京市顺义区人民政府起诉至北京市顺义区人民法院要求其予以撤销变更登记，因为该案涉及房屋买卖，故中止审理，被告认为涉诉宅基地上的现有房屋属于被告所有，不同意原告之诉讼请求。  
   庭审中，原告就其主张向本院提交如下证据：1.2001年1月24日签订的《买卖房屋草契》一份，内容为："卖房人贾某霞今将二间半房三间合计五间半座落顺义区×××××村凭中人郭建国说合情愿卖与陈某英名下永远为业言明价每间玖佰零玖元共计人民币伍仟元笔下交清并无短少日后如有任何纠葛俱有卖主与中证人一面承当于买主无涉恐口无凭立此草契为证，东至古、西至古、南至道、北至坑，代笔人郭建国、监证人鲁成才，卖房人（签名）：贾某霞、现住址顺义区×××××，买房人（签名）：陈某英、现住址顺义区×××××，二○○一年一月二十四日"，鲁成才名字后盖有顺义区××地区×××村村民委员会公章，空白处另有"同意交税"字样并盖有顺义区××人民政府土地规划科公章。此证据用于证明被告将涉诉宅基地上的房屋及院落在中证人的见证下卖于原告并签订合法有效的房屋买卖协议，钱款已经笔下交清。原告陈述实际交付的买房款是1万元，但当时为了少缴纳税款，所以在协议上写的是5000元，该协议由郭建国书写，所有签名亦为郭建国书写，贾某霞名字上的手印是2004年时原告为了办理变更登记找被告未找到其本人而由其儿子古文军代被告所按，鲁成才时任×××村书记，原告将买房款交与当时村会计孟某春，被告从孟某春处领取。被告不认可此证据的真实性及证明目的；2.登记在陈某英名下的集体土地建设用地使用证一份，用于证明涉诉宅基地使用者已经依法变更登记为原告，被告认可此证据的真实性，不认可合法性并称就此已提起行政诉讼；3.登记在古克启名下的集体土地建设用地使用证一份，用于证明涉诉宅院南侧院落是古克启所有的房屋，与本案争议无关，古克启是古克江、古克山的弟弟，被告认可此证据的真实性，不认可与本案的关联性；4.登记在贾某霞名下的集体土地建设用地使用证复印件一份，用于证明涉诉宅基地原来的登记使用人是被告，在双方签订完《买卖房屋草契》后村委会工作人员在原宅基地使用证上做了说明，原件在办理变更登记时已经被收回，所以只能提供复印件，被告认可此证据的真实性，不认可原告之证明目的。
     庭审中，被告就其主张向本院提交（2015）顺行初字第32号原告贾某霞起诉被告北京市顺义区人民政府、第三人陈某英的行政诉讼案件中被告北京市顺义区人民政府所提交的为第三人陈某英办理涉诉宅基地变更登记手续的相关材料复印件一套，用于证明原告陈某英将涉诉宅基地使用证变更登记在自己名下存在多处违法事实，是违法办理的，被告具体陈述如下：1.陈某英的申请书，该申请内容是虚假的，陈某英本人有住房，且一直未在涉诉房屋内居住；内容称购买的贾某霞的闲置房屋，贾某霞在本村只有该处唯一住房，且不是闲置状态；2.宅基地使用权变更登记表复印件一份，在变更原因内陈某英亦做了虚假陈述；其次四邻签字中显示原告的南侧以及被告没有邻居，与原告的证明目的以及其认可的事实不相符；3.保证书复印件一份，其上的签字以及手印均不是贾某霞所按，如果按照原告所述是贾某霞同意，那应该有贾某霞的签字，但是其上根本就没有，贾某霞对于房屋买卖根本就不知情4.2014年5月14日证明复印件两份，对于证明内写应该是南至古，不是道的意见，我方不认可，我方认为南侧就是道5.2004年2月11日×××村委会证明复印件一份，村委会所做的内容是虚假的，陈某英在本村有其他宅基地，可能是登记在其丈夫名下，另外购买房屋一事根本就没有经过村民代表大会讨论；6.2004年3月10日××政府的证明复印件一份，该份证明内容是虚假的，因为该份证明是认可村委会开具的证明内容；7.陈某英宅基地登记卡复印件一份，证实2004年2月11日房屋已经变更至陈某英名下；8.登记在陈某英名下的宅基地登记卡平面图复印件一份；9.登记在贾某霞宅基地登记卡平面图复印件一份，在所有的宅基地登记卡的四至上均显示的是南至道；10.房屋买卖缴纳税款情况的表格，该份证据是真实的，但是双方之间不存在真实的买卖，只是为了过户上税所用；11.陈某英、古会芬、古会会的户口本复印件各一份，在陈某英的户口本所登记的地址是×××118号，而本案的涉诉宅基地是98号，故而证实陈某英是有宅基地的；12.登记在贾某霞名下的宅基地使用证复印件一份，证实涉诉宅基地原登记在贾某霞名下；13.土地登记规则一份，不做解释。原告对被告提交的上述证据的真实性认可，不认可被告的证明目的，不认可上述证据与本案的关联性；原告称被告所作陈述均是其单方推论，没有相应的证据支持，上述证据是北京市顺义区人民政府为了证实将宅基地使用证变更登记为陈某英是合法的，与本案原告要求确认房屋买卖协议有效的请求无关。被告另向本院申请证人贾某永、梁万林出庭作证，用于证明被告公公古庆礼2000年时到被告处拿走红本，贾某永系被告之兄，梁万林系被告之姐夫；原告认为证人与被告具有亲属关系且证人陈述细节与原告陈述有一定出入，且证人自述并未亲眼看到古庆礼拿走红本，因而不认可证人证言的真实性和被告之证明目的。案件审理过程中，本院到涉诉宅院处进行现场勘查，涉诉宅院现有北正房五间、西厢房三间、东院墙、南院墙及门楼一个，南院墙外西侧有厕所及洗澡间各一间，双方一致认可上述建筑中北正房和西厢房系原告翻建于2007年，被告认可知道原告翻建房屋的事情，称因以为红本登记在被告名下故未提出异议。原告陈述涉诉宅院门牌号为×××村×××98号，该地址有两处院落，一处为涉诉宅院，涉诉宅院南侧还有一院落，两处院落各有集体土地建设用地使用证，涉诉院落现登记的土地使用人为原告，南侧院落登记的土地使用人为古克启，被告对原告此陈述不予认可。涉诉院落现由原告之二女儿古会会居住，南侧院落现由被告之子古文军居住。古文军在本院现场勘查时声称没有见过涉诉房屋买卖草契，其上的手印也不是自己所按。后本院询问被告意见时，被告就手印一事陈述如下："我从未在草契上按过手印，原告主张是古文军所按，即使是古文军所按，古文军1985年出生的，其在草契上按手印有多大的法律效力，且其没有权利处置贾某霞的财产，另外对于买卖房屋草契上的手印是否是古文军所按我也不知道"。本院调取了（2015）顺行初字第32号行政案件卷宗材料一份，双方当事人对该卷宗材料真实性表示认可。
     双方一致认可被告之夫古克山于1992年去世，其去世时在世的法定继承人有父亲古庆礼（2003年去世）、妻子贾某霞、儿子古文军（1985年8月27日出生）、女儿古睿（1989年12月18日出生），古庆礼共有四个子女，为古克江、古克山、古克启、古立平，古克山之母去世于1972年，涉诉房屋是古克山婚前分家所得。案件审理过程中，本院询问古庆礼之子女古克江、古克启、古立平三人意见，三人均表示古庆礼在世时知道且同意房屋买卖一事且签订《买卖房屋草契》时古庆礼在场，三人对房屋买卖不持异议。上述事实，有《买卖房屋草契》、行政案件卷宗材料、勘查笔录、集体土地建设用地使用证、证人证言以及双方当事人陈述等证据在案佐证，可以作为认定案件之依据。
法院判决：确认原告陈某英与被告贾某霞于二○○一年一月二十四日签订的《买卖房屋草契》有效。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
    本案之争议焦点在于原、被告双方2001年1月24日签订的《买卖房屋草契》是否真实有效。原告主张上述草契系双方当事人真实意思表示，为合法有效，双方存在房屋买卖合同关系；被告主张上述草契不真实，被告对买卖房屋一事不知情。《中华人民共和国合同法》第十三条规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式；第二十五条规定，承诺生效时合同成立；第二十六条规定，承诺通知到达要约人时生效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，原告主张原、被告双方就涉诉房屋签订了合法有效的房屋买卖协议并提交《买卖房屋草契》原件予以证明，且原告依据该草契在2004年时申请北京市顺义区国土资源局顺义分局将土地使用者变更登记为原告，原宅基地登记卡注销，再结合涉诉宅院已由原告翻建、对于原告翻建房屋一事被告表示其知情但没有提出异议的事实，本院确信双方签订《买卖房屋草契》之事实的存在具有高度可能性，应当认定此事实的存在。被告就其为反驳原告所主张的事实陈述的意见未向本院提交相关证据予以佐证，均为对另一案件证据的单方质疑及否定，其申请证人出庭作证的证人证言对草契真伪无证明力，且证人为被告亲属，证人与被告的陈述有一定出入，因此本院不予采信。原告对草契形成过程及签名捺印之情形均作出合理解释，而被告对草契上关键的一枚指纹是否为其子古文军所按含糊其词，且被告早知原告翻建房屋一事却以以为红本登记在自己名下为由未提出异议，"卧榻之侧岂容他人酣睡"，被告此辩解意见与常理不符，本院实难采信。综上，被告之主张本院不予支持。2001年被告之子女均未成年，被告作为其丈夫遗产的继承人及其子女的法定代理人，对涉诉房屋享有相应的处分权，结合庭审查明的情况，古克山之父古庆礼生前对涉诉《买卖房屋草契》签订及履行理应知情，但其在世期间并未对此提出异议。综上所述，双方签订的《买卖房屋草契》应属合法有效，本院对原告之诉讼请求予以支持。