李松律师（18610907432）专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

1.原告诉称

        原告诉称，原告与案外人肖某重是朋友关系，肖某重与第三人蔡某玲是同胞兄妹，被告何某英是肖某重及蔡某玲的养姐。2011年6月，因房产限购政策，原告找到肖某重帮忙以被告何某英的名义购买了位于深圳市福田区某苑＊区14栋2＊＊2的房产（以下称“涉案房产”），并于同月29日办理了房地产证。在购买涉案房产前原告已找过肖某重帮忙以蔡某玲的名义购买了另一套房产，后因原告要购买涉案房产时，肖某重及蔡某玲提议用被告何某英的名义购买，因被告何某英只有小学文化，故原告要求被告何某英向蔡某玲出具公证委托书，由第三人蔡晓玲代为处理涉案房产购房事宜。2011年6月1日，原告转账5万元购房定金至第三人蔡某玲账户；同月12日，原告转账70万元首付款给第三人蔡某玲；次月4日，原告又转账2万元给第三人蔡晓玲用于缴纳购房过户手续费；原告还通过三个账户先后支付了38期按揭款，每期11000元。另外，涉案房产的中介费、房产交易税费、房屋装修设计费、装修材料费、家私家电等费用，也均是原告支付。截至被告企图霸占涉案房产前，被告未支付任何费用。根据物权法，涉案房产的所有权应属原告，被告应当协助原告办理房产过户手续。如在争议解决前，因限购政策仍未取消，涉案房产无法过户至原告名下，则涉案房产的全部利益仍应属于原告，被告在支付属于原告的全部利益后，可以由登记名义所有权人成为实际所有权人，原告享有的涉案房产上的利益才归于消灭。故请求判令：1、确认登记在被告名下的涉案房产所有权属于原告，并办理房屋过户登记；2、如在本争议解决之前，因限购政策尚未取消涉案房产无法过户至原告名下，被告应向原告支付购房款1188000元及首付款利息150675元（利息以70万元为基数，按银行同期贷款利率的四倍计算，自2011年6月12日计算至实际还清之日）。

 

2.被告辩称

        被告辩称：1、从购房动机而言，原告主张基于限购政策，因而委托被告以其自身名义代为购房，但原告并未举证购房动机。根据广东省政府及深圳市政府有关购房规定，原告作为港澳台居民，在已购买了一套自住商品房后，才会受限于深圳的限购政策，换言之，原告有必要证明已有一套房屋的事实，否则缺乏购房动机。其次，即使原告需要借名购房，被告与原告非亲非故，并无任何社会关系交集，原告借名购房缺乏常情。原告作为香港生意人，也未与被告某立委托购房合同关系，缺乏常理。2、从事实而言，涉案房产购买合同及抵押贷款合同签订主体是被告，70万元首付款是由被告向银行支付，被告持有该涉案房产的合同原件、发票原件、办证费用发票原件、银行按揭银联卡原件等与房屋交易的相关原始凭证。其后被告委托第三人以其自身名义承担水电费、物业费等维持房屋使用的其他费用。涉案房产由被告委托第三人出资装修，并由被告及第三人的两个小孩共同居住，被告提交的装修合同、居住证明、家具购买收据等证据足以证明被告实际享有涉案房产的占有使用收益和处分的权利，同时推翻原告主张的所谓原告出资装修涉案房产及购买家电的事实。3、从情理而言，房屋作为大的财产，如果确实发生委托购房合同关系，与此相关的交易凭证均会由房屋实际权利人谨慎保管。本案中所有凭证均由被告及第三人持有，原告如果真为涉案房产实际权利人，则不可能在房屋实际交付后由被告和第三人实际支配近三年，原告所主张的事实有悖常理。4、从举证角度而言，原告的几次转账行为不能证明其是基于委托购房的合意而为。其中转给第三人蔡某玲的70万元的收款对象并不是被告，原告转账给被告也是基于第三人的指示向被告履行还款义务。被告自2011年9月至2013年1月期间每月需向银行偿还10875元的房贷，自2013年1月至今每月需向银行偿还10405元的房贷，如果原告真是借名购房，每月转账给被告的金额应与实际应还款金额一致，但原告每月转账给被告的金额与实际还款的金额并不一致。5、从法律规定而言，根据物权法的规定，房屋属于不动产，应以产权登记为准。综上，原告无法充分证明原告与被告存在委托购房合意，也未提交原告实际出资购房款的证据，原告对涉案房产无权主张任何权利，请求驳回原告的诉求。

 

      两第三人的意见与被告相同。

 

3.法院查明

       经审理查明，2011年6月，被告出具经公证的委托书，委托第三人蔡某玲为代理人，代为办理购买涉案房产的相关事宜。后经蔡某玲代理，被告购得了上述房产，并于2011年7月取得房产证，购房款采取首付加银行按揭的方式支付，首付款70万元，按揭贷款153万元。购房过程中另于2011年6月1日由蔡某玲支付中介费5万元，于2011年7月5日支付契税7196.16元，交易手续费515.34元，登记费50元。房产交付后，被告及第三人进行了装修，并添置了家电家具，而后一直由被告及第三人蔡某玲的子女共同居住。另据被告陈述，涉案房产自2011年9月开始向银行偿还按揭款，2013年1月之前每月还款额10875元，之后每月还款额10405元。

          在购买房产和偿还按揭的过程中，原告通过本人或员工谭琴琴的账户多次付款给第三人蔡某玲和被告何某英，包括：1.2011年6月1日转款5万元给蔡某玲，6月12日转款70万元给蔡某玲，7月4日转款2万元给蔡某玲；2.2011年9月20日至2014年10月20日期间，除2011年10月转款额为1.6万元及2014年7月未转款外，每月均转款1.1万元至被告何某英用于偿还银行贷款的账户内，累计41.2万元。其中2013年7月之后的转款凭证中均留有内容为“STockHOldERBTEmpbOROwHOUse2602”的附言；3.2011年8月31日分别给蔡某玲转款6000元、2万元；4.2011年8月31日转款5000元、9月28日转款5万元、2012年3月29日转款3万元给蔡某玲；5.2012年2月13日转款9000元给蔡某玲；6.2012年5月14日和5月28日累计分三笔交付现金7500元给蔡某玲。

 

        就上述款项的支付原因，双方说法各异。原告主张：付款原因在于原告通过第三人与被告发生借名买房关系，上述第1笔款项中的5万元系购房定金及中介费，70万元系首付款，2万元系用于办理房产过户的各项费用；第2笔款项系月供款；第3笔款项是装修款；第4笔款项是购买家具的款项；第5笔款项是购买家电的款项；第6笔款项是购买空调的款项。被告及第三人则主张：两第三人是夫妻关系，被告与第三人蔡某玲是养姐妹关系。第三人资助被告购房，原告与被告之间不存在借名买房的约定，上述款项是原告支付给第三人合伙做生意的分红款。蔡某玲于2002年至2005年期间在原告公司做文员，2005年之后也有帮原告做些事情，2006年开始为原告打理盛森木业公司，后第三人杨某某也参与帮忙打理公司。2010年原告与蔡某玲合伙做红木生意，由杨某某于2010年11月16日转款300万元至原告账户用于出资，后该生意发生盈利，原告将300万元还给杨某某，但未对第三人进行分红。后因被告购买涉案房产，蔡某玲要求原告给予分红，原告遂以支付70万元给蔡某玲和支付涉案房产37期按揭款的形式对第三人进行了分红。

 

       除上述款项往来外，原告与两第三人在2010年至2014年之间还有众多笔数的资金往来，相互转款金额达数千万元。原告陈述称，两第三人曾在原告所开办的公司打工，代公司收取过相关业务款项，因而会发生上述资金往来，但上述资金均与本案无关；两第三人主张，初期第三人付款给原告是投资，原告会给予第三人分红，后期第三人转款给原告是借款。

 

       关于购房资金的来源，被告及第三人于庭审中陈述称，被告于1992年至1997年曾在老家承包果园，2006年到深圳后一直住在第三人处并帮助第三人照顾孩子，被告曾出借资金30万元给第三人，涉案房产的购房资金均由蔡某玲提供，其中30万元系蔡某玲对被告的还款。

 

      另查，原告另曾于2006年2月和2009年11月在深圳市购买过两套房产，原告称该两套房产均已出售。原告持有涉案房产的房产证复印件、2014年1月至4月交纳物业管理费的单据。被告则持有涉案房产用于办理备案的买卖合同、交易税费凭证、抵押借款合同、装修合同等凭证。

 

        以上事实有各方当事人提交并经庭审质证的房产证复印件、原告付款给被告及第三人的明细表及相关转账凭证、谭琴琴出具的书面证言、涉案房产的管理费收据、被告委托第三人办理购房事宜的公证委托书、房屋装修合同、购买相关某材和家电等的支付凭证、用于办理备案的房产买卖合同及契税等税费凭证、房屋抵押贷款合同、两第三人付款给原告的交易流水清单等书证及各方当事人的陈述等证据证实。

 

4.借名买房专业律师李松认为

      借名买房专业律师李松认为，依照《民事诉讼法》的规定，当事人应就其主张的事实承担举证责任。原告主张涉案房产由其借被告何某英之名购买，在内部关系上该房产归原告所有，请求确认该房产归原告所有。根据原告的主张，原告应就以下争议事实承担证明责任：1.双方存在借名买房的约定；2.在双方内部关系上，房产归原告所有。

 

       就上述争议事实，双方未签订书面的借名购房协议，缺乏直接的证据可资证明，故只能依据案件的相关间接事实而为判断：1.第三人蔡某玲以被告代理人的身份参与了涉案房产的购买过程，在购房和按揭期间，原告向蔡某玲和被告支付了多笔款项，而各笔付款发生的金额、时间、付款对象与被告支付购房定金及中介费、首付款、按揭还款的金额、时间及付款主体基本吻合，呈对应关系，根据一般经验法则，可以推定，涉案房产主要是使用原告资金购买，原告具有为该房产出资的意图。被告和第三人以第三人和原告另有合作分红关系及被告与第三人另有借款关系等为由，主张原告付款的目的在于履行原告与第三人之间的合作合同，原告所付款项系分红款，第三人代为支付的70万元首付款中有30万元系第三人对被告的还款。但被告及第三人均未就合作分红及借款事实举证，由原告与第三人之间的经济往来也无法推断存在该种可能性，故被告及第三人就此提出的主张不足采信，不发生反驳推定的效力；2.原告与被告并不熟识，双方主要通过第三人蔡某玲而形成关联，原告所支付首付款、中介费等并非直接支付给被告，而是支付给了蔡某玲。在被告与第三人蔡某玲的关系上，蔡某玲虽系代理人，但其代理权限限于向案外人购买房产及办理相关事务，而非代理被告出借购房资格。没有证据表明原告直接向被告表达过借名买房的意思，也没有证据表明蔡某玲向被告转达过原告的借名意图及披露了上述款项来源于原告的事实，而由于原告与第三人之间存在复杂的经济往来，被告亦难以判断原告按月支付按揭款的具体原因。因此，本案不能排除被告系基于接受第三人资助而为购房行为的可能，不能认定被告具有出借购房资格给原告的意思，即不能认定原被告之间达成了借名买房的合意；3.原告虽持有部分涉案房产的管理费票据和房产证复印件，但原告并不持有购买房产的买卖合同、贷款合同、中介费和交易税费单据等权利来源凭证，涉案房产交付后一直由被告占有，原告未实际支配过涉案房产，亦不能说明被告认可过该房产属原告所有。据此，原告虽实际支付了购买涉案房产的相关费用，但不能认定原被告之间存在借名买房的约定，亦不能认定涉案房产实际归原告所有，原告要求确认房产所有权归其所有的证据不足，法院不予支持。

 

         原告另请求，如房产不能过户给原告，则被告应返还其就该房产所投入的资金及利息。经审查，原告就涉案房产进行了出资，被告因此而受有利益，在双方借名买房合同关系不成立的情况下，则原告的给付目的落空，被告所受利益亦欠缺合法原因和根据，双方成立不当得利法律关系，被告应将相应的利益及孳息返还原告。据此，按照原告的请求范围，被告应向原告返还总计118.2万元（70万＋5万＋2万＋41.2万元），另应支付70万元首付款自2011年6月12日起的利息。

 

        综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第九十一条第一项、第一百零八条、《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决如下：

 

5.裁判结果

      一、被告何某英向原告何某航返还购房款118.2万元，并以70万元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率标准支付自2011年6月12日至实际还清日的利息；

 

      二、驳回原告的其他诉讼请求。