李松律师（18610907432）专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

1.一审原告诉称

       被上诉人王某原审诉称：原告与两被告的妹妹陈某1曾经是男女是朋友，两被告是兄妹关系。2009年6月，陈某1带原告看新开发的万XXX楼盘，并劝原告投资。因为原告是香港居民的关系，原告、陈某1与两被告协商借用被告的名义购买房产。三方于2009年7月8日签订了《协议书》，约定原告购买借用被告的名义上述3套房产，资金全部由原告支付，房产权归原告所有，原告有权对房产进行出租、买卖、赠与等。之后，原告通过陈某1支付了房屋的首付款及相关的杂费，其中1501号房价值324700元，l526号房价值244550元，2702号房价值42万余元。作为补偿，原告分别出借5万元给陈某2、2万元给陈某3，两被告至今没有归还。原告还通过被告陈某2的介绍和担保，出借了25万元给被告陈某2的朋友，并约定由陈某2收取利息，用于支付原告所购上述房产的按揭贷款，多出部分，用于接济两被告的生活开支。现原告准备出售上述房产，但被告不予配合，致使原告无法行使对房屋的处置权。为此，特诉至法院，请求确认上述房产归原告所有，并将房产过户到原告的名下；如被告非法处置了房产，则请求判令被告作出相应的赔偿。诉讼请求：1、确认万XX城X栋芙蓉阁XX号房产归原告所有，被告陈某2将万XX城X栋芙蓉阁XX号房产过户到原告名下；2、确认万X城X栋芙蓉阁XX号房产归原告所有，被告陈某3将万XX城X栋芙蓉阁XX号房产过户到告名下；3、确认万XX城X栋牡丹阁XX号房产归原告所有，被告陈某3将X城X牡丹阁XX号房产过户到原告名下或赔偿人民币30万元；4、变更或终止被告与第三人银行关于涉案房产的按揭贷款合同，并由原告直接支付该按揭贷款；5、两被告承担本案的诉讼费用。

 

2.被上诉人辩称

         被上诉人陈某2、陈某3原审共同辩称：根据我国物权法的规定，案涉房产登记的权利人为陈某2、陈某3二人，因此，该二人属于案涉房产的所有权人。王某与陈某2、陈某3签订的所谓的《协议书》因违反国家强制性规定而无效。根据我国政府当时出台的规定，禁止原告这类香港人在大陆购买非居住用住宅。王某利用陈某2、陈某3对我国法律政策的无知，并通过律师见证的方式签下所谓的协议书，其意图乃试图通过借名买房的行为恶意规避我国法律政策，该行为属于我国合同法中关于“违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的”的情形，属于无效协议。如果法庭认定协议书有效，那么，原告王某也没有向陈某2、陈某3或直接向开发商支付任何购房款，并不能享有案涉房产的所有权。协议书约定，资金全部由王某支付，但事实上，王某并没有支付任何款项，包括首期款、维修基金、按揭费用、水电费用、装修费用、每月供楼的银行按揭款项等。具体表现为：1、原告陈述“原告、陈某1与两被告协商用被告的名义购买房产。三方于2009年7月8日签订《协议书》”。此处的前部分陈述明明为四方，为何变成三方呢？2、原告陈述“三方于2009年7月8日签订《协议书》……之后，原告通过陈某1支付了房屋的首付款及相关的杂费”。此处明确陈述的内容是先签订协议，然后再付款。但是原告证据载明原告付款给陈某1的事实却是发生在协议书签订之前的7月7日，该款项也没有注明是购房款。3、原告陈述“三方于2009年7月8日签订《协议书》……之后，原告通过陈某1支付了房屋的首付款及相关的杂费……作为补偿，原告分别出借5万元给陈某2、2万元给陈某3，两被告至今没有归还”。很明显，这里所谓的补偿，如果有发生的话，也应该是发生在《协议书》签订之后。但是，原告的证据材料4“借款借据”却发生于2009年6月3日和6月9日，而且是借款，已经偿还完毕，并不属于任何补偿款;借款和购房款是两种不同性质的款项，与之相关联的是两种不同法律关系。4、原告还陈述“原告通过被告陈某2的介绍和担保，出借25万元给被告陈某2的朋友，并约定由陈某2收取利息用于支付原告所购上述房产的按揭贷款，多出部分，用于接济两被告的生活开支”。事实上，两被告自己过得很好，并不需要原告的任何救济，原告也没有给予过任何救济。原告并未授权陈某2去收取利息，相反，还要陈某2作连带责任的担保。在时间上来看，借款给第三人的时间为6月9日，根本就没有看房，怎么会出现原告陈述的用出借款的利息来还按揭款的事实呢？5、原告陈述“被告不配合出售房产，使原告无法行使处置权”之事实更为虚假，因为原告根本就不是产权人，根本就无法行使处置权。四、经过被告与第三人陈某1核对，因为双方过去有很多款项往来，经结算后，购房款和向银行的按揭款均为被告支付，因此，房屋的产权人应该是被告。请求法庭查明案件事实，驳回原告的全部诉讼请求。原审第三人广发银行股份有限公司惠州惠东支行原审述称：本案案由虽是房屋买卖合同纠纷，实际是确权之诉。我方与被告是金融借款关系，本案不应列我方为第三人。原告直诉的事实和理由与第4项请求无关联。香港居民在大陆购房有限制。原告与被告之间如何约定，由法院依据事实裁判。1、答辩人认为本案案由从原告诉讼请求并不是商品房买卖合同纠纷，而是房屋所有确权纠纷，按照民法公示公信原则，第三人有充足的理由相信被告就是涉案房屋的真正权利人，并且审核了被告全部材料和原件后依法规定才做出同意按揭贷款的决定，并且发放贷款，如果原告主张原告是权利人，并且原告是因为香港身份购买房产有麻烦利用两被告对法律无知情形让被告买卖、贷款承担逾期不良信用记录的情形，第三人依法保留追究原告恶意串通诈骗银行贷款的权利。因为银行对于香港人在当地按揭贷款是禁止的。2、第三人在本案中原本就不应该作为当事人出现，原告的诉讼行为明显增加了第三人负担，让第三人多次委派代理人出庭并多次参加诉讼。3、第三人与原告没有任何直接的关联性，法庭不应该在本案中处理按揭贷款法律关系，这与原告主张的案由是两种不同的法律关系，如果原告最终被确定为权利人，原告应当通过足额偿还全部到期和未到期欠款本息的行为向第三人申请注销抵押登记，法院无权变更按揭贷款合同主体，否则侵犯了合同相对人的根本权利。请求法律驳回原告对第三人的诉讼请求，并由原告承担诉讼费用。上诉人陈某1原审述称：对原告的诉请和事实均有异议，请法院驳回原告的诉请。原告陈述的事实不属实，理由不成立。房屋首付和相关款项由第三人陈某1支付，原告的借款行为早于2009年7月3日购房的行为。后期交款和物业管理费都是两被告及第三人陈某1负责缴交，房产由第三人陈某1管理。不能证明涉案房产由原告支付投资购买，房产出资人不是原告，与原告没有关系，原告无权主张房产归其所有。

 

3.法院查明

       原审法院查明的事实，原审法院审理查明：陈某2、陈某3系陈某1的兄长、姐姐。王某与陈某1均有婚史、离异，双方于2008年初相识，同年8～9月间同居，至2012年7月结束同居关系。陈某1在与王某相识前曾开办美容店。2009年7月8日，陈某2、陈某3与王某在广东广惠律师事务所律师蔡幸增的见证下，签订一份协议书，主要内容：“……王某现在广东省惠东XXX街道办事处XXX地万XX城购买商品房。各人协商同意王某所购买的商品房以陈某2、陈某3名义签订买卖商品房合同，办理房屋登记、房地产使用权、所有权证。具体房屋房号如下：1、陈某2，万隆X城X栋芙蓉阁XX层XX号商品房；2、陈某3，万XX城A栋芙蓉阁十五层XXX号商品房；3、陈某3，万XX城X栋牡丹阁X层XX号商品房。以上房屋全部由王某购买，购房款全部由王某支付，全部三套房屋属于王某所有，由王某进行处理，如居住安排、出租、转让、买卖、赠与等，陈某2、陈某3未经王某同意或授权无权处理。以上属各人自愿，各人不得反悔。各人对以上内容保密。本协议书一式肆份，陈某1二份，见证律师各一份。”王某在该协议书的签订协议人一栏签名，陈某2、陈某3在签订协议人一栏签名及捺指纹。同日（2009年7月8日），王某（出借人）与陈某1（借款人）在广东广惠律师事务所律师蔡幸增的见证下，亦签订一份借据，主要内容：“经双方协商同意，借款人向出借人借款人民币伍拾万元。该借款期限壹年，即于2010年7月8日归还，借款利息每月2%。本借据一式二份。”王某在该协议书的出借人一栏签名，陈某1在借款人一栏签名及捺指纹，并备注：“注：已收到伍十万现金，陈某1”。2012年11月7日，王某列陈某2、陈某3为被告、广发银行股份有限公司惠州惠东支行为第三人向原审提起诉讼，提出上述诉讼请求。原一审诉讼期间，陈某2、陈某3于2012年12月24日向原审提交追加第三人申请书，以本案起因由妹妹陈某1与王某的男女关系而起，王某的汇款汇至陈某1的账户，涉案房均由陈某1购买形成为由，申请追加陈某1作第三人参与案件的诉讼，原审予以准许。尔后，王某增加诉讼请求，要求陈某1对其诉请承担连带责任。诉讼期间，王某提交2份存款回单（日期分别为2009年7月7日和2009年7月14日）、2份境内汇款申请书（日期分别为2009年7月7日和2009年7月14日），主张于2009年7月7日和2009年7月14日分别支付购房款20万元、33万元共53万元给陈某1；提交4份陈某1名下的银联存根（存根显示收款人为万隆投资，于2009年7月6日消费1万元、2009年7月8日消费5万元、2009年7月20日消费285930元、2010年2月24日消费49060元），主张通过陈某1用于支付涉案三套房产的定金、首付款、维修基金等款项；提交借据2份，主张通过陈某2的介绍和担保，分别出借20万元和5万元给陈某2的朋友林艇、赖锦堂（借据签订时间为2009年6月9日），由陈某2收取借款利息，用于支付涉案三套房产的按揭利息。陈某1对王某主张的事实不认可，提交其与王某在广东广惠律师事务所律师蔡幸增的见证下于2009年7月8日签订的借据，主张王某与陈某2、陈某3于2009年7月8日在广东广惠律师事务所律师蔡幸增的见证下签订协议书之后，在当天下午快下班时，王某放弃自己投资房产的打算，决定将人民币50万元借给自己，且该笔借款在同居期间大部分已偿还。王某不认可陈某1的辩解，认为陈某1签订借据时，借款50万元已交付陈某1，借据约定已出借的款项与其在本案中主张支付的购房款无关联；认为涉案三套房产的按揭利息大部分系其支付，少部分委托陈某2、陈某3支付。陈某2、陈某3认可涉案三套房产的按揭利息由陈某1支付。此外，王某还提交录音光盘及文字材料，证明与陈某2于2012年间多次对话中，陈确认借名给自己购买涉案三套房产的，承认房产归自己所有。陈某2、陈某3及广发银行股份有限公司惠州惠东支行、陈某1均对录音光盘有异议，认为王某私自录音，不能作为证据使用，且超过举证期限。据惠东房产管理局房产档案资料和原审查询的广发银行个人对账单记载：位于惠东XX红XXX仓地段万XX城A栋芙蓉阁XX层XX号房（房地产权证号：粤房地权证惠东字第××号），建筑面积127.77平方米,所有权人为陈某2，该房竣工时间为2009年8月17日，经惠东万隆投资有限公司于2010年5月24日转入，他项权登记字号：粤房地他项权证惠东字第0120006810号，（东湖）TX00006810，抵押权人：广发银行股份有限公司惠州惠东支行，权利价值324700元，被担保主债权250000元，债务履行期限：2009年9月23日至2021年9月23日。至2013年6月21日止，该房贷款累计还本付息（利息及罚息、复利）98300.77元,贷款余额188929.13元；2、万XX城X栋芙蓉阁XX5层XX号房（房地产权证号：粤房地权证惠东字第××号）,建筑面积85.76平方米,所有权人为陈某3，该房竣工时间为2009年8月17日，经惠东万隆投资有限公司于2010年6月4日转入，他项权登记字号：粤房地他项权证惠东字第0120001945号，（东湖）TX00001945，抵押权人：广发银行股份有限公司惠州惠东支行，权利价值244550元，被担保主债权140000元，债务履行期限：2010年4月27日至2025年4月27日。至2013年6月21日止，该房贷款累计还本付息（利息及罚息、复利）42590.11元,贷款余额124241.50元；3、万隆新城2栋牡丹阁27层2702号房（房地产权证号：粤房地权证惠东字第××号）,建筑面积158.09平方米,所有权人为陈某3，该房竣工时间为2010年1月18日，经惠东万隆投资有限公司于2010年6月10日转入（原告王某主张首付款为135000元），于2012年9月26日转出(周国雄购买，房地产买卖合同记载交易总金额为人民币576080元)。该房贷款本金为290000元，至2012年8月29日止，该房贷款余额254309.02元，累计还本付息（利息及罚息、复利）321843.68元。经查核，陈某2名下位于惠东XX红XX猪仓地段万XX城X栋芙蓉阁XX层XX号房（房地产权证号：粤房地权证惠东字第××号）于2009年7月20日缴交首期款74700元及维修资金7872元共82572元；交房之后，共缴交自2010年3月至2012年9月共31个月物业管理费3961元。陈某3名下万XX城X栋芙蓉阁X层XX号房（房地产权证号：粤房地权证惠东字第××号）交首期款104550元及维修资金5243元共109793元；交房之后，共缴交自2010年9月至2013年4月共32个月物业管理费2744元。陈某3名下万XX城X牡丹阁X层XX号房（房地产权证号：粤房地权证惠东字第××号）交首期款135440元及维修资金9455元共144895元；交房之后，共缴交自2010年3月至2012年9月26日共31个月物业管理费4901元。即三套房共交首期款及维修资金337260元，物业管理费共11606元。陈某1认可万XX城X芙蓉阁1X层XX号房由其装修使用，与母亲共同居住；万XX城X栋芙蓉阁XX层XX号房未装修使用；万XX城X牡丹阁X层XX号房由其出卖，卖房款除偿还银行贷款外，余款由其收取。王某认为因可怜陈某1的母亲和弟，故同意将万XX城X栋芙蓉阁XX层XXX号房装修给陈某1的母亲和弟居住。诉讼期间，陈某1主张万XX城X栋芙蓉阁XX层XX号房的装修费用由其支付，装修费用为13.5万元。王某认可装修费用为13万元，但认为装修款系其支付。再查，两被告在原一审的辩称意见为：承认房子不是我们的，是妹妹陈某1挂我俩的名字购买的房，购房的资金来源不清楚。原告与我妹妹陈某1系男女关系，要求原告处理好与我妹陈某1的关系，再处理房产事宜。万XX城X栋芙蓉阁XX号房产是原告赠与我母亲许霞和我弟陈玉强的。供楼款是我们帮忙交的。没有贪要原告房子的意思，是我妹陈某1委托办理房产的事宜。原告表示如果房产归其所有，其可以一性付清购房款。原审法院判决理由和结果

 

      原审法院认为:原告王某因其与第三人陈某1的男女朋友关系，与第三人陈某1的兄长、姐姐即被告陈某2、陈某3在广惠律师事务所律师见证下签订协议书，约定原告王某以被告陈某2、陈某3名义签订买卖商品房合同，办理房屋登记、房地产权证，购买万隆新城A栋芙蓉阁15层1501号、15层1526号、万隆新城2栋牡丹阁27层2702号三套商品房，协议内容是双方当事人的真实意思表示。之后，原、被告双方按协议约定购买的三套房产，分别以被告陈某2、陈某3的名义签订买卖商品房合同和办理房屋登记、银行按揭贷款等手续，所购买的房产也与上述协议约定的房号一样，可认定原、被告双方已对上述协议履行完毕。原告提交2份存款回单、2份境内汇款申请书和4份第三人陈某1名下的银联存根，主张分别支付购房款20万元、33万元共53万元给第三人陈某1用于支付涉案三套房产的定金、首付款、维修基金等款项，被告陈某2、陈某3在原一审时认可涉案三套房产的定金、首付款、维修基金等款项经第三人陈某1名下支付，三套房产的交接、按揭贷款的偿付和其中一套房产的出卖，均是按第三人陈某1的意思实施，据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，并基于原告与第三人陈某1的同居男女朋友关系、两被告与第三人陈某1的姊妹关系，应认定第三人陈某1是以原告王某的意见履行协议书的约定，该履约行为应视为原告王某的民事法律行为，亦由原告王某承担相应的民事法律责任。第三人陈某1述称上述协议书未真正履行，涉案三套房产的资金由自己出资，自己才是真正的产权人，该主张与其在同日签订借据备注已收取借款现金50万元的内容相矛盾，且与撤销协议书应采取书面方式的通俗习惯不相符，原审不予采纳。第三人陈某1称在上述协议签订后，原告反悔，未履行协议，由其向原告借款50万元，购买涉案房产，三套房产的资金由自己出资，其才是真正的产权人的问题。原审认为，首先，原、被告签订的协议与第三人陈某1出具借条给原告是同一天，且双方确认协议签订在前，借条书写在后，借条备注已收取借款现金50万元，但对协议内容双方未提及，也未对协议进行销毁，其次，从原告提供的证据看，在签订协议后的2009年7月14日原告才汇款33万元给陈某1，这与借条写明已收取现金相矛盾，第三人陈某1的辩解理由，不符合常理。对第三人陈某1出资购买涉案房产的意见，不予采信。不动产的权属通常情况下应以产权登记为依据，此为不动产公示权属的重要方式，但产权登记并非权利确定的唯一依据。本案中，被告陈某2、陈某3是案涉房产的权属登记人，该权利公示方式对外具有排他性，但根据本案查明的事实，原告王某因为与第三人陈某1存在男女朋友关系，因该种关系，原告才与被告陈某2、陈某3设立了借名买房的法律关系，且房屋一直通过第三人陈某1在占有、使用，而鉴于被告陈某2、陈某3在原一审时对涉案三套房产的购买未出资和非其所有的事实不持异议，虽被告在重审时，认为涉案房产属其所有，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定，对被告重审的抗辩意见，不予采信，因此，应认定原告王某是真正的房产权属人，原告请求确认万XX城A栋芙蓉阁XX层XX号房产及万XX城X栋芙蓉阁XX层XX号房产归其所有，理由充分，予以支持，原告表示愿意一次性偿还所欠银行贷款，予以准许。万XX城X栋牡丹阁XX层XX号房由第三人陈某1出卖，卖房款除偿还银行贷款外的余款321770.98元（576080元-254309.02=321770.98元），应归原告王某所有。该款由第三人陈某1收取，应由第三人陈某1返还原告王某。原告王某诉请赔偿30万元，是对其诉讼权利和民事权利的合理处分，原审予以照准。至于第三人陈某1在处理涉案三套房产的过程中，有无出资，数额多少，性质如何，属另一法律关系。第三人陈某1不提出诉请，本案不作处理，可另行解决。涉案二套房产分别以被告陈某2、陈某3的名义签订买卖商品房合同和办理房屋登记、银行按揭贷款等手续，原告王某系香港居民，该二套房产分别以被告陈某2和被告陈某3名义仍欠贷款本息，由原告王某负责清偿，被告陈某2和被告陈某3予以协助，待二套房产的贷款本息清偿后，被告陈某2和被告陈某3应分别协助原告王某办理过户手续，过户税费由原告王某负担。综上，原告王某的诉请和被告陈某2、陈某3的辩解，第三人广发银行股份有限公司惠州惠东支行、陈某1的述称，有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。经原审审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条、第六十三条、第七十一条、第七十二条、第八十四条、第八十五条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及上述司法解释的规定，判决如下：一、被告陈某2名下位于惠东XX地猪仓地段万X栋芙蓉阁XX层XX1号房（房地产权证号：粤房地权证惠东字第××号），归原告王某所有。该房以被告陈某2名义仍欠贷款本息，由原告王某在本判决发生法律效力之日起30日内一次性清偿，被告陈某2予以协助。该房贷款本息清偿后的15个工作日内，被告陈某2协助办理过户手续，过户税费由原告王某负担。二、被告陈某3名下位于惠东XXXX地XX段万XX城X芙蓉阁XX层XX号房（房地产权证号：粤房地权证惠东字第××号），归原告王某所有。该房以被告陈某3名义仍欠贷款本息，由原告王某在本判决发生法律效力之日起30日内一次性清偿，被告陈某3予以协助。该房贷款本息清偿后的15个工作日内，被告陈某3协助办理过户手续，过户税费由原告王某负担。三、第三人陈某1于本判决发生法律效力之日起15日内一次性返还卖房所得款30万元给原告王某。四、驳回原告王某的其他诉讼请求。案件受理费13690元，由被告陈某2、陈某3负担6845元，第三人陈某1负担6845元。

 

       当事人二审的意见，宣判后，上诉人陈某1不服，向法院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。1、陈某1有无代理王某购买房产是本案最大的争议，但王某无法提供证明其授权陈某1的相关证据。2、2009年7月8日签订的协议书与上诉人无关，且王某因为没有实际付款而没有履行。3、根据举证原则，王某必须举证证明陈某1系按照其意愿进行的购买房产，无需陈某1自证是为自己购买的。二、一审判决查明事实不清。1、一审查明涉案三套房屋付款348866元，查明王某支付55万元，对于剩余201134元的去向没有合理解释。2、一审法院认定撤销协议书应当采取书面方式与通俗习惯不符缺乏依据。3、一审法院对于陈某1提供的同一天出具的50万元借据无法自圆其说。4、王某没有购买涉案房产。5、王某和陈某12012年7月结束同居关系，但涉案房屋物业管理费最后的缴付时间是2013年4月，如果不是陈某1购买的房屋，她不会继续缴费。三、一审适用法律错误。根据合同法52条的规定，王某以陈某2、陈某3的名义炒房违反法律规定，应当认定为无效。综上，请求二审法院：1、撤销一审判决；2、依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、诉讼费由被上诉人负担。被上诉人王某答辩称：服从一审判决。原审第三人广发银行股份有限公司惠州惠东支行答辩称：没有意见。被上诉人陈某2、陈某3经法院合法送达，没有到庭参与诉讼，不影响本案审理。

 

法院查明的事实

       法院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，法院予以确认。

 

4.借名买房专业律师李松认为

          借名买房专业律师李松认为：一、本案争议房产登记在两原审被告名下，但两原审被告自认不是实际产权人，本案真实的争议在上诉人和被上诉人之间。二、上诉人和被上诉人都不是本案涉案房产的登记所有人，因此判定本案涉案房产的实际所有人的依据关键在于确定谁实际支付了本案涉案房产的房款。三、本案当中，相关当事人在律师的见证下，在2009年7月8日，签订了一份《协议书》，同日又产生了一份借据。而从本案现有证据来看，本案所涉及的主要款项分两笔支付，一笔在2009年7月7日付款20万，一笔在2009年7月14日付款33万。一审判决以2009年7月14日的付款与借据上载明已收到全部款项相矛盾为由不予采纳上诉人关于双方实际产生的是借款关系的抗辩意见不妥，理由是：第一、无论是借名买房还是借款买房，买房过程都不是一天完成的，都存在一个合理的办理期限，实践当中，在合理期限内所做出的行为，都可以作弹性的认定。第二、考虑到上诉人与被上诉人当时为情侣关系，在借条中对于尚未实际收到但未来确定可以收到的款项注明为已收取并不悖于常理。第三、如果因为实际付款时间与借据所载内容不符认定借钱买房的说法不成立，那么也可以以2009年7月7日付款20万，2009年7月8日才订立《协议书》为由，认定借名买房的说法不实。基于以上理由，本案所涉的两笔合计53万元的付款，不能用于定性本案属于借名买房还是借款买房。四、从本案现有证据来看，2009年7月8日当天，先产生的是《协议书》，然后产生了借据，因此上诉人主张双方变更借名买房关系为借款买房关系，以新的法律关系替代旧的法律关系的说法有一定合理性，考虑到上诉人与被上诉人当时的情侣关系，这种变更行为没有采取书面形式并无不妥，一审判决认为上诉人的意见与应当采取书面方式撤销协议书的通俗习惯不符的理由不成立。五、本案当中，从资金流向来看，相关款项由被上诉人支付给上诉人，然后由上诉人支付购房款，被上诉人没有直接证据证明购房款由其支付。因此相对于被上诉人的借名买房的意见，上诉人借款买房的意见与本案相关证据更为契合。六、本案当中，被上诉人支付了上诉人合计53万元，但实际用于购房的金额为34万余元，被上诉人多支付了约20万元，这种情况用借名买房来解释是不合理的，但用借款来解释则是合理的。七、对于本案的录音证据，第一，该证据的合法性有严重瑕疵，不能单独作为定案的依据。第二，退一步而言，即便该证据内容真实，由于原审被告并非涉案房产的实际出资人，其对本案涉案房产归属的认知也不能作为本案定案的依据。八、本案的法律关系应当认定为上诉人向被上诉人借款，上诉人将其中部分款项用于购买了本案涉案房产，被上诉人主张其为本案涉案房产的实际所有人缺乏依据，但可另行向上诉人主张偿还相关借款。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

 

5.二审裁判结果

         一、撤销广东省惠东县人民法院(2015)惠东法民一初字第351号民事判决。

         二、驳回被上诉人王某的诉讼请求。