李松律师专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

2015年12月，蒋x1起诉至原审法院称：我与王某于2011年12月20日签订《协议书》，明确约定我出全资以王某名义于2004年11月购买的位于北京市昌平区601号房屋（以下简称601号房屋）产权归我所有。如我需将601号房屋过户至自己名下，王某应积极配合。我与王某已形成借名买房的合同关系，601号房屋的产权证已办理完毕，而王某却迟迟不将601号房屋过户至我名下。现我提起诉讼，诉讼请求：1、确认我借王某名义购买601号房屋的行为合法有效；2、王某办理601号房屋的抵押登记解除手续；3、蒋x1一次性偿还601号房屋的剩余房屋贷款。

王某辩称：不同意蒋x1的诉讼请求。蒋x1虽然在购房过程中支付了一定房款，但是其行为是规避法律强行性规定的行为，这种行为是无效的。在法律没有确认产权之前，产权属于我，我有权对房屋进行处分，不存在恶意抵押。601号房屋上存在三份抵押，而且我与案外人的借款已经到了强制执行阶段。要想解除抵押，需要债权人、债务人同时到场才可以办理，在没有取得另外两个自然人抵押权人意见的情况下，我一人不能办理抵押登记的解除手续。解除银行抵押的义务应该由蒋x1履行。

广发银行述称：我们和王某签订了房屋按揭贷款合同、抵押合同，现在本金和利息还没有还清，不可能办理解除抵押登记手续。第三人代偿我行贷款形式上可以。

原审法院审理后认为：关于蒋x1借名购房的行为效力问题，因601号房屋并非是通过摇号程序取得的购房指标，且该房屋的原购房合同系2008年4月11日以前签订，按北京市相关政策属于“老经济适用住房”，该房屋已经符合上市交易的条件，因此蒋x1的行为不违反相关政策，不侵害社会公共利益，亦不违反法律、行政法规的强制性法律规定，应为合法有效，双方均应依约履行。蒋x1要求确认其借名购房行为有效的请求有法律依据，法院予以支持。蒋x1要求偿还601号房屋的剩余贷款，王某未有异议，第三人也不持异议，法院予以准许。银行贷款偿还完毕后，已经具备了解除银行抵押权的条件，王某有义务办理解除该项抵押权的手续。蒋x1主张的其他两项自然人抵押权解除请求，其实质意思是要求王某偿还借款。因两自然人债权人已经通过司法程序解决借贷纠纷，故本案不宜再次审判。蒋x1要求王某解除该两项抵押权的请求法院不予支持。据此判决：一、原告蒋x1借用被告王某名义购买北京市昌平区601号房屋的行为合法有效；二、原告蒋x1于本判决生效之日起十日内偿还完毕北京市昌平区601号房屋的剩余贷款；三、被告王某于原告蒋x1偿还完毕银行贷款之日起十日内办理银行抵押登记解除手续；四、驳回原告蒋x1的其他诉讼请求。

判决后，王某不服，上诉至法院。上诉理由：我与蒋x1借名买房的行为违反了法律法规的强制性规定，属于无效；房屋设定抵押，客观上无法过户。我要求撤销原判，驳回蒋x1的诉讼请求。蒋x1、广发银行同意原判。

经审理查明：蒋x1与王某口头协商蒋x1借用王某的名义购买一套经济适用房。2004年10月20日，王某与顺天通房地产开发集团有限公司签订《商品房买卖合同》，约定王某购买601号房屋，购房总价款为379242元。合同附件五约定：“付款方式1、买受人于2004年10月20日前交付房款149242元。3、余款人民币贰拾叁万元，作贰拾年银行按揭贷款。”合同签订当日，案外人赵×代蒋x1支付了首付款139242元。2004年11月3日，王某、广发银行、案外人顺天通房地产开发集团有限公司签订了《房屋按揭贷款合同》，约定广发银行向王某提供购房贷款23万元，贷款期限为240个月。王某将601号房屋抵押给广发银行。经查，全部购房贷款均由蒋x1偿还，截止至2016年5月20日，尚有本金95988.73元未偿还。蒋x1明确表示其已于2016年3月2日存入还款账户105000元，其愿意一次性偿还全部剩余贷款。601号房屋具备交付条件后，蒋x1办理入住手续居住至今。此后北京市昌平区建设委员会颁发了601号房屋的所有权证，登记的房屋所有权人为王某，房屋性质为经济适用房。

2011年12月20日，蒋x1与王某签订《协议书》，内容为：“以王某名义于2004年11月购买的经济适用房（房屋坐落于昌平区601室）是蒋x1出资购买的。房屋产权证号京房权证昌私移字第×号。现甲乙双方签订协议如下：1、此房产属蒋x1所有。2、如蒋x1放弃此房产，王某积极帮助出卖此房屋和办理各项过户手续；如王某需要此房，同样按照现市场买卖价格支付给蒋x1房屋款。3、如蒋x1需要将此房屋过户给自己，王某积极配合办理各项过户手续。”

另查一，王某与案外人黎×在2015年5月8日签订《主债权及房屋抵押合同》，该合同约定王某向黎×借款150万元，还款期间3个月，并用601号房屋作为抵押，且办理了抵押登记。2015年12月16日，王某又与案外人石×签订《主债权及房屋抵押合同》，该合同约定王某向石×借款20万元，还款期间一个月，并再次用601号房屋作为抵押，且办理了抵押登记。王某并未在约定时间偿还完所有借款，现两名债权人已经依据公证债权文书向昌平区人民法院申请强制执行。本案审理过程中，蒋x1表示其没有能力代为偿还借款以消灭抵押权。

另查二，蒋x1以家庭名义在京购房资格核验结果为初步核验通过。

上述事实，有《商品房买卖合同》、《主债权及房屋抵押合同》、协议书、房屋所有权证、《房屋按揭贷款合同》、广发银行个人账户对账单、购房资格核验结果及本案当事人庭审陈述等证据在案佐证。

李松律师（18610907432）认为：

根据蒋x1及王某的陈述及二人订立的《协议书》，可以确认蒋x1与王某之间形成了借名买房关系。因601号房屋的原始购房合同订立时间为2004年10月20日，该房屋现已具备上市交易条件，且蒋x1与王某作出过“如蒋x1需要将此房屋过户给自己，王某积极配合办理各项过户手续。”的约定，故蒋x1与王某之间的借名买房行为合法有效。蒋x1自愿一次性偿还广发银行剩余贷款，广发银行亦表示同意，故王某应当在蒋x1偿还银行贷款后解除银行的抵押登记。综上所述，王某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。