李松律师专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

梁x2上诉请求：

请求撤销一审判决第一、二、三项，改判双方不存在借名买房合同、梁x2不返还梁x1首付款等费用、梁x2不支付梁x1房屋升值损失或将本案发回重审。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，本案不存在借名买房的事实。梁x2与梁x1之间既无直接书面合同，也无直接付款行为，梁x1也没有举证证明收到首付款收据。梁x1从未向梁x2支付过购房首付款。梁x1母亲韩春玲支付给梁x2的款项涉及到案外人梁某1（梁x1父亲），梁某2（梁x1叔叔）以及梁x2之间关于内蒙古工程款代支付情况。韩春玲支付的全部金额为199990元，与梁x2实际支付的购房首付款210123元仍相差10133元。且韩春玲是在梁x2于2008年11月19日支付全部首付款后的第二天才汇款10万元并于梁x2已经完成全部购房款的支付后才转给梁x2剩余的10万元。一审法院忽视了付款时间节点及首付款差额的问题。梁x1向梁x2转账行为属于支付房租。梁x2对于购房有刚性需求，按照常理不可能放弃价格，贷款利率实惠的两限房也不可能只按照原价出售房屋，且梁x2是按照自己住房需求选定的房屋区域及楼层。一审法院非法认定口头借名买房协议的存在是违背生活常识以及对事实的扭曲。2、一审法院适用法律错误。无效合同具有追溯效力，梁x1应该自拿到房屋钥匙的那天起支付房屋使用费。梁x2在出名过程中不但没有获利而且还用自己的住房公积金贷款，还要赔偿梁x1120万，完全违背了公平原则。且梁x1主动联系梁x2出名，其过错大于梁x2，应由梁x1承担相应的责任。一审判决梁x2承担主要责任于法无依。一审法院认定梁x1与梁x2之间的口头借名买房协议既不是书面，也没有合同条款的主要内容，违背了合同法相关规定。

梁x1答辩不同意梁x2的上诉请求，同意一审判决，要求维持原判。

梁x1向一审法院提出诉讼请求：

请求确认梁x1与梁x2就北京市朝阳区2××号房屋（以下简称涉案房屋）达成的借名买房协议无效；合同被确认无效后梁x2返还梁x1支付的购房相关款项及房屋装修款516918元；梁x2赔偿梁x1因房屋升值所导致的损失200万元。

梁x2向一审法院反诉请求：

请求梁x1将涉案房屋腾空并返还给梁x2；梁x1自2016年11月起按照每月5500元支付至实际腾退之日的房屋使用费。

一审法院认定事实：

2008年5月28日，梁x2个人向北京市东城区住房保障事务中心申请购买限价商品住房。2008年11月19日，梁x2与保利（北京）房地产开发有限公司（以下简称保利公司）签订《商品房预售合同（限价商品住房）》约定梁x2作为买受人购买涉案房屋，房屋面积88.64平方米，房屋单价按建筑面积计算为5755元每平米。房屋总价款510123元。梁x2支付首付款210123元。2009年2月19日，梁x2与中国建设银行股份有限公司北京西四支行签订《借款合同》贷款30万元购买涉案房屋。2012年7月4日涉案房屋登记在梁x2名下，梁x2单独所有。梁x2支付担保服务费1430元、公共维修基金17782元、契税5113.24元。2010年10月涉案房屋取得后，由梁x1出资进行装修，并居住使用至今。

另查，梁x1系案外人梁某1之子，梁某1与梁x2系兄妹，梁x2与梁x1系姑侄关系。梁x1在庭审中主张其与梁x2就涉案房屋形成借名买房关系，并主张其支付了涉案房屋的全部首付款、契税、公共维修基金并偿还银行贷款至2016年7月。就此，梁x1提交了中国建设银行的转账凭条，其母亲韩春玲在2009年9月25日向梁x2转账支付49990元、在2009年10月22日向梁x2转账50000元、在2008年11月18日向梁x2转账100000元。梁x1称，上述转账均系其向梁x2支付的首付款，不足部分系以现金支付，但就现金支付部分，梁x1未提交证据予以佐证且在双方因涉案房屋在一审法院的合同纠纷诉讼中，梁x1当庭陈述并未提及除上述款项之外的现金支付首付款情节。梁x2认可收到上述199990元的款项，但称该款项系梁某1托她保管的钱，已经分三次转走十三万元用于包工程，与涉案房屋无关。就该款项的用途双方均申请证人出庭，双方证人各执一词。对于梁x1主张的其支付了涉案房屋公共维修基金及契税一节，梁x1亦未提交证据予以佐证，梁x2对此不予认可，称公共维修基金及契税均为其本人交纳。双方均认可梁x1自开始还贷之日起至2016年10月，按月向梁x2还贷账户支付款项合计158765元。对于该部分款项，梁x2称系梁x1支付的房屋使用费，梁x1对此不予认可，称系偿还贷款的行为。梁x2在2016年1月28日结清了全部贷款。梁x1称其对梁x2结清贷款的情况不知情，故持续向还贷账户支付款项至2016年10月。

庭审中，梁x1主张因涉案房屋系限价商品房，故其与梁x2之间事实上的借名买房合同应属无效，并据此要求梁x2返还其已经支付的购房款、契税、公共维修基金等费用。梁x2不认可双方之间存在借名买房关系，认为房屋只是借给梁x1居住，梁x1并未支付首付款等房屋相关费用，同时梁x1向还贷账户的打款均系双方约定的房屋使用费，故不同意返还。对于装修一节，双方均认可房屋内装修现值为3万元。梁x1另主张梁x2明知房屋为限价商品房不能买卖的情况下与其达成借名买房合同，对于合同无效存在较大过错，并以此为由要求梁x2赔偿房屋升值损失200万元，但未就该损失的依据提交证据予以佐证。梁x2对此不予认可。

梁x2另反诉主张梁x1返还房屋并支付房屋占有使用费，但未对使用费的金额标准提交证据予以佐证。梁x1称双方系借名买房关系，在合同未被确认无效前其有权居住涉案房屋，不同意支付占有使用费。

一审法院认为：

损害社会公共利益的合同无效。根据一审法院查明的事实，梁x1在梁x2购买涉案房屋时支付了绝大部分的首付款，并持续偿还涉案房屋贷款至2016年10月。涉案房屋取得后亦由梁x1及家人居住使用至今，可以认定，梁x1与梁x2之间存在借名购买涉案房屋的关系。本案中，涉案房屋属于限价商品房，限价商品房系北京市为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭供应的保障性住房，出售对象具有特殊性。双方的借名买房合同关系会损害其他具备限价商品住房购买资格者的权益。故一审法院认定梁x1与梁x2就涉案房屋的借名买房合同关系无效。

合同被确认无效后，因无效合同取得的财产应当相互返还。对于梁x1要求返还的购房款一节，现有证据可以认定其支付了首付款199990元，还贷款158765元，对于上述款项，梁x2应当予以返还，对于梁x1要求返还的其他购房支出，因其未提交相应证据予以佐证，一审法院不予支持。对于梁x1主张的装修款一节，因房屋装修后系梁x1在居住，故对于其要求返还装修款一节一审法院不予支持，但考虑到装修尚有残值，且双方就装修残值达成一致意见，被告亦同意返还，故一审法院对此不持异议。对于梁x2主张梁x1腾空并返还涉案房屋的请求，一审法院亦予以支持。

合同被确认无效后有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。考虑到梁x2作为被借名人，在借名关系成立之时明知涉案房屋性质，又在多年后要求返还房屋，故其应对合同无效承担主要责任。对于梁x1主张的房屋升值损失一节，一审法院综合考虑房屋现值和原购买价格的差异所造成的损失及双方对涉案房屋的出资情况酌情确定。

对于梁x2主张的房屋居住使用费一节，涉案房屋自取的之日至今由梁x1居住，现双方借名买房合同无效，梁x1居住使用涉案房屋应当支付占有使用费，但被告主张的计算标准过高，一审法院综合考虑房屋性质，结合案情予以酌定。

综上判决：

一、梁x1与梁x2就北京市朝阳区2××号房屋的借名买房合同无效;二、梁x2于判决生效后七日内返还梁x1购房首付款十九万九千九百九十元，还贷款十五万八千七百六十五元、装修残值三万元；三、梁x2于判决生效后七日内赔偿梁x1房屋升值损失一百二十万元；四、梁x1于判决生效后七日内将位于北京市朝阳区2××号房屋腾空并返还给梁x2；五、梁x1于判决生效后七日内按照每月二千五百元的标准支付梁x2自二〇一六年十一月至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费；六、驳回梁x1的其他诉讼请求；七、驳回梁x2的其他反诉请求。

二审期间，双方均未提交新证据。法院对一审查明的事实予以确认。

北京市东元律师事务所李松律师（18610907432）认为：

根据《最高人民法院关于适用的解释》的规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，梁x1主张与梁x2之间就涉案房屋形成事实借名买房合同，并就此提供向梁x2支付的房屋首付款、偿还贷款、对房屋的装修及居住使用情况等证据，一审法院综合梁x1提供的各项证据，认为梁x1提供的证据形成证据链，足以认定梁x1与梁x2之间形成借名买房合同并无不妥，法院予以确认。梁x2上诉主张双方不存在借名买房合同，但其不能就梁x1之向其付款所作解释充分举证，对房屋贷款偿还及房屋使用状况等行为亦不能做出合理解释。故法院综合在案证据情况，对梁x2上诉主张双方不存在借名买房的意见不予采纳。

本案中，双方在签订借名买房合同时均知晓涉案房屋属于限价商品房，双方的借名买房行为违反了相关法律、法规的禁止性规定。一审法院据此认定双方的借名买房合同无效并无不妥，法院予以确认。借名买房合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。一审法院根据梁x1提供的支付房屋首付款、偿还贷款及装修费用等证据，判决梁x2向梁x1返还相应财产符合法律规定。另，根据法律规定，合同无效后有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综合考虑梁x1与梁x2在签订借名买房合同时对房屋性质明知的行为、房屋的居住使用情况、房屋升值情况及当事人丧失的订约机会损失等因素，一审法院酌定梁x2赔偿梁x1相应的损失并无不当。梁x2上诉主张其不应当返还梁x1相关房屋费用及赔偿损失的意见不符合事实及法律规定，法院对此均不予采纳。

综上，梁x2的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，