李松律师专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

 

        李某1在原审法院起诉称：2004年我的妻子杨某以公积金贷款形式购买1002房屋，上述房屋于2006年交付使用，2007年取得房产证，产权人为杨某。2014年，房屋产权人变更为李某1。房屋购买后，借与李某1堂弟李某2居住使用，现李某2另有住房，并已将该房出租，故诉至法院。诉讼请求：1、判令1002房屋；2、诉讼费由李某2承担。现我方申请撤回对李某2的起诉。

        李某2在原审法院答辩称：不同意李某1的诉讼请求。房屋是本人购买，购房过程中，哥哥李某1和嫂子杨某一直配合。2014年上半年，杨某还称要将房屋过户至本人名下。同时，我方提起反诉，要求李某1、杨某协助办理房屋过户手续，将诉争房屋所有权过户至李某2名下。

       李某1在原审法院针对李某2的反诉答辩称：不同意李某2的反诉请求，双方不存在借名买房关系。

       杨某在原审法院陈述称：同意李某1的本诉事实及诉讼请求，不同意李某2所述及反诉请求。2010年，本人已将诉争房屋购房款全部退还李某2，双方不存在借名买房事实。

        原审法院审理查明：李某1与李某2系堂兄弟关系，李某1与杨某系夫妻关系。

        2004年12月4日，李某2以杨某名义与北京东和伟业房地产开发有限公司（以下简称：东和伟业公司）签订《商品房买卖合同》，购买1002号经济适用房一套（以下简称：诉争房屋），房屋价款458705元。双方认可合同落款处签名为李某2所书。

        合同签订后，李某2支付房屋首付款98705元。剩余36万元房款，由杨某、李某1于2005年2月5日与农行石景山支行、北京市住房贷款担保中心签订《借款合同》，贷款36万元方式支付。现贷款36万元由李某2分期还款完毕。庭审中，李某1对此予以认可。

         2006年8月10日，东和伟业公司发出《交房通知书》，李某2办理了房屋验房入住手续，交纳了物业费、供暖费等费用并领取《入住证》、签订《钥匙存放申请书》。入住时，诉争房屋系毛坯房，由李某2对房屋进行装修并居住至今。庭审中，李某1认可房屋入住手续为李某2办理，并对房屋进行装修。

        2007年7月19日，诉争房屋下发房屋所有权证，并登记房屋所有权人为杨某。后杨某通过区建委挂失原产权证，与李某1办理过户手续，将诉争房屋过户至李某1名下，李某1于2014年9月12日取得诉争房屋所有权登记，房屋性质现为商品房。

        现李某2持有房屋产权证、商品房买卖合同、购房发票、贷款合同、契税发票、专项维修资金收据、交房通知书、入住缴费通知、入住证、钥匙存放申请等相关手续原件。其中，契税填发日期为2007年6月25日。

庭审中，李某1陈述：2004年初，李某1夫妻无房，想改善居住环境，得知涉案房屋是经济适用房，故决定申请。因李某1夫妻收入较低，无法支付房款，就与李某2协商借款购房。因李某2经济条件有限，其建议使用贷款，贷款由李某2偿还，待李某1夫妻经济条件转好后一次性还清。2005年，李某1单位把集体宿舍调大，未着急入住，李某2因孩子上学问题提出房屋由其居住，李某1予以同意。另，李某1、杨某提交2010年11月23日银行业务凭证，载明杨某向李某2汇款90万元，并主张50万元偿还李某2房款，剩余40万元款项出借给李某2。

       李某2陈述：1997年1月，本人来京做生意，看到涉案小区售房，后听说经济适用房可以省钱，即向李某1夫妇询问，李某1夫妇答复可以买。后我购买了房屋，购房手续中所有杨某的签字均系本人所书，手续亦由本人办理。因杨某系公职人员，故使用本人账户炒股，后因股市情况不好，故将款项存放至本人处。对此，李某2提供银行对账单，主张2014年2月26日李某1收到50万元，2014年1月30日通过同学冯某转给李某150万元，后本人又于2014年4月1日和3月12日将50万偿还冯某。

      另查明，本案于2015年4月2日立案，审理中李某1、杨某将诉争房屋出售给案外人游某，游某于2015年7月2日取得房屋所有权证，李某1于2015年9月23日申请撤诉，法院于2015年9月25日口头裁定准许李某1撤回起诉。

原审法院认定上述事实，有房产证、商品房买卖合同、购房发票、维修基金收据、契税发票、贷款合同、交房通知书、入住证、钥匙存放申请书、居委会证明、居住证明、银行业务凭证及各方当事人当庭陈述等证据在案佐证。

原审法院判决认定：根据本案查明事实及当事人自认，诉争房屋由李某2出资，且自交房居住至今，并持有产权证、购房合同、贷款合同、购房发票、交房通知书、入住证、钥匙存放申请书等相关购房入住手续资料，亦对借名买房进行了合理解释。综合上述情况，法院认为双方符合借名买房行为特点，故双方存在借名买房合同关系。

        庭审中，李某1主张双方存在借款关系，但在2004年如此大额款项，双方并无借据、无还款期限等约定，而杨某贷款后又以李某2偿还贷款的方式向李某2借款的相应主张，显与常理相悖。另，如李某1向李某2借款购房，则按借款交易习惯，李某1作为借款购房人无必要将全部购房手续及贷款合同交与李某2。综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定：“主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任”，现李某1主张借款法律关系成立，并未提供有效证据予以证明，故法院对此不予采信。庭审中，李某1、杨某、李某2分别提供相关银行业务凭证，此与本案借名购房无关，如双方存在债权债务关系，应另行通过法律途径解决。

        原始购房合同系2008年4月11日前签订，根据契税及产权证登记时间计算，诉争房屋在法庭辩论终结前已经具备上市交易条件，且现产权证亦登记房屋性质为商品房，因此双方借名购买经济适用房的行为并未损害国家利益，双方借名购房合同应属有效。鉴于李某1与李某2存在借名买房关系，李某2系依据双方有效借名买房合同关系而占有、使用房屋，其依法属于有权占有，且房屋具备上市交易条件，故法院对李某1要求腾退房屋的请求不予支持。但李某1于诉讼期间在未征得李某2同意的情况下恶意将诉争房屋出售给案外人游某，且已办理房屋所有权转移登记，故现房屋登记所有权人并非李某1，法院在本案中对李某2要求李某1办理过户的请求无法支持，李某2可另行通过法律途径解决。

        综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：驳回李某2的反诉请求。

        李某1不服原审法院判决，向法院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，裁定驳回李某2的反诉，对案件事实应进行重新认定。上诉理由是：原审判决认定基本事实错误，双方不存在借名买房的合同关系，原审判决适用法律错误，李某2不是本案适格原告，原审法院程序错误，二审法院应依法裁定驳回李某2的反诉，原审法院确认的事实将侵害李某1与案外人的合法权益。

       李某2答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，同意原审法院判决，不同意李某1的上诉请求及理由，请求维持原判。

      杨某陈述称：同意李某1的上诉请求及理由。

      法院经审理查明，原审法院查明的事实属实，法院予以确认。

     上述事实，有各方当事人在二审期间的陈述在案佐证。

李松律师（18610907432）认为：
         根据本案查明事实及当事人自认，诉争房屋由李某2出资，且自交房居住至今，并持有诉争房屋的产权证、购房合同、贷款合同、购房发票、交房通知书、入住证、钥匙存放申请书等相关购房及入住手续资料，亦对借名买房进行了合理解释，双方符合借名买房行为特点，原审判决认定双方存在借名买房合同关系正确。

               李某1虽主张双方存在借款关系，但对于大额购房款项的借款并无书面借据，且杨某贷款后以李某2偿还贷款的方式向李某2借款的相应主张，显与常理相悖。如李某1向李某2借款购房，则购房手续由李某1自行持有保管符合常理，其无必要将全部购房手续及贷款合同等交由李某2保管，其对此未能作出合理解释。现李某1主张双方就购房出资存在借款关系，并未提供有效证据予以证明，法院不予采信。李某1、杨某、李某2虽在原审中分别提供相关银行业务凭证，但与本案借名购房无关，如双方存在债权债务关系，应另行通过法律途径解决。

原始购房合同系2008年4月11日前签订，根据契税及产权证登记时间计算，诉争房屋已经具备上市交易条件，且现产权证亦登记房屋性质为商品房，因此双方借名购买经济适用房的行为并未损害国家利益，双方借名购房合同应属有效。

        李某1在原审判决前申请撤回起诉，原审法院已予以准许，本案中对其诉讼请求不予审理。李某2依据双方存在借名买房合同关系反诉要求李某1、杨某协助办理过户的请求，有事实和法律依据。但鉴于本案诉讼中李某1在未征得李某2同意的情况下将诉争房屋出售给案外人并已办理房屋所有权转移登记，现房屋登记所有权人并非李某1，故本案中对李某2要求李某1、杨某协助办理房屋过户手续的反诉请求不予支持，原审判决驳回李某2的反诉请求并无不当。李某2可另行通过法律途径解决。李某1的上诉理由和请求，缺乏事实根据和法律依据，法院不予支持。原审判决结果正确，法院予以维持。

        综上所述，法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。