李松律师专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用，精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松

 

        张某上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持我一审的诉讼请求。事实和理由：1.根据我一审中提供的证据足以确认北京市丰台区××68号（以下简称诉争房屋）归我所有；2003年外地户籍人员在京购房需要暂住证等，一审法院认为2003年北京无限购政策，与事实不符；2.刘某一审提供的证据与本案无关，且现行法律也无规定借名买房需要书面借名合同，一审判决驳回我的诉讼请求，十分草率且致使我的合法权益终身无法保障；3.诉争房产与另案所涉房产情况相同，且另案所涉房产已经法院终审判决，请二审法院予以参照，并对本案予以改判；4.房屋翻建问题不影响房屋权属的确定，本案虽不能支持我过户的主张，但可以确认我对诉争房屋的所有权。

        刘某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，张某所述借名买房的事实不存在，其所提供的证据不足以证明诉争房屋系其借用我名义购买；另案所涉房产与本案诉争房屋从法律上没有任何关系；请二审法院驳回张某的上诉请求。

        张某向一审法院起诉请求：1.判决诉争房屋归我所有，刘某协助我办理房屋过户手续；2.案件受理费由刘某承担。

       一审法院认定事实：张某系刘某妹夫。坐落于北京市丰台区××68号1幢1层、2幢1层房屋（即诉争房屋）登记在刘某名下，房本下发时间为2004年4月16日，房屋所有权证号为京房权证丰私字第XX**号，后刘某于2017年5月22日补办了该房屋的不动产权证书，房屋产权证号为京（2017）丰不动产权第XX**号。诉争房屋系刘某于2003年9月4日分别从刘某、王某处购买，房屋产权登记申请书上显示诉争房屋为北房三间43.6平方米，东房二间20.8平方米。房屋购买后一直由张某居住至2017年9月9日刘某将其赶走，刘某自述现诉争房屋由其朋友居住。对于诉争房屋的购买、房款交纳、房屋手续办理的具体情况，双方各执一词，张某认为从看房、选房到房款交纳都是其所为，只是最后因为其没有购房资格，将房屋登记在刘某的名下；刘某对张某的陈述不认可，其称房屋购买的全过程均系其自行操作，房款也系其自己支付。

          关于购房方式及购房款支付问题，张某主张诉争房屋系其通过名为万业房地产经纪中心的中介机构购买，房款共计19.2万元，直接交给中介机构，其中包括支付定金2万元、支票形式支付13万元、剩余房款4.2万元其以欠条形式在办理房屋所有权证后付清，为证明其主张，张某提交了其自述是中介机构经办人员签字的收条一份，其上载明：“万业房地产经纪中心收到张某购丰台区××68号私产房款支票（支票号××）农村信用合作社款壹拾叁万元整”，及张某自书的欠条一份，其上载明：“今欠万业购房款4.2万元整，此款待到房产权本办清后，本到款清。”刘某对此不认可，其认为购房是其直接与卖方协商，而非通过中介机构，房款共计19.5万元，其中定金现金2万元和支付部分房款的10万元支票是其交给张某，委托张某办理的，房屋余款是其在办理房屋过户时在不动产交易中心直接交给卖方的，为证明其陈述，其提交了张某于2003年3月20日手写的一份收条，载明：“领转财支票10万，购房款，1050元毛石款，丰益花园用，两张。今收到现金贰万元整，用于支付购房定金”。张某认可该收条的真实性，但认为其里面体现的款项与本案诉争房屋无关。

        关于房屋购买后的翻建、装修、添附问题，购买诉争房屋时，东南街68号院内仅有北房三间、东房二间。张某自述其将北房南侧墙体拆除后向南拓宽了2米宽的走道，将东房房顶改为平顶，并在院内加建了其他若干间房屋；刘某不认可张某的陈述，其认为其在北房西侧加建一间、东房北侧加建一间、南侧加建三间，张某将北房三间南墙推倒，整体向南扩建，东房二间的房顶改为平顶，并向南、北扩建。

        张某主张其系借名买房，其与刘某之间无书面借名合同，双方是口头约定，但刘某不认可双方存在借名关系，认为房屋系其个人出资购买，只是给张某借住。张某现无在京购房资格。

        一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，在双方无书面借名合同的情况下，张某主张其与刘某之间存在口头约定，系事实上的借名买房合同关系，但根据其提供的证据材料不足以证明其系诉争房屋的实际出资人，亦不足以证明其与刘某之间存在借名买房的合同关系，且根据法院对现场的勘验和当事人的陈述，部分房屋的房屋结构已经发生了改变，再考虑到2003年购房时北京市政府尚未出台外地户籍人员房屋限购政策，张某陈述其不具备购房资格借用刘某名字购房在逻辑上不合理，故对于张某要求确认该房屋的所有权归其所有以及要求对方协助其办理房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院于2018年7月判决：驳回张某的诉讼请求。

         法院二审期间，张某提交日期为2018年5月8日的视频资料、用户名为北京永盛延军装饰中心的客户对账单，欲证明诉争房屋是其出资从中介机构处购买。刘某称该视频资料不属于二审新证据，视频没有显示说话人的头部，有偷录的嫌疑，且说话人既非房主，亦非参与卖房的人，不是直接证据，不能证明张某的证明目的；客户对账单无法显示房款的支付情况，不能证明张某的证明目的。

         法院经审理查明：关于借名买房的原因，张某称2003年非典，特殊时期外地人不能进京，其无法办理暂住证，且其没有社保，无法以其本人名义购房，故经刘某同意，借用刘某名义购房。刘某对此不予认可，称其因借房给张某夫妇居住与其爱人产生矛盾，为了解决妹妹的居住问题，其购买诉争房屋借给张某夫妇居住。一审中，张某申请证人何某出庭，欲证明诉争房屋是其出资购买。何某到庭称其与张某是发小，刘某曾和其说过诉争房屋是张某购买的，让其装修装好一点。

         关于房款支付问题，张某称支付购房款的发票系其作为法定代表人的北京永盛延军装饰中心出具。刘某称该公司是其出资注册并负责管理。张某认可其与张某共同开办有公司。对于其2003年手写收条中领取的支票和现金，一审中，张某称春节前其准备去银行拿钱，所以做了记录，其当时想买南宫小别墅，没买成，是其从其岳父处领取，其岳父帮其管理钱。二审中，张某称上述款项系刘某给其的用于购买云岗房子的钱，但没买，其将钱还给了刘某，收回了收条，刘某将其打出房屋后，从屋里翻走了收条。

         关于诉争房屋房产证的持有问题，张某称诉争房屋的房产证一直在其手中，在2009年1月8日签订第二份协议书的时候，其将两套房屋的房产证和钱交给了中间人陈燕飞。刘某对此不予认可，称其一直持有诉争房屋产权证，签订三份协议后，为履行协议才将产权证通过陈燕飞交给张某。

        法院另查明，刘某（甲方）与张某（乙方）于2008年1月1日签订《协议书》，该协议中载明：“经甲乙双方协商，关于三处房产及过户事宜达成协议如下：一，原刘某名下的北京市东城区××50号房产证及北京市丰台区××68号房产证和土地使用证同意过户给张某，其过户手续由张某负责办理。在办理过户手续中刘某协助办理（办理两场房产的所有费用由张某支出）。二，原张某名下的北京市丰台区××2号院2号楼1705室房产证同意过户给刘某，一切过户手续由刘某负责办理。在办理过户手续中张某须协助办理（办理此房产的费用由刘某支出）……五，从2001年至2008年1月1日期间双方无任何经济及账目纠纷。……”

        刘某（甲方）与张某（乙方）于2009年1月8日签订《补充协议书》，该协议中载明：“经甲乙双方友好协商，本着自愿的原则，就北京市丰台区××68号、丰台区1705号（楼房）、东城区××五十号三处房产及相关费用账目在2008年1月1日协议的基础上达成如下补充该协议：1.甲乙双方自2000年1月至2008年1月期间所有费用账目欠款全部结清，无任何纠纷。2.房屋过户时间：……”

         刘某（甲方）与张某（乙方）于2009年5月19日签订《协议书》，该协议中载明：“经甲乙双方友好协商，本着自愿的原则，就有关房产及工程款纠纷事宜达成协议如下：1.甲方将东城区××50号房屋产权变更为乙方所有，并于2009年6月20日前完成过户，过户手续由乙方办理。届时如果乙方未能办理过户手续，应于2009年8月20日前将房屋变卖，所得价款归乙方所有……。2.甲方将丰台区××68号房屋产权变更为乙方所有，并于2009年6月20日前完成过户，过户手续由乙方负责办理，相关费用由乙方承担。3.……。4.甲乙双方在办理上述三套房屋的相关过户和委托拍卖等手续时，应提前2天通知对方，按有关部门的规定，积极提供相关房产证、身份证等证件和有关资料，并签署相关文件，其中，甲方应于2009年5月25日前，将东城区××50号房屋和丰台区××68号房屋产权证交给对方。……”

        张某持2009年5月19日签订的《协议书》于2009年12月起诉刘某至法院，要求刘某协助其办理东城区××50号房屋的权属变更过户手续。张某提起反诉，要求撤销该协议。法院判决驳回了双方的诉讼请求。刘某不服上诉至法院，法院认为该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行，刘某要求撤销该协议的主张，缺乏事实和法律依据，判决驳回上诉，维持原判。法院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实无异。

李松律师（18610907432）认为

        当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案中，张某主张其与刘某之间存在借名买房的关系并据此主张诉争房屋归其所有，刘某对此不予认可，张某应就双方之间存在借名买房关系承担举证证明责任。但是分析本案的证据，首先，张某并未提供如借名协议等直接证据证明双方之间存在借名买房的约定；张某与刘某所签订的三份协议书中，虽明确载明了刘某应将诉争房屋产权变更至张某名下，但其中并未载明变更的原因系基于借名买房；其次，刘某虽就其主张提交了中介人员书写的收条、证人证言等证据予以佐证，但刘某就其主张亦提交证据。该证据显示2003年3月20日张某曾领取10万元的支票用作购房款以及领取2万元现金用于支付购房定金，而张某就上述款项的来源和用处的陈述，一、二审不一致；证人何某自述其与张某系发小，其证言证明力较差；再次，本案中，刘某作为登记的所有权人亦持有购房合同等，张某称其一直持有诉争房屋的产权证，但日期为2009年5月19日的协议书中明确载明了刘某有将诉争房屋产权证书交给张某的义务。最后，张某系刘某之妹夫，协议书显示双方之间存在经济纠纷且张某自述其与刘某曾共同开办有公司，在此情况下，张某所述房屋出资情况、居住使用、翻建、装修等情况不足以说明双方之间存在借名买房的关系。综合上述分析，法院认为，根据张某提交的现有证据不足以证明其与刘某之间存在借名买房关系。其基于借名买房要求确认诉争房屋归其所有以及刘某协助其办理过户手续，一审法院不予支持，并无不当，法院予以维持。

         关于张某所述协议书以及另案判决的问题，法院认为，另案系张某要求刘某履行双方之间于2009年5月19日签订的协议书，而本案系其基于借名买房提出相关诉请，两案情况并不相同，其要求法院参照处理，缺乏依据，法院不予采纳。

       综上所述，张某的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。