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借名买房纠纷案例

仅有借名买房协议,没有其他证据,不能认定借名买房

发布时间:2020-01-20 浏览:

        李松律师专注于房地产法及建设工程领域的研究和应用,精通借名买房、楼盘确权、商品房集体维权、建设工程合同、已购公房、婚姻房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、矿产资源等各类房地产案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队,该团队系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。公众号:北京房产律师李松
           原审法院查明,原告为支持其主张,提交双方于2009年8与27日所签协议书一份,证人许某证明一份,申请证人马某、刘某、温某出庭作证,提交三份证人证言,提交2015年行政诉讼案件中定兴县政府的答辩状,高碑店人民法院行政判决书,诉争房屋的房产证(1997年发证,未显示共有人),诉争房屋的产权档案,被告补领房产证的档案手续,实际房本一直在原告手里。被告质证称,协议书除了吴某签字是被告本人,其他都是原告写的,被告不认可,2008年到2010年原告干工程,被告给他跑材料,原告经常让被告签字,当时楼房涉及到农村平房,平房是由被告花1万元买的原告的,该楼房一开始是被告装修的,被告的女儿在高碑店上学,被告夫妻有时来住,被告平常也不来高碑店,就叫原告住着,对这份协议不认可;关于证人许某的证明,是被告将钱给了原告,原告给交的,副食品公司的经理、副经理与原告的关系不一般,对他们的证言不认可;对1997年的原始房产本、产权档案、补领房产证的档案认可,这都证明房屋是被告的;行政判决书未生效,对答辩状认可,也不能证明被告是将原告的平房私自改的;关于三个出庭证人,温某是给原告装修的,关系是不错,原告是2002年开始入住的,并不是全装,对此证言不认可,刘某是否一直在那儿住无法证明,而且现在1楼2楼都是原告占着,对此不认可,马某在3号楼住,一开始也不认识,对此证言不认可;原告的证据都指向房屋是被告的,票据、房本都是被告的。被告提交如下证据:诉争房屋的购买票据、对诉争房屋于2014年9月24日办理的房产本。原告质证称,这1999年11月29日的票据原来是在我家锁着,他将锁撬了拿走的,其他两个票据就已经够房款了,我不认可,这是交小房的钱;被告提交的房本是向房管部门做虚假陈述骗来的,前两个票据是楼房款,小条票据是副食品公司欠原告的钱,抵顶小房钱了,这些证据也不能证明房屋是被告的。以上事实有当事人陈述、协议书、证人证言、购房票据等证据予以证实。
原审法院认为,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律          另有规定的除外。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案诉争楼房房权证登记的所有权人为被告吴某,原告虽提交协议书、房权证及证人证言,但不足以对抗房产登记的效力。现原告要求确认诉争房屋归其所有,法院对此不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条之规定,判决如下:驳回原告吴某的诉讼请求。案件受理费100元,由原告负担。
         判后,吴某不服,提起上诉称,一、一审判决认定事实不清。2009年协议书是客观真实、合法有效的,理由为:1、诉争房产2001年初始登记是被上诉人个人财产,遗失产权证个人申请表中的产权人为被上诉人,申请人为被上诉人夫妻,这足以说明被上诉人妻子对诉争房产2001年登记为被上诉人个人财产是知晓并认可的;根据婚姻法的规定,被上诉人处分其个人财产,其妻子无权干涉;2、被上诉人主张协议非其真实意思表示,但未提供任何证据证实,其一审答辩状中“农村平房他不再搀和了,我才签字”的陈述说明被上诉人对协议内容是完全知情的;3、被上诉人是采用欺骗手段,将本应属于上诉人的房产登记在被上诉人夫妻名下;4、被上诉人多年来未向上诉人索要过房产证,也从侧面印证了房产是上诉人所有、协议书客观真实的事实。而一审法院在被上诉人没有提供任何证据的情况下,对于2009年协议书因何无效、因何不能对抗房产登记未做出令人信服的论辩,明显认定事实不清。二、一审判决适用法律错误。房屋产权登记是登记机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明,并不创设具体的权利义务关系,当事人是否享有不动产的权利仍取决于当事人之间的民事实体法律关系,法律是以合同效力确定物权效力与归属的,上诉人才是实际产权人。本案适用《物权法》第9、17条的规定,忽略了变更不动产物权合同的存在,显然不当。本案中的协议书属于借名买房合同,属于无名合同,受合同法调整,而该协议书系当事人真实意思表示,不违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效。而且上诉人提交的证据证明力明显大于被上诉人,足以对抗不动产登记的效力,应依法认定上诉人是事实上的所有权人。三、一审审理违反法定程序。上诉人在申请证人出庭作证时,对因身体××原因无法出庭作证的证人证言一并申请法院对证人证言进行调查核实,但一审法院既未进行核查,也未做出不予准许的通知,违反法定程序,对上诉人的合法权益造成了重大损害。请求二审法院撤销原判,查明案件事实,依法改判,一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
         被上诉人吴某答辩称,一审认定事实清楚,证据充分,程序合法,请求二审法院驳回上诉,维持原判。
         二审审理过程中,上诉人提交了两份证明,一份为张惠萍的证明,一份为王淑芹的证明,证明目的为上诉人吴某是诉争房产的实际居住人、付款人。被上诉人吴某对上诉人提供的上述证据的质证意见为,1、张惠萍应该出庭作证,对其作证说没有见过被上诉人吴某不是事实,吴某见过张惠萍;对其证实的吴某与吴玉成承包工程的事实没有异议,但对于他们之间怎么折抵房款,吴某不知道。2、认可王淑芹的证明,但其只证明了吴某在那里居住,不能证明产权问题。
        二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
李松律师(18610907432)认为:
          本案诉争房屋登记在被上诉人及其妻子名下,上诉人主张诉争房屋归其所有,但与房屋权属登记相矛盾,故上诉人需提交充分的证据证明房屋权属登记不真实或存在错误,本案中上诉人所提交的证据并不能对此予以证实。关于上诉人主张其曾与被上诉人约定诉争房屋归其所有的问题,针对其该主张上诉人除提供了一份被上诉人予以否认的协议外,并未提供其他证据加以证实,其理应承担举证不能的法律后果。另外,上诉人虽主张其一直在诉争房屋居住,但这一事实并不能成为其对房屋享有所有权的依据。关于上诉人主张的借名买房问题,上诉人自认其与被上诉人于2009年8月27日签署协议约定诉争房屋归其所有,但直至2014年9月24日被上诉人补办房屋所有权证书,在长达五年多的时间里,上诉人并未要求被上诉人协助办理房屋过户手续,明显不符合常理,故上诉人主张诉争房屋归其所有的理据不足,法院不予支持。关于原审程序是否违法问题,一审法院虽未对上诉人的调查核实申请予以处理,但对于上诉人申请中所涉及的证人证言均在一审庭审中组织双方进行了质证,并没有影响上诉人程序权利的实现,故上诉人该主张不能成立,法院不予支持。综上,上诉人的上诉理由依法均不能成立。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。
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