李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻继承房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
原告张某向本院提出诉讼请求：
         1.判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令被告退还已收取的50万元；3.判令被告支付违约金674000元。
          事实和理由：原告与被告于2016年9月1日签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定被告将坐落在宣武区XX房屋卖给原告，该房屋所有权证号为：京房权证优宣私字第XXXX号，房屋总成交价为337万元，签订本合同当日，原告向被告支付30万定金，原告申请抵押贷款200万元，其他款项分两次向被告支付，第一次于网签后一日内支付20万元，第二次于过户前一个工作日支付87万元。双方还约定：最晚于签合同之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记手续，因被告原因致使原告未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，原告有权单方解除合同；如果原告选择继续履行合同的，被告应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，被告按原告全部已付款的每日万分之五向原告支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向原告支付。合同签订后，原告如约支付了30万元定金，双方随后办理网签，原告在网签后支付了20万元。后因购房政策的变化，首付款不得低于50%，因此原告无法办理200万元的贷款。故原告只能提高支付金额，因此在办理过户前，原告按照合同约定筹款144万元，通过资金监管的方式划转了该房款。但被告没有按照约定于第二日协助原告办理房屋所有权转移登记，经原告多次催告，被告至今不予配合。
被告兰某辩称：
         不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、不同意承担违约责任，被告并没有违约。被告一直在履行合同，因为遇到困难原告与被告才签订的补充协议，追认前面的合同是长期有效的，同时在原被告及中介公司签订的居间服务合同中约定，三方均对涉案房屋真实情况了解。二、因为房屋买卖的手续是中介办理的，原告与被告共同授权中介公司办理房屋核验，房屋无法过户的责任应当由中介机构承担。三、如果解约，我方同意退还钱款，但不承担违约责任。
第三人我爱我家公司述称：
          对于被告所称房屋信息审核是我公司责任，我公司不予认可。根据建委规定，在买卖合同签订后，我公司已对被告房屋进行房源核验，且已经通过，同时办理了网签手续，建委审核通过证明房屋是可以交易的。直至过户时建委才告知我公司该房屋需要办理央产上市手续，故对于目前无法过户并非因我公司故意隐瞒或禁止审核导致，故原告要求我公司承担责任无依据。
本院经审理认定事实如下：
          北京市西城区（原宣武区）XX号房屋于2008年8月5日登记在兰某名下，该房屋性质为按经济适用住房产权管理的房屋。2016年9月1日，兰某作为甲方（出售方），张某作为乙方（买受方），双方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定甲方将其坐落在北京市西城区（原宣武区）XX号房屋出售给乙方，双方对涉案房屋性质的约定为按经济适用住房管理的房屋，并在已购公有住房央产处划有对勾，约定甲方需提供《在京中央单位已购公房表更通知单》。经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为3370000元，乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金人民币300000元，定金通过自行交接方式划转。乙方选择商业贷款，拟贷款金额为人民币2000000元，甲乙双方一致同意，乙方分2次向甲方支付定金与拟贷款金额外的所有成交总价款：第一次，于网签后1日内，乙方向甲方支付人民币200000万元，资金通过自行交接方式划转；第二次，于过户前1个工作日，乙方向甲方支付人民币870000元，资金通过资金监管方式划转。甲方应当在过户后1日内将涉案房屋交付乙方。甲、乙方双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。双方在合同中约定：“……第九条、权属转移登记。……（二）因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。1、如乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定……第十一条、合同解除条款。……（二）如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面方式进行。本合同自乙方向甲方发出书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金……”。当日，兰某向张某出具定金收据，载明其收取涉案房屋定金300000元。
         兰某作为甲方（出卖方），张某作为乙方（买受方），我爱我家公司作为丙方（见证方）三方签订《补充协议》，约定：“……第二条、由于国家政策或上述房产原产权单位原因，造成该单位职工住房档案没有建立完备，导致上述房产暂时无法确定产权登记的具体时间，经甲乙双方友好协商，同意按照以下方式解决：甲乙双方于2016年9月1日签订的《买卖合同》及甲、乙、丙三方签订的《履约服务合同》长期有效，直至交易房产转移完毕。在房屋产权转移之前，如需要向产权单位或物业补交的超标费用或任何其他费用（本协议另有约定的费用除外）均由甲方承担，该笔费用自丙方发出书面通知要求甲方交款的五个工作日内交清……”，上述《补充协议》落款时间书写为2016年9月2日。2016年11月，兰某与张某签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号XXX）。2016年11月25日，张某通过银行转账方式向兰某支付购房款200000元。2016年11月30日，张某向存量房监管交易资金账户中转入1440000元。同日，张某交纳涉案房屋的土地出让金、契税及印花税。
          2016年12月25日，张某向兰某发送微信内容为：“兰某姐，李某刚才给我们回了电话，说短期内应该是办不成了，同意元旦咱们三方坐在一起办理退款。您手里的20万元请尽快筹措并归还。”兰某当日回复内容为：“好的，我尽快想办法”。
         后张某向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，立即配合原告办理房屋权属登记手续；2.判令被告支付原告自2016年11月30日起至实际产权转移登记之日止的违约金（每日按970元计算）。诉讼过程中，张某将其诉讼请求变更为：1.判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.判令被告退还已收取的50万元；3.判令被告支付违约金674000元。兰某以其答辩意见不完全同意张某的诉讼请求。
          另查，一、庭审中，兰某提交《履约服务合同》、《居间服务合同》证明原告与被告共同委托中介办理涉案房屋买卖手续；张某、我爱我家公司认可上述合同的真实性。二、庭审中，兰某提交我爱我家公司工作人员李艳花的身份证照片、转款证明和收条、网页截图以及公证书，证明被告为办理涉案房屋的上市交易经过三方沟通给中介工作人员李艳花30万元，并且原告对此事系知情。张某认为上述款项是兰某与他人之间的关系，与张某无关，真实性无法核实；我爱我家公司认可上述证据的真实性，但认为上述证据中的收条以及转账记录是李艳花与兰某私下办理，因办理央产房上市系兰某自身义务，并非我爱我家公司的服务范围，公司并未另行收取款项。三、庭审中，诉讼过程中，张某称其所主张的违约金系基于利息损失及房屋溢价所造成损失，兰某不同意支付违约金，并认为张某不存在损失情况。张某为证明其损失程度申请对涉案房屋于2017年7月4日的市场价值进行评估鉴定，经本院委托由北京中建华房地产土地评估有限责任公司出具《2017-ZJH-房-房评-0651号房地产估价报告》，涉案房屋按照一般装修的评估价值为456.62万元。兰某认为张某该项鉴定与本案无关，亦不同意支付违约金及鉴定费用。四、庭审中，兰某为证明张某对涉案房屋需要办理完善上市手续系明知提交了《补充协议》，指出该协议第二条中明确约定房屋买卖合同及履约服务合同“长期有效”；张某认为该条约定中的合同长期有效的约定与双方签订的房屋买卖合同的时间节点并不矛盾，且未变更兰某的主要义务；我爱我家公司称约定长期有效是因兰某称涉案房屋为央产房需要办理上市手续，当时无法确定时间，所以签订“长期有效”是针对办理央产房上市事宜，办理央产房上市后三个月内，办理完毕房屋过户，但上述约定系基于兰某承诺涉案房屋能够上市而进行约定，但原产权单位明确表示不同意出售涉案房屋，该条款约定就没有意义了。
         经询，兰某认可涉案房屋原产权人为光明日报社。本院至光明日报社房屋管理处进行询问，该处工作人员明确表示涉案房屋为央产房，且是按照经济适用住房管理的房屋，依据中直机关的相关政策不得进行上市出售，该单位亦不同意兰某对涉案房屋进行出售。
         上述事实，有当事人的陈述、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《履约服务合同》、《居间服务合同》、《2017-ZJH-房-房评-0651号房地产估价报告》、（2017）京信德内民证字第05926号公证书等在案佐证。
法院判决：
          一、解除原告张某与被告兰某于二〇一六年九月一日签订就北京市西城区（原宣武区）XX号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。
         二、解除原告张某、被告兰某及第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司于二〇一六年九月二日签订就北京市西城区XX号房屋签订的《补充协议》。
          三、自本判决生效之日起七日内，被告兰某返还原告张某购房款五十万元。
          四、自本判决生效之日起七日内，被告兰某支付原告张某违约金六十七万四千元。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
          依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。当事人对合同变更内容约定不明确的，推定为未变更。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约金时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的方法。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。
          本案中，兰某与张某签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及其二人与我爱我家公司的《补充协议》，系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效合同。兰某所售房屋为按照经济适用住房管理的央产房，而央产房的上市需要兰某取得《在京中央单位已购公房变更通知单》。涉案房屋的原产权单位明确表示不同意兰某将涉案房屋进行上市交易，兰某直至庭审辩论终结亦未取得《在京中央单位已购公房变更通知单》，涉案房屋无法办理产权转移登记手续，双方之间房屋买卖合同无法继续履行，故对于张某要求解除双方之间的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及其二人与我爱我家公司的《补充协议》的诉讼请求，故予以支持。
          兰某作为涉案房屋的出售人，应当对出售房屋情况及是否具备出售条件为明知，兰某在未征得原单位产权同意的情况下即与张某订立房屋买卖合同，并因其未能取得《在京中央单位已购公房变更通知单》致使合同无法继续履行，故兰某应当返还张某已付购房款500000元并承担相应的违约责任。对于张某主张兰某支付违约金674000元的诉讼请求，兰某称张某对于办理涉案房屋的上市手续繁琐系明知，并通过签订《补充协议》确认双方之间的买卖合同长期有效，故而兰某并未违反合同约定。但，兰某所提交的证据不足以证明张某对原产权单位不同意其出售涉案房屋系明知，并应当指出，《补充协议》约定房屋买卖合同及履约服务合同长期有效的前提是“由于国家政策或上述房屋原产权单位原因，造成该单位职工住房档案没有建立完备，导致上述房产暂时无法确定产权登记的具体时间”，但涉案房屋系因原产权单位不同意进行上市出售，与上述合同约定情形并不一致。同时，当事人在《补充协议》中所约定的“长期有效”对合同履行期间的约定并不明确，故应依法推定双方未变更合同的履行期限。因兰某未能提供《在京中央单位已购公房变更通知单》，致使涉案房屋无法按约定办理权属转移登记，故兰某应当按照约定向张某支付违约金。