李松律师（18518071489）专注于房地产法研究和应用，精通借名买房、房屋确权、二手房、商品 房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻继承房屋、拆迁安置房、房地产合作开发、土地转让、承包纠纷、等各类房地产纠纷案件的处理。李松律师于2008年创立了李松房地产律师团队，该团队系国内较早建立的、只专注于房地产诉讼领域的精英律师团队。公众号：北京房产律师李松
董某在原审法院起诉称：
         2012年10月13日，经北京链家房地产经纪有限公司介绍，由姚某作为翟某英的代理人，与我就北京市海淀区14号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。《北京市存量房屋买卖合同》第十条第一款约定，双方当事人同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。《补充协议》第五条以及《关于央产房上市交易的承诺书》中约定，翟某英应于2012年12月3日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》。合同签订当日，我依约支付了定金5万元，向中介公司支付了6万元中介费，姚某将房屋钥匙、电卡等交付给我，并告知我可以进行装修。2013年3月，由于办理房屋上市手续需要，姚某和我到物业公司办理了物业交割及北京市居民供暖采暖交割。我家庭原有2套住房，为了购买诉争房屋，在签订合同后我将丰台区理想家小区的一套住房出售，并已交付、过户给他人。2013年4月初，我对诉争房屋进行了装修并入住。2013年5月中旬，翟某英要求链家中介公司的业务员王某阳向我转达要求在原合同价款250万元的基础上涨价110万元，理由是办理上市交易手续时间已时隔半年，房屋市场价格上涨，若我不答应涨价要求，其将与第三方进行买卖交易。王某阳对此进行了录音并交给了我。2013年6月中旬，王某阳告知我，翟某英已经办理完二机部要求的所有上市必要手续，要求双方重新签订涨价后的房屋买卖合同之后才能共同去办理上市手续。但时至今日，翟某英仍未办妥房屋的上市手续，亦未过户给我，为维护我的合法权益，故起诉请求判令翟某英继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，办理北京市海淀14号房屋的上市手续以及房屋权属转移登记手续。诉讼费用由翟某英承担。
翟某英在原审法院答辩称：
         我不同意董某的诉讼请求。《补充协议》第二条第3项约定，董某应于2013年1月15日前将首付款180万元以资金监管的方式支付给我，但董某未按约定时间向我支付首付款，而且至今董某未向我支付除5万元定金外的任何其他款项。《补充协议》第二条第6项约定，双方应当在2012年10月15日前自行办理物业交割手续，丙方陪同，这是为了我能够顺利提交《中央在京单位已购公房上市出售登记表》以使房屋符合出售条件。可见，办理物业交割并不代表董某可以擅自入住侵占房屋并进行装修，董某的行为侵害了我的根本利益。虽然办理了物业交割，但近两年的暖气费仍由我方交纳，实际上董某也未认同房屋的权属发生转移。我也不认可董某所述的我要求涨价的情况，我长期在国外，而且我的委托代理人从未向任何人提过涨价一事，因为董某迟迟不支付合同中约定的购房款，我的委托代理人早已经向中介公司提出了解除原买卖合同，如果董某再购买此房，须另行签订买卖合同。《补充协议》第三条约定，本交易所涉及的税费全部由董某承担，但在签署网签登记合同时，董某串通中介，将房屋成交网签价格写为180万元，与实际交易价格不符。其违反法律规定，恶意逃税，我保留向司法机关举报的权利。
一审法院审理查明：
         翟某英系位于北京市海淀区14号房屋（以下简称14号房屋）的所有权人，该房屋性质为中央在京单位已购公有住房，原房屋产权单位为中国核工业集团公司。
         2012年10月13日，经北京链家房地产经纪有限公司（居间方，丙方）居间，翟某英之儿媳姚某代翟某英（出卖人，甲方）与董某（买受人，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定翟某英将14号房屋出卖给董某，房屋成交价格为250万元。其中，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》第四条第（四）款约定：“买受人采取下列第1种方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1、买受人向出卖人支付定金，定金金额为￥50000元，人民币（大写）伍万元整，（不高于成交价格的20%），定金支付方式为【直接支付给出卖人】／【存入专用账户划转】。2、……。”第四条第（五）款约定：“关于贷款的约定，买受人向居间机构指定的银行申办抵押贷款，拟贷款金额为￥（空白）元，人民币（大写）（空白）元整。……。”第五条约定：“……在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。……。”第九条约定：“税、费相关规定本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见补充协议。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳；政策中未明确缴纳方的，由【出卖人】【买受人】缴纳。”第十条约定：“权属转移登记（一）当事人双方同意，自本同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。……。”《补充协议》约定内容为：“第一条成交价格甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总价为人民币（大写）贰佰伍拾万元整，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定1、定金：乙方于2012年10月13日向甲方支付定金人民币（大写）伍万元整，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。2、房屋评估：甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。3、首付款：乙方于2013年1月15日前将首付款人民币（大写）壹佰捌拾万元整［该金额包含乙方已支付的全部定金人民币（大写）伍万元整］以资金监管的方式支付甲方。4、申请购房贷款：甲乙双方应于接丙方通知后五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。5、权属转移登记：甲乙双方同意，在贷款机构签发批贷函后五个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。……。6、物业交割：甲乙双方应当在2012年10月15日前自行办理物业交割手续，丙方陪同。……。第三条税费的承担甲乙双方同意，本交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳。第四条违约责任……。第五条其他1、在甲乙双方各自提供的证件等资料真实有效、并积极配合的前提下，丙方按照国家政策规定协助双方完成交易。2、本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》约定不一致的，均以本协议为准。3、……。关于央产房的约定：甲方应于2012年12月3日前取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》；如未能按期取得，则应承担相关责任。……。其他约定：因甲方需办理房屋出售委托公证事宜，乙方需出售自身房产用于支付购买上述房产首付款，因此导致不能按规定时间办理手续，则甲乙双方应提前15个工作日提出时间顺延主张，具体顺延时间甲乙双方另行协商。”
         同日，姚某签署了《代理人关于代理权的承诺书》，内容为：“本人姚某（身份证号：×××）受翟某英（身份证号：×××）的合法委托，代其出售坐落于北京市海淀区14号之房产并签署相关合同文本。本人谨在此郑重承诺：本人代理出售上述房产并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权，并保证在签约后26个工作日内提交委托人亲笔签字的《授权委托书》或公证的《授权委托书》。若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担相关法律责任。”姚某代翟某英签署《关于央产房上市交易的承诺书》内容为：“本人翟某英（身份证号：×××）是坐落于北京市海淀区14号之房产的房屋所有权人。本人谨在此郑重承诺：本人出售的上述房产符合央产房上市交易条件，并保证在签约后35个工作日内提交《中央在京单位已购公房上市出售登记表》。若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担相关法律责任。”姚某代翟某英与董某签订《网签信息表》，该表记载：房屋性质为央产房，网签价格为180万元，资金划转方式为通过银行监管，贷款方式为商业贷款，金额为60万元，贷款年限为10年，网签必备证件为房产证复印件、客户家庭成员信息表、授权委托书复印件、买卖双方身份证复印件、央产房需提供央产房上市登记表、购房人声明、公证书。2012年10月13日，姚某将14号房屋钥匙、水电卡交付给董某，后董某对14号房屋进行了装修并居住至今。2012月10月20日，董某之夫孟飞飞通过汇款给翟某英之子冯晓彦的方式向翟某英支付了购房定金5万元。姚某代翟某英于2012年10月13日出具了收到5万元定金的收据。2012年11月28日，翟某英签署《委托书》，委托其儿媳妇姚某全权办理14号房屋的出售事项，委托期限自签字之日起至委托事项办完或书面撤销之时为止，委托事项包括：“到房管局查阅与该房地产相关的一切档案材料、代办房屋出售所涉及的央产上市手续、代为办理该房地产的立契过户、权属登记相关一切手续、代办该房地产的产权过户、税务登记、缴纳有关税费等一切手续、转让房产过程中，有权代为接受询问并签署文件、协助买方办理公积金贷款、商业贷款手续、代收房款并签署相关文件、代为办理房产交易资金托管或资金监管手续并签署资金托管或资金监管协议及相关文件、代为办理房产交易涉及的托管或监管资金解冻手续、代为办理房产交易资金从解冻账户中的转出并签署相关文件、如上述房地产买卖交易未达成需要终止时，代为签署解约协议及办理相关手续、代为办理物业交割手续并签署相关文件、代为办理水、电、燃气等的过户手续并签署相关文件、代为办理转让上述房产过程中的其他事项并签署与转让上述房地产有关的文件。”2012年12月7日，中华人民共和国驻纽约总领馆对上述《委托书》进行了认证。
         2013年3月11日，董某与北京首华物业管理有限公司物业一处物业站签订了《售后交易房屋管理协议书》，并与北京首华建设经营有限公司签订《北京市居民供热采暖合同》，办理了14号房屋的物业、供热采暖交割事宜。2013年5月中旬，姚某口头向北京链家房地产经纪有限公司的员工王某阳表示要将14号房屋价格上涨，并要求王某阳与董某就房屋涨价一事进行协调。2013年6月30日，姚某口头向孟飞飞表示要将14号房屋价格每平方米涨至5.2万元，但后双方未就涨价事宜达成一致。之后，翟某英未办理取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，亦未向董某提出要求顺延该登记表的办理时间，导致双方未进行网签，董某未支付首付款，双方亦未办理贷款手续及房产过户手续，双方因此产生纠纷。另查，除了14号房屋，翟某英名下另拥有位于北京市海淀区3号房屋1套。董某与其丈夫孟飞飞均为北京市户籍，截止至2014年3月4日，董某名下拥有位于北京市丰台区2603号房屋1套，孟飞飞名下没有产权住房。
         诉讼中，关于14号房屋原产权单位中国核工业集团公司是否配合办理房屋上市交易和产权过户手续，北京市海淀区人民法院向中国核工业集团公司发出协助调查函，中国核工业集团公司收到上述函件后，于2014年4月25日向法院复函，复函内容为：“北京市海淀区人民法院：你院2014年4月21日协助调查函，我单位于2014年4月23日收悉。你院受理的原告董某诉被告翟某英房屋买卖合同纠纷一案，即北京市海淀区14号房屋，该房屋被告翟某英已按房改政策购买，属私产，按照相关规定，符合上市交易条件。我单位执行法院的判决，协助配合办理该房屋的上市交易相关手续。特此复函。”
         本案中，关于翟某英转让14号房屋的个人所得税计征问题，北京市海淀区人民法院向北京市海淀区税务局第二税务所进行了核实，相关负责人明确表示14号房屋系央产房，属已购公有住房，只有出卖人提供相应凭证用以核实原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款、原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费，个人所得税才按照转让所得的20%计征。
         庭审中，董某提供中介公司的员工王某阳与姚某的对话录音证明姚某同意并知道其对房屋进行装修的情况。翟某英对录音的真实性予以认可，但否认同意董某对房屋进行装修，对此，翟某英未提供相反证据。翟某英提供2013年-2014年供暖费发票证明自董某入住后其代为垫付了供暖费2097元，并表示若合同继续履行，则要求董某承担该笔费用。董某对供暖费发票的真实性及证明内容均予以认可，并同意承担2097元的供暖费。经询问，翟某英称其负责办理央产房上市交易登记手续，但由于其爱人去世了，需要去四川省开具许多相关证明，手续相当复杂，因此和中介公司多次表示不想再继续履行合同，要求解除合同。董某否认翟某英及中介公司向其提过解除合同一事。双方均认可在合同履行过程中双方彼此之间未曾沟通过央产房上市交易登记手续、首付款支付等事宜的进展情况，都是各自与中介公司沟通相关事宜，但双方未就相关事宜达成新的一致意见。经再次询问，翟某英当庭表示无法提供其与中国核工业集团公司的房屋买卖合同契约及相应的购房发票、凭证等用以核实房屋原值的材料，亦明确表示不同意继续办理14号房屋的央产房上市交易登记手续。关于首付款支付方式，双方认可资金监管指的是在双方进行网签后，由董某向海淀区建委指定账户汇款，之后双方办理房屋过户，待房屋过户后首付款从海淀区建委指定账户中划入翟某英的账户。经释明，翟某英在提起要求董某一次性支付剩余房款245万元之反诉后，又撤回了反诉请求，但其表示若合同继续履行，则要求董某一次性支付剩余房款245万元。董某同意且表示有经济能力一次性支付剩余购房款245万元，并于2014年6月16日向北京市海淀区人民法院交纳了245万元的保证金。
         原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《代理人关于代理权的承诺书》、《关于央产房上市交易的承诺书》、《网签信息表》、《委托书》、定金收据、通话录音、户口本、中国核工业集团公司的复函、供暖费票据等证据在案佐证。
一审法院判决认为：
         依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效协议，双方均应遵守履行。按照双方约定的合同履行先后顺序，翟某英应当先办理央产房上市交易手续，取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，后双方办理房屋买卖网签，网签的同时董某通过资金监管方式支付首付款，之后双方共同办理贷款申请手续，在贷款机构签发批贷函后双方办理房屋所有权转移登记手续。由此可见，翟某英负有先履行办理央产房上市交易手续，取得并提供《中央在京单位已购公房上市出售登记表》之义务。但是根据查明事实，在合同履行过程中，翟某英未取得并提供《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，导致双方无法自行继续履行合同，而且翟某英当庭亦明确表示不同意继续办理14号房屋的央产房上市交易手续，故翟某英的行为已构成违约，其应当承担相应的违约责任。由于原产权单位中国核工业集团公司明确表示14号房屋符合上市交易条件，同意协助配合办理该房屋的上市交易相关手续，故董某要求翟某英继续履行双方所签订的房屋买卖合同之请求，于法有据，予以支持。董某同意向翟某英一次性支付剩余购房款245万元，并向法院交纳了245万元的保证金，法院对此不持异议。据此，董某要求翟某英办理14号房屋的上市手续及房屋权属转移登记手续之请求，理由正当，亦予以支持。翟某英要求董某承担2013-2014年度供暖费2097元，董某同意承担，对此亦不持异议。在负有先行履行办理央产房上市交易手续之义务而未予履行的情况下，翟某英以董某未支付首付款为由，不同意继续履行合同之抗辩主张，没有依据，不予采信。翟某英主张董某未经同意擅自入住并装修房屋，未提供相应证据，与查明的事实亦不相符，对翟某英之相关抗辩，亦不予采信。翟某英所称《网签信息表》中记载的网签价格与实际房屋价格不一致，董某与中介公司存在恶意避税的问题，不属于本案的审查范围。而且由于双方未实际办理网签，不存在恶意避税的事实，《网签信息表》记载的网签价格虽非真实房屋交易价格，但这并不影响反映双方真实意思表示的合同继续履行。
一审判决：
         一、董某与翟某英继续履行双方于二Ｏ一二年十月十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；二、董某于本判决生效后五日内向翟某英支付剩余购房款二百四十五万元；三、翟某英于本判决生效后十日内协助董某办理位于北京市海淀区十四号房屋的上市交易手续及权属转移登记手续，将上述房屋过户至董某名下；四、董某于本判决生效后十日内向翟某英支付二Ｏ一三年至二Ｏ一四年度的供暖费二千零九十七元。
翟某英不服原判，上诉至本院。要求二审法院撤销原判，依法驳回董某的诉讼请求。上诉理由为：涉诉房产不具备上市交易条件。翟某英长期在美国，其只能公证护照，不能公证身份证，不能办理过户。现在翟某英年事已高，不能办理涉诉房屋的相关上市手续。双方网签存在避税，数额巨大，该买卖应属无效，合同不应继续履行。董某同意原判，不同意上诉人翟某英的上诉请求。
         本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。
二审判决：
         驳回上诉，维持原判。
北京市东元律师事务所李松律师（18518071489）认为：
         依法成立的合同受法律保护。双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。至于是否存在避税问题，不是本案处理的范围，翟某英亦不能以此作为要求确认合同无效的理由。原审法院认定合同有效并无不当。
依双方约定，翟某英应当办理央产房上市交易手续，取得《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，虽然翟某英未能办理上述出售登记表，由于原产权单位中国核工业集团公司明确表示14号房屋符合上市交易条件，同意协助配合办理该房屋的上市交易相关手续，本合同不存在不能履行的障碍，在董某要求翟某英继续履行合同的情况下，原审法院判决双方继续履行合同适当，应予维持。